TJ 33063, 30 juin 2026, RG 24/04513

N° RG 24/04513 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZADW
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 24/04513 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZADW

AFFAIRE :

[K] [T], [B] [T]

C/

S.A.R.L. GIB

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le

à
Avocats : la SELARL HORAE
la SCP RUMEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré
Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Monsieur [K] [T]
né le 01 Février 1971 à POITIERS
de nationalité Française
10, Avenue Monrabeau
33200 BORDEAUX

représenté par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [T]
née le 20 Juin 1972 à BORDEAUX
de nationalité Française
10, Avenue Monrabeau
33200 BORDEAUX

représentée par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/04513 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZADW

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GIB ZA DU BEDAT 33650 SAINT MEDARD D’EYRANS

représentée par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [K] [T] et madame [B] [T] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf ans à compter du 29 mai 2019, à la société GIB CONSTRUCTION, un local situé 16 bis rue Victor Hugo à CASTELNAU MEDOC (33480).

Par acte du 13 septembre 2023, les parties ont convenu de la résiliation amiable du bail commercial au 30 septembre 2023.

Par acte délivré le 29 mai 2024, monsieur [K] [T] et madame [B] [T] ont fait assigner la SARL GIB devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation en paiement des réparations locatives et d’entretien du local commercial.

La clôture est intervenue le 29 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, [K] et [B] [T] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner la société GIB CONSTRUCTION à leur payer la somme de 6.194,35 euros,condamner la société GIB CONSTRUCTION au paiement des dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leur demande, monsieur et madame [T] exposent, au visa de l’article 1754 du code civil et de l’article 9 du bail commercial, l’existence de dégradations relevant de la responsabilité du locataire commercial pour un montant total de 10.488,35 euros au titre du changement du tapis de l’entrée et des baguettes de contour (285 euros), du remplacement du parquet détérioré au cours du bail et présentant des rayures et parties blanchies alors qu’il était en bon état lors de l’entrée dans les lieux(3.305,60 euros), de la reprise des peintures qui comportent des traces, marques et impacts les laissant en état d’usage alors qu’ils étaient en bon état (3.387,08 euros) et du changement de la climatisation qui présente un défaut de fonctionnement ne permettant pas le passage en mode chauffage alors qu’elle était en parfait état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux, que le locataire en supportait l’entretien et qu’il était au courant de ce dysfonctionnement lors de la sortie (3.510,67 euros). Ils ajoutent que le preneur est tenu au paiement, et ne le conteste pas, des sommes de 65,50 euros pour le changement de la goulotte électrique de la climatisation, 151,70 euros pour la télécommande du volet roulant, 99 euros pour un radiateur, 93 euros pour huit néons, 137,68 euros pour les WC, 150 euros pour le ménage et 55,99 euros pour la taxe foncière, soit une somme totale de 11.241,22 euros. Ils exposent que doivent être déduites du montant due la somme de 2.371,53 euros du dépôt de garantie, et celle de 2.675,34 euros déjà acquittée par le preneur.
Pour chacun des postes de préjudice, ils soutiennent être fondés à obtenir la réparation de l’intégralité de leur préjudice et que la société GIB ne peut limiter arbitrairement les montants mis à sa charge.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2025, la SARL GIB demande au tribunal :

débouter monsieur et madame [T] de l’intégralité de leurs demandes,condamner monsieur et madame [T] à lui payer la somme de 1.987,48 euros, et subsidiairement celle de 290,48 euros au titre d’un trop perçu,condamner monsieur et madame [T] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL GIB fait valoir la volonté des époux [T] de battre monnaie, leur demande initiale dans leur courrier du 30 octobre 2023 étant de 7.782,79 euros et est désormais passée à 11.241,22 euros pour une liste de réparations locatives identique.
Elle expose ne pas contester la somme totale de 752,87 euros au titre de la goulotte électrique, de la télécommande du volet roulant, du radiateur, des néons, des toilettes, des frais du ménage et de la taxe foncière.
Elle indique accepte partiellement les réparations suivantes :
tapis d’entrée : à hauteur de 84,52 euros qui correspond au coût réel de la dépense,réfection des murs : à hauteur de 1.247 euros, la demande de réfection de l’intégralité des murs et plafonds étant abusive au vu de l’état des murs et plafonds constatés dans l’état des lieux d’entrée, et subsidiairement à hauteur de 1.693,54 euros correspondant à 50% du devis produit pour tenir compte de la vétusté,remplacement du parquet : elle sollicite l’application d’un coefficient de 50% à la somme de 1.950 euros qui correspond à un devis d’un spécialiste, pour tenir compte du fait que le parquet était déjà fortement usagé lors de l’entrée dans les lieux, et qu’en outre ledit parquet n’était pas classé en catégorie de grand passage.

Enfin, la société GIB s’oppose à la demande relative au changement de la climatisation dont le dysfonctionnement n’a été découvert que le 13 octobre 2023, plusieurs semaines après son départ, découverte qui ne lui est donc pas opposable, l’état des lieux de sortie ayant précisé le bon fonctionnement des radiateurs. Subsidiairement, elle soutient que le devis produit est excessif et qu’il convient de retenir la somme de 1.967 euros d’un devis d’une société spécialisée.

Elle prétend dès lors à titre principal qu’elle doit la somme de 3.059 euros, tandis qu’elle a versé la somme totale de 5.046,87 euros (le dépôt de garantie de 2.675,34 euros, et une somme de 2.371,53 euros le 11 janvier 2024), soit un trop perçu de 1.987,48 euros. Subsidiairement, s’il est retenu qu’elle doit la somme de 4.756,39 euros sur la base des évaluations susmentionnées, le trop-perçu s’élève à la somme de 290,48 euros.

MOTIVATION

Sur les demandes en paiement consécutives aux dégradations locatives

En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de la responsabilité du locataire et les montants dus au titre des dégradations locatives suivantes :
changement de la goulotte électrique de la climatisation : 65,50 euros, la télécommande du volet roulant : 151,70 euros, un radiateur : 99 euros, les néons : 93 euros, les toilettes : 137,68 euros,le ménage: 150 euros,la taxe foncière : 55,99 euros.
Soit la somme de 752,87 euros.

Les parties s’accordent sur le principe de la responsabilité du locataire, mais sont en désaccord sur le montant devant être mis à sa charge au titre des dégradations locatives suivantes, étant relevé qu’il ne peut être tenu compte des propositions réduites formulées dans le cadre d’une tentative de règlement amiable du litige :
changement du tapis d’entrée et des baguettes de contours : si la société GIB produit une capture d’écran mentionnant un prix inférieur à celui envisagé par le bailleur, il sera constaté que ce prix n’intègre pas la pose et la fourniture des baguettes de contour alors qu’il résulte des photographies de l’état des lieux de sortie que l’ensemble est dégradé, tandis que les photographies de l’état des lieux d’entrée démontrent un bon état de cet élément. Le devis produit par les bailleurs mentionne un prix de 285 euros, lequel n’est donc contredit par aucun élément, et doit être retenu.changement du parquet : l’état des lieux d’entrée mentionne un parquet en bon état mais également quelques lattes décalées et une latte cassée, démontrant qu’il n’était pas en état neuf. L’état des lieux de sortie mentionne un parquet en état dégradé avec par endroit des traces blanches et des rayures. Si le local a été occupé pendant quatre ans et que le parquet n’était pas neuf, il résulte toutefois des photographies que les dégâts sont importants avec un blanchissement dans la partie gauche et non liés à un simple passage, et imposent une remise en état complète pour le bailleur. Le preneur ne démontre pas que le parquet n’était pas adapté au niveau de passage. Les parties produisent chacune un devis dont les montants s’établissent à 1.944 euros pour le preneur et 3.305,60 euros pour le bailleur, sans que cette somme ne soit spécialement expliquée. Dans ces conditions, il convient de retenir la somme de 1.950 euros au vu de l’importance de la dégradation constatée, sans application d’un quelconque coefficient de vétusté.Réfection des murs et plafonds : les murs étaient relevés comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée qui avaient toutefois mentionné plusieurs traces. L’état des lieux de sortie le décrit comme étant désormais en état d’usage, ce qui peut correspondre à une occupation de quatre ans. Il est toutefois constaté la présence d’un enfoncement et de trous rebouchés, et de traces colorées au plafond inexistantes lors de l’entrée dans les lieux. Le preneur acceptant la prise en charge d’une partie des frais, cette proposition sera retenue et évaluée à la somme de 1.496 euros correspondant au montant du devis qu’il a fait réaliser pour la réalisation des travaux correspondant aux désordres constatés occasionnés par son occupation (reprise de la partie enfoncée, nettoyage des tâches au plafond et peinture propreté).
Soit la somme de 3.731 euros

Concernant la climatisation, l’état des lieux de sortie mentionne qu’elle est en bon état, mais précise en observation « fonctionne chaleur non obtenue lors du test ». Le preneur a donc été informé de l’existence d’un dysfonctionnement potentiel, lequel a été confirmé lors de l’intervention de la société DMC ENERGIE. Ainsi le courrier établi par cette dernière mentionne que lors de la réalisation de l’entretien du système de chauffage et de climatisation a été constaté un défaut de fonctionnement, la vanne « 4 voies » ne s’enclenchant pas et ne permettant pas à l’unité de passer en mode chauffage. Or l’état des lieux d’entrée avait mentionné le bon état du système de climatisation. La société GIB en doit donc indemnisation pour ne pas avoir entretenu le système en bon état de fonctionnement. Toutefois, il résulte du courrier susvisé de la société DMC ENERGIE que l’absence d’entretien date « depuis des années », sans qu’il ne soit toutefois démontré que cette absence d’entretien soit intégralement imputable à la société GIB, la date de l’installation du système n’étant pas démontrée. Dans ces conditions, la demande au titre de la dépose de l’ancienne climatisation et de la pose d’un split mural (qui concerne manifestement le bloc extérieur) doit être rejetée comme relevant des obligations du bailleur qui ne démontre pas un manquement du preneur à ce titre. Au contraire, la demande relative à la partie intérieure du système, qui n’a pas été entretenue par le preneur et qui dysfonctionne suite à son passage dans les lieux, fera l’objet d’une indemnisation, à hauteur de la somme de 1.078 euros conformément au devis du 16 novembre 2023.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la somme due par la société GIB au titre des dégradations locatives s’établit à 5.534,87 euros.

Il convient de déduire de cette somme, conformément à l’accord entre les parties, la somme de 2.371,53 euros au titre du dépôt de garantie, et celle de 2.675,34 euros déjà acquittée par le preneur le 11 janvier 2024, soit la somme totale de 5.046,87 euros.

La société GIB reste donc à devoir à monsieur et madame [T] la somme de 488 euros (5.534,87 euros - 5.046,87 euros).

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SARL GIB à payer à monsieur [K] [T] et madame [B] [T] la somme de 488 euros, et de la débouter de sa demande de restitution d’un trop perçu.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la SARL GIB perdant à titre principale la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, la SARL GIB, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à monsieur et madame [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils supportent, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. /Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS