CA Agen, 1 juill. 2026, RG 25/00701

ARRÊT DU

01 Juillet 2026

AB/CH

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N° RG 25/00701 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DLP6

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[N] [I],

[S] [C] épouse [I]

C/

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 196-26

COUR D'APPEL D'AGEN

Chambre Civile

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,

ENTRE :

Monsieur [N] [I]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1] (ALLEMAGNE), retraité,

Madame [S] [C] épouse [I]

née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2],retraitée

domiciliés ensemble : [Localité 3]

[Localité 4]

représentés par Me David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Alain BESSE, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

APPELANTS d'un jugement du tribunal judiciaire d'Agen en date du 15 Avril 2025, RG 23/00636

D'une part,

ET :

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES agissant en la personne de la Directrice Régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du Département des Bouches du Rhône, domiciliée en ses bureaux sis :

[Adresse 1] Finances Publiques

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Hélène GUILHOT, avocat membre de la SCP TANDONNET ET ASSOCIÉS, avocat inscrit au barreau d'AGEN

INTIMÉE

D'autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 06 Mai 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l'audience

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l'appel interjeté le 7 août 2025 par les époux [N] [I] et [S] [C] à l'encontre d'un jugement du tribunal judiciaire d'Agen en date du 15 avril 2025.

Vu les conclusions des époux [N] [I] et [S] [C] en date du 25 mars 2026.

Vu les conclusions de la Direction des Services Fiscaux d'[Localité 6] en date du 26 janvier 2026.

Vu l'ordonnance de clôture du 22 avril 2026 pour l'audience de plaidoiries fixée au 6 mai 2026

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Les époux [I] ont fait l'objet d'une procédure de contrôle des services fiscaux d'[Localité 6] pour les années 2018 à 2020 pour l'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière.

Par un courrier de relance amiable modèle 4958 du 14 septembre 2020 (AR du I6/06/2020), les époux [I] ont été invités à souscrire les déclarations modèle 2725 d'impôt sur la fortune immobilière au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Le 16 septembre 2020, les époux [I] ont adressé un état détaillé de leur patrimoine concernant les années 2018 à 2020 mentionnant, pour chaque année, un actif net imposable inférieur au seuil d'imposition à l'IFI de 1.300.000 €.

Les parties ont discuté de la valeur vénale notamment des murs de l'hôtel Phénix sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par courrier du 13 novembre 2020 (AR du 18/ 11 /2020) une mise en demeure de déposer une déclaration IFI n° 4959-IFI au titre des années 2018, 2019 et 2020 a été adressée aux époux [I]. Aucune déclaration n'ayant été déposée, une proposition de rectification en date du 22 mars 2021a été adressée aux époux [I] dans le cadre de la procédure taxation d'office. Une nouvelle proposition de rectification en date du 15 avril 2021 a été adressée aux époux [I] annulant et remplaçant celle du 22/03/2021. Par lettre du 14 mai 2021, les époux [I] ont présenté leurs observations en contestant les rectifications proposées. Les impositions ont été mises en recouvrement le 31 mai 2022 pour un montant de 22.200 € de droits et 9 770 € de pénalités. Par réclamation contentieuse en date du 26 août 2022, les époux [I] ont demandé le dégrèvement total des redressements maintenus à leur charge et des pénalités et majorations y afférents pour les années en cause. La réclamation a été rejetée par décision du 16 janvier 2023.

Par acte du 23 mars 2023, les époux [I] ont assigné les services fiscaux d'[Localité 6] aux fins de contester l'imposition mise à leur charge.

Par jugement en date du 15 avril 2025, le tribunal judiciaire d'AGEN a notamment:

- débouté les époux [I] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamné les époux [I] à verser à l'administration des finances publiques la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné les époux [I] aux entiers dépens de la procédure ;

- dit n'avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que :

- la proposition de redressement s'inscrit dans une procédure de taxation d'office, les contribuables ne peuvent prétendre avoir été privés du droit à un recours hiérarchique.

- l'obligation de motivation de la proposition de rectification ne s'impose pas à l'administration fiscale en cas de taxation d'office.

- devant la carence des époux [I], le recours à la procédure de taxation d'office est bien fondée.

- l'évaluation du bien, non sérieusement contestée, justifie les montants réclamés.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d'appel.

Les époux [N] [I] et [S] [C] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d'appel,

- statuant à nouveau,

- relever et prononcer la nullité de la procédure fiscale sur la base de l'article L. 54C du Livre des procédures fiscales,

- relever et prononcer la nullité de la valeur économique arrêtée par comparaison par les services fiscaux de leur bien immobilier pour les années 2018 à 2020 à retenir,

- prononcer leur non-assujettissement à l'IFI pour les années en cause,

- prononcer l'annulation de l'ensemble des redressements, pénalités et majorations notifiés par l'Administration fiscale,

- condamner le Trésor Public au remboursement intégral de M. et Mme [I] avec application des intérêts moratoires applicables,

- condamner l'Etat à verser la somme de 3.000 euros, au titre de dommages-intérêts, à chacune des parties demandeur au titre des préjudices subis,

- condamner la Direction des services fiscaux d'[Localité 6] aux entiers dépens.

La partie intimée demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes ;

- les condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la procédure :

Les époux [I] déclarent qu'ils ont été privés du recours hiérarchique.

Aux termes de l'article L 56 du même code, la procédure de rectification contradictoire n'est pas applicable :

4° Dans les cas de taxation ou évaluation d'office des bases d'imposition ;

Il apparaît que les époux [I] n'ayant pas déféré à la demande de dépôt d'une déclaration au titre de l'IFI, l'administration a engagé une procédure de taxation d'office régie par les dispositions des articles L 66 4° et L 67 du livre des procédures fiscales.

Or les taxations d'office relèvent des articles L. 12, L. 13 et L. 13 G et aux I et II de la section V, visés à l'article L 54 C, de sorte que le droit au recours hiérarchique n'était pas ouvert aux contribuables.

L'administration a fait connaître sur les propositions de rectification l'impôt en cause, l'IFI, et les années considérées 2018 à 2020, et rappelle ses diligences antérieures à la proposition.

La procédure de rectification est donc régulière sur ce point.

2- Au fond sur l'évaluation :

Le litige porte sur l'évaluation de la valeur vénale des murs de l'hôtel Phénix sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Ce bien est un hôtel de tourisme 2 étoiles, sous bail d'une durée de 12 ans débutant en 2018. Les époux [I] font valoir que ce bien ne constitue ni un appartement ni une maison, ni une dépendance, mais un immeuble de rapport pour lequel le marché n'est pas représentatif, de sorte que l'évaluation peut être faite à partir du revenu du bien, avec moins value pour immeuble occupé. Ils estiment que l'administration retient une superficie erronée en ce qu'elle englobe des parties secondaires couvertes ; que les références retenues par l'administration mettent en évidence des anomalies, forte hausse entre 2018 et 2019 suivie d'une chute en 2020, ne se rapportent pas à des biens de même nature - hôtels 3 et 4 étoiles avec restaurants, auberge de jeunesse, hôtel meublé - et ne sont pas dans la même zone géographique. Le site impots.gouv.fr ne donne aucune référence pour un immeuble de rapport, construction en pierre, toit en zinc et ardoise, surface entre 400 et 800m², dans une fourchette de construction entre 1850 et 1950, dans un rayon de 10km, pour la période entre le 01/01/2018 et le 01/01/2021.

La valeur vénale d'un bien, sur laquelle repose l'imposition litigieuse, est le prix fixé par le jeu normal du marché à un moment donné au regard des particularités physiques juridiques et économiques du bien.

La jurisprudence impose à l'administration de recourir à la méthode de comparaison avec des ventes intervenues antérieurement à la date du fait générateur, de biens aux caractères physiques intrinsèquement similaires. Il n'est cependant pas nécessaire que les éléments de comparaison soient strictement identiques dans le temps, l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige.

Par un arrêt du 13 février 2007 n° 04-11-726, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que les méthodes d'évaluation d'un immeuble équipé et aménagé à usage de résidence de tourisme et donné en location par le propriétaire à une société chargée de son exploitation, ne peuvent se substituer à la méthode d'évaluation par comparaison retenue par l'administration fiscale et a écarté les méthodes fondées sur la valeur d'utilité, de rendement, de prix de revient et de nuitées.

Il en résulte que seule la méthode d'évaluation par comparaison peut être retenue.

Dans le cadre de la procédure de taxation d'office, la charge de la preuve repose sur le contribuable, il lui revient donc de rapporter la preuve du mal fondé des termes de comparaison proposés par l'administration.

L'évaluation porte sur la valeur vénale des murs d'un immeuble, le fait qu'il soit exploité sous forme d'hôtel n'est retenu qu'à titre indicatif. Il s'agit d'un immeuble haussmannien de la fin du 19° siècle de 5 étages, en pierres de tailles, balcon en fer forgé, toit en zinc, très bien entretenu et situé dans le [Localité 7], dans un quartier touristique et résidentiel, proche des [Localité 8]-Elysées, de l'Arc de Triomphe et de la [Adresse 4], à proximité de la station de métro et de [Etablissement 1]. Cadastrée AK [Cadastre 1] A, il est d'une superficie totale déclarée par le propriétaire de 633 m².

Les éléments de comparaison retenus par l'administration sont des biens ayant des caractéristiques similaires, mais non strictement identiques, situés dans un environnement proche et pour des ventes intervenues à une date antérieure à la date du fait générateur (soit le 1er janvier). Ils relèvent d'une catégorie architecturale inférieure et avec un état d'entretien moindre. L'administration a privilégié la situation géographique des biens et leur catégorie d'exploitation, au moment de leur vente, en hôtel de catégorie similaire ou inférieure, étant rappelé que la catégorie de l'établissement hôtelier est mentionnée à titre purement indicatif et n'a d'influence que sur la valeur du fonds de commerce et non du bâti qui seul intéresse le litige. L'administration a en outre procédé à un lissage en retenant une valeur moyenne lissée avec un abattement de 20 % pour tenir compte d'une propriété en indivision entre les époux [I] et leurs enfants.

En réponse aux termes de comparaison proposés par l'administration, les époux [I] - sur lesquels repose la charge de la preuve de la valeur vénale des murs de leur immeuble - ne proposent aucun terme de comparaison, se contentant de soutenir qu'il n'y en a pas. Le seul élément versé est une estimation sommaire réalisée en 2022, hors période de référence et donc sans emport.

Au vu de ces éléments c'est à bon droit que le premier juge a retenu que l'administration fiscale, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier, a pris en considération ses caractéristiques essentielles, sa localisation et sa destination puisque l'immeuble est exploité en hôtel de catégorie 2 et s'est référé à des transactions antérieures au fait générateur de l'impôt de biens similaires, sans qu'il n'y ait quelques exigences à ce qu'ils ne soient strictement identiques.

Il en est résulté que la base imposable des époux [I] est de 1.880.126 euros pour 2018, 2.006.443 euros pour 2019 et 2.135.737 euros pour 2020, montants supérieurs au seuil d'imposition à l'IFI au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Le jugement est confirmé.

3- Sur les majorations et pénalités :

La taxation d'office étant bien fondée, les majorations sont dues, et le jugement confirmé sur ce point.

4- Sur les mesures accessoires :

L'imposition étant bien fondée, la demande en dommages intérêts des époux [I] ne peut prospérer en l'absence de toute faute de l'administration.

Les époux [I] succombent, ils supportent les dépens d'appel, augmentés d'une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS