TJ 93008, 1 juin 2026, RG 26/00832

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00832 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4QEF

Minute : 26/00448

Société [Adresse 2]
Représentant : Me Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

C/

Monsieur [V] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à : Maître Olivier FARGETON

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société LE LAC DE MAISON BLANCHE,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2010, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et à Madame [D] [Z] un pavillon situé [Adresse 4] - Gagny (93220), pour un loyer mensuel initial de 515 euros, charges comprises.

Madame [D] [Z] est depuis décédée, de sorte que Monsieur [V] [Z] demeure seul titulaire du bail et seul occupant des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, la SCI LE LAC DE MAISON BLANCHE a fait délivrer à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 1.535,66 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le même jour, elle lui a également fait signifier une sommation de justifier de l’entretien de la chaudière.

Par ordonnance sur requête du 17 décembre 2024, le tribunal de proximité du Raincy a autorisé la SCI [Adresse 2] à faire procéder à un constat de l’état des lieux loués. En exécution de cette ordonnance, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 17 mars 2025.

Par notification électronique du 30 juillet 2024, la SCI LE LAC DE MAISON BLANCHE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
fixer une indemnité d’occupation ;
condamner Monsieur [V] [Z] aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la SCI LE LAC DE MAISON BLANCHE, représentée, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle fait valoir que le logement donné à bail se trouve dans un état de dégradation avancé résultant d’un défaut d’entretien imputable au locataire. Elle soutient que l’état des lieux est tel qu’il compromet la sécurité des occupants et du voisinage et empêche l’intervention des entreprises chargées d’assurer l’entretien des équipements, notamment de la chaudière. Elle estime que ces manquements caractérisent une violation grave des obligations résultant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et justifient la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [V] [Z] comparaît assisté d’une travailleuse sociale.

Il expose être âgé et souffrir de problèmes de santé importants. Il indique être en attente d’une admission en établissement spécialisé et avoir déjà entrepris des démarches à cette fin. Il soutient que son état de santé ne lui permet plus d’assurer l’entretien du logement. Il évoque également des difficultés affectant le logement, notamment des problèmes électriques ainsi que la présence d’eau au sous-sol.

Il reconnaît avoir rencontré des difficultés de paiement mais précise que sa dette locative est désormais apurée.

Un diagnostic social et financier a été versé aux débats et a été examiné à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié que l’assignation délivrée le 15 janvier 2026 a été notifiée à la préfecture le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 mars 2026.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que la SCI [Adresse 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Les formalités préalables prescrites par les textes ayant été respectées, l’action est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier au débiteur, soit d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 du même code, la résolution peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles.

En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat.

L’article 7 e) de cette même loi lui impose également de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires à leur entretien et à leur conservation.

Il appartient au juge d’apprécier si les manquements reprochés au locataire présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 mars 2025 par commissaire de justice que le logement loué se trouve dans un état de dégradation particulièrement avancé.

Le constat relève notamment que le sous-sol est totalement inondé par des eaux stagnantes sur plusieurs dizaines de centimètres, que les lieux sont fortement encombrés par divers objets et détritus, que des déjections animales sont présentes dans plusieurs pièces, que l’installation électrique est vétuste et hors d’usage, que des câbles électriques dénudés sont apparents, que des infiltrations affectent le bâti et que de nombreux déchets sont entreposés aux abords du pavillon.

Ces constatations révèlent un défaut manifeste et prolongé d’entretien du logement.

Il ressort également des débats que l’état des lieux a empêché ou fortement compromis la réalisation des opérations d’entretien nécessaires aux équipements du logement, notamment de la chaudière.

Si Monsieur [V] [Z] invoque son âge et son état de santé pour expliquer cette situation, ces circonstances, pour regrettables qu’elles soient, ne sauraient le dispenser des obligations résultant du contrat de bail.

Les désordres constatés excèdent largement les conséquences d’un simple défaut d’entretien courant et caractérisent une dégradation généralisée des lieux de nature à compromettre tant la sécurité de leur occupant que la conservation du bien.

Dans ces conditions, les manquements imputables à Monsieur [V] [Z] présentent un caractère de gravité suffisant pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 15 janvier 2026, date de l’assignation.
Sur l’expulsion

La résiliation du bail ayant été prononcée, Monsieur [V] [Z] est devenu occupant sans droit ni titre du logement à compter du 15 janvier 2026.

Il y a dès lors lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux.

Le sort des biens mobiliers éventuellement laissés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, le juge peut accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour statuer sur une telle demande, il convient notamment de tenir compte de l’âge, de l’état de santé, de la situation personnelle de l’occupant ainsi que des diligences entreprises en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur [V] [Z] est âgé de 73 ans. Il souffre de problèmes de santé importants, bénéficie d’un accompagnement social et justifie avoir entrepris des démarches en vue d’une admission en établissement adapté.

Toutefois, les conditions d’occupation du logement, telles qu’elles ressortent du constat de commissaire de justice, révèlent une situation particulièrement préoccupante tant pour la sécurité des personnes que pour la préservation du bien.

Il convient dès lors de concilier les intérêts légitimes du bailleur avec la nécessité de permettre à Monsieur [V] [Z] de poursuivre ses démarches de relogement.

Il lui sera en conséquence accordé un délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, le locataire est tenu de restituer les lieux loués à l’expiration du bail.
L’occupant sans droit ni titre est redevable envers le propriétaire d’une indemnité destinée à compenser l’occupation des lieux et l’impossibilité pour celui-ci d’en disposer librement.

La résiliation du bail prenant effet le 15 janvier 2026, Monsieur [V] [Z] est redevable, à compter de cette date et jusqu’à la restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Ceux-ci comprendront notamment les frais de signification des actes de procédure, les frais de notification à la préfecture ainsi que les frais liés à la saisine de la CCAPEX.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS