TJ 93008, 6 juill. 2026, RG 25/03163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JUILLET 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/03163 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZUC
N° de MINUTE : 26/01009

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 1], représenté par son syndic AGENCE DE [Localité 2] [X] DE VILLE, SARL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Renée WELCMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204

C/

DEFENDEUR

Monsieur [K] [X] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [X] [W] est propriétaire des lots n°23 et 49 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Epinay-sur-Seine (93800), représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. AGENCE DE CERNAY [X] DE VILLE, a fait assigner Monsieur [K] [X] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

- condamner Monsieur [K] [X] [W] à lui payer la somme de 13.598,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner Monsieur [K] [X] [W] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [K] [X] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [K] [X] [W] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 13 avril 2026.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [X] [W],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 9 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 13.598,86 euros au titre des charges de copropriété impayées,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 janvier 2020, 4 juin 2020, 30 novembre 2022, 4 janvier 2023 et 26 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,
- les appels de fonds adressés à Monsieur [K] [X] [W],
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

Le demandeur justifie par ailleurs de l’imputation des paiements effectués par le défendeur entre le 15 septembre 2018 et le 7 juillet 2023 sur les causes du précédent jugement rendu le 24 octobre 2018 par le T.G.I. de [Localité 1] conformément aux prévisions de l’article 1342-10 du code civil, l’excédent de 8899,32 euros à ce titre figurant bien sur le décompte à la date du 7 juillet 2023 au crédit du copropriétaire.

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats les sommes de 140,82 euros, figurant sur le décompte à la date du 18 décembre 2018 sous l’intitulé « tubage cheminée », et de 1.379,20 euros, figurant sur le décompte à la date du 1er juillet 2020 sous l’intitulé « travaux treuil ascenseur », celles-ci n’étant pas justifiées par la production des appels de travaux correspondant.

Soit un total à déduire de 140,82 + 1.379,20 = 1.520,02 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 9 décembre 2024 s'élève donc à la somme de 13.598,86 – 1.520,02 = 12.078,84 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [K] [X] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 12.078,84 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2018 et le 1er octobre 2024 (appels du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 9 décembre 2024.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [K] [X] [W] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l'égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2018.

Il est en outre établi que l’intéressé a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 24 octobre 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [X] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.200 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [X] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Renée WELCMAN en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] [X] [W] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,