TJ 93008, 6 juill. 2026, RG 26/01535

TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/01535 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4TPQ

Minute :

Société ESPACIL HABITAT, SA [Adresse 2]
Représentant : Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Madame [D] [S]

Copie exécutoire délivrée à :
Me Stéphanie LAMORA

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [D] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Juillet 2026;

par Madame Martine ABID, en qualité de magistrate à titre temporaire assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2026 tenue sous la présidence de Madame Martine ABID, magistrate à titre temporaire, assistée de Madame Nafale MOHAMED, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Société ESPACIL HABITAT, SA d’HLM, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte prenant effet le 21 Juillet 2024, la société ESPACIL HABITAT a mis à disposition de Madame [D] [S] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5].

Par acte du 25 mars 2025, un commandement de payer visant la clause réolutoire pour une somme impayée de 2457,28 était délivré à la locataire faisant suite à une mise en demeure du 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 Juin 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Madame [D] [S] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
" CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résident en résidence portant sur le logement [Adresse 5].
" CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de résident en résidence sociale liant les parties du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat et de l'arrivée du contrat à son terme, et l'occupation sans droit ni titre de Madame [D] [S]
" ORDONNER l'expulsion de Madame [D] [S], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier le cas échéant
" SUPPRIMER les délais des articles L 412-3 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution
" AUTORISER la société ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer, aux frais risques et périls de Madame [D] [S], conformément à l'article L.433-1 du Code des Procédures civiles d'exécution,
" CONDAMNER Madame [D] [S] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme 2579,14 € au titre de l'arriéré des redevances et charges arrêtés au 02/06/2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf à parfaire en actualisation de la dette,
" FIXER une indemnité d'occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges tels que si le contrat s'était poursuivi,
" CONDAMNER Madame [D] [S], au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, et ce à compter du 7 mai 2025 et jusqu'à la libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés,
" CONDAMNER Madame [D] [S], au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l'audience du 2 avril 2026, la société ESPACIL HABITAT actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3167,95 euros arrêtée au 28 février 2026. Les autres demandes sont maintenues et elle s'oppose à tout délai tant de paiement que d'expulsion car le bail est arrivé à échéance au 21 juillet 2025.
Madame [D] [S], présente indique avoir procédé à un paiement de 500 € le 31 mars 2026 et propose de diminuer sa dette en payant 300 € après l'audience puis 100 € par mois en sus du loyer courant.

Elle justifie être en contrat d'apprentissage.

Autorisée à faire parvenir un décompte à jour en délibéré , la société ESPACIL HABITAT informait le juge des contentieux de la protection que les paiements annoncés par Madame [S] étaient intervenus et qu'elle restait devoir la somme de 3047,07 € au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au 29 juillet 2023 prévoit que l'assignation doit être portée à la connaissance du service compétent de la préfecture six semaines au moins avant la première audience. L'article 24 II de la même loi dispose par ailleurs que la CCAPEX doit être saisie deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, l'assignation a été notifiée à la préfecture le 24 juin 2025 , soit six semaines avant la première audience.
En l'espèce, la CCAPEX a été saisie le 26 mars 2025 , soit au moins de deux mois avant l'assignation du 23 juin 2025 .
La demande d'acquisition de la clause résolutoire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Il sera rappelé à titre liminaire que la législation applicable aux logements-foyers (articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation) échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en application de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'à celles de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 24, en application de son article 2.

L'article 1224 du Code Civil dispose que "la résolution résulte soit de l'application d'une Clause résolutoire soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice". L'article 1225 du Code Civil dispose par ailleurs que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

Aux termes du contrat de résidence est stipulé à l'article 4.5.1 qu' " [Etablissement 1] cas de non-paiement des sommes dues à l'organisme appelées et non réglé aux terme convenu ou de non versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l'initiative de la société d'HLM après un simple commandement de payer signifiée par huissier resté sans effet. "

En l'espèce, un commandement de payer dans un délai de six semaines reproduisant la clause contractuelle a été signifié au locataire le 25 Mars 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2457,28 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2025, soit avant la date d'expiration du bail au 21 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ESPACIL HABITAT S.A. à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT S.A. verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 avril 2026, Madame [D] [S] lui devait la somme de 3047,07 euros (échéance de mars 2026 incluse).

Madame [D] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 juin 2025.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

De plus en vertu de l'article 1228 du code civil, tel que modifié par l'ordonnance n?2016-131 du 10 février 2016, qui dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, il est possible au juge des contentieux de la protection d'accorder un délai au débiteur afin d'exécuter ses obligations selon les modalités décrites au dispositif et de ne prononcer la résiliation du bail, l'expulsion des lieux loués et la condamnation à une indemnité d'occupation que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

A l'audience, Madame [D] [S] a indiqué percevoir des ressources régulières depuis qu'elle bénéficie d'un contrat d'apprentissage et être en mesure d'honorer le montant du loyer augmenté de 100 euros. L'examen du décompte indique une reprise du paiement de manière importante.

Il convient donc d'accorder à Madame [D] [S] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que les délais accordés paralysent l'application de la clause résolutoire et que cette dernière sera censée n'avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois Madame [D] [S] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d'une échéance ou d'un loyer et avec les conséquences décrites au dispositif du jugement.

Il faut aussi rappeler que, conformément à l'article 1343-5 du Code civil, " la décision du juge, prise en application de l'article 1343-5, suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ".

Sur les modalités de l'expulsion

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

La demande de suppression de ce délai est rejetée.

Sur le sort des meubles
SA d'HLM ESPACIL HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir de dérogation à l'application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sur le sort des meubles.
Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Toute demande contraire est rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [S] en cas de résiliation pour non respect des délais accordés
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 mai 2025. Madame [D] [S] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
L'indemnité d'occupation sera égale au montant de la redevance, qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [S] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS