TJ 93008, 1 juin 2026, RG 25/12739

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12739 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4G6B

Minute : 26/00446

S.C.I. FONCIERE 01 2003 [Adresse 2] REP PAR SON MANDATAIRE LA STE URBANIA SEINE ET MARNE
Représentant : Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

C/

Madame [F] [Z] [L]

Exécutoire délivrée le :

à : Me SMADJA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

La S.C.I. FONCIERE 01 2003 - [Adresse 2]
Représenté par son Mandataire de gestion la Société URBANIA SEINE ET MARNE, Connue sous le nom commercial CITYA NOISY LE GRAND, SARL
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [Z] [L],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 février 2005, la société SCI FONCIERE 01 2003 a consenti un bail d’habitation à M. [B] [C] [Y] et Mme [F] [Z] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,79 euros et d’une provision pour charges de 100 euros (1198, 47 charges comprises au 1er septembre 2025). Depuis le 02 juin 2016, M. [B] [C] [Y] et Mme [F] [Z] [L] bénéficient également d’une place de parking (n°7) au sein de la résidence dont le loyer mensuel est de 79,63 euros.

M. [B] [C] [Y] a donné congé au bailleur le 22 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 14.299,78 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [Z] [L] le 26 février 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, la société SCI FONCIERE 01 2003 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.318,31 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14.516,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2025,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [F] [Z] [L] et de tous occupants dans les lieux de son fait, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et procéder au transport des meubles et objets garnissant les lieux dans le local qu’il plaira au propriétaire aux frais et risques de l’expulsée,Dire n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mars 2026, la société SCI FONCIERE 01 2003, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise sa créance à la somme de 12.788,08 euros à la date du 16 mars 2026. La société SCI FONCIERE 01 2003 considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer de février 2026 ayant été intégralement versé. Toutefois, compte tenu du montant de la dette locative, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [Z] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société SCI FONCIERE 01 2003 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI FONCIERE 01 2003 a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [F] [Z] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI FONCIERE 01 2003 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 14.299,78 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI FONCIERE 01 2003 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de séquestration des meubles.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI FONCIERE 01 2003 verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 16 mars 2026, Mme [F] [Z] [L] lui devait la somme de 12.788,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [Z] [L], non comparante, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Son montant est égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI FONCIERE 01 2003 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [Z] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de l’acte de commandement de payer du 24 février 2025 et celui de l'assignation du 14 octobre 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SCI FONCIERE 01 2003 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,