TJ 33063, 30 juin 2026, RG 24/03916

N° RG 24/03916 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74K
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

72A

N° RG 24/03916 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74K

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. LES STUDIOMES

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : Me Jean-baptiste BORDAS
la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] agissant par son syndic la SARL GRAND 10 IMMO (ERA GRAND 10 IMMO) Dont le siège social est [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. LES STUDIOMES
Dont le siège social :
[Adresse 4]
[Localité 1]
Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Jean-Baptiste BORDAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/03916 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y74K

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 mai 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] agissant par son syndic la SARL GRAND 10 IMMO (ERA GRAND 10 IMMO) a assigné la SARL LES STUDIOMES devant la présente juridiction en paiement d’un arriéré de charges et frais de copropriété afférents aux lots n° 200, 253, 256, 269, 273, 280, 281, 324, 325, 327 (parkings) et 333 (droit à construire des parkings) au sein de la [Adresse 5], immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2] (33) soumis au statut de la copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 1 à 10, ainsi que des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil de :

- donner acte au requérant qu’il ne s’oppose pas à la suppression du lot 333,
-débouter la SARL LES STUDIOMES du surplus de ses demandes,
-condamner la SARL LES STUDIOMES à lui payer les sommes de :
- 12 853,65 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété impayées du 01/01/2020 au 20/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 février 2024,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 2 février 2024,
-dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] soutient que la défenderesse est bien redevable de l’ensemble de l’arriéré des charges réclamé comprenant celles du lot transitoire n° 333. Elle fait valoir que tant que ce lot existe au sein de la copropriété, qu’il correspond à des tantièmes de la copropriété, que le règlement de copropriété n’a pas été modifié ni ne comporte de clause exonérant ledit lot de la participation aux charges et que la SARL LES STUDIOMES en demeure propriétaire, les charges afférentes à ce lot sont dues par la défenderesse. Le requérant indique qu’il incombait à la SARL STUDIOMES d’effectuer toutes les diligences utiles pour régulariser la situation en sollicitant notamment l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée le modificatif d’un règlement de copropriété , en engageant une action en suppression du lot litigieux ou révision des tantièmes comme en contestant la répartition des charges, ce qu’elle n’a pas fait contrairement à ses allégations. Le SYNDICAT précise avoir néanmoins fait preuve de bonne volonté en ayant porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 novembre 2022 le rachat du lot n° 333. Au demeurant, le requérant ne s’oppose pas à la suppression de ce lot mais rappelle que jusqu’à la publication du modificatif du règlement de copropriété faisant état d’une nouvelle répartition, les charges appelées au titre de ce lot resteront dues.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] maintient donc sa demande en paiement de l’arriéré des charges afférents aux lots de la défenderesse, lot n° 333 inclus, sur la période du 1er janvier 2020 au 20 mai 2025.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts complémentaire, il fait valoir que le non paiement de ces charges, est préjudiciable à la copropriété confrontée à des problèmes de trésorerie invoquant une résistance abusive de la défenderesse qui n’a accompli aucune diligence pour la suppression du lot critiqué.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2025 la SARL LES STUDIOMES entend voir, sur le fondement des articles 1 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 71-6 et suivant du décret 22-55 du 4 janvier 1955 :

-débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,
-à titre reconventionnel :
-ordonner la suppression du lot n° 333, consistant en un “droit de construire 47 parkings”, de l’Etat descriptif de division et du Règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1]”, sis commune de [Localité 3], [Adresse 6] et [Adresse 7] cadastré section CV n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], Etat descriptif de division publié le 6 mars 1980 au bureau des hypothèques de [Localité 4] vol.7823, n°6, modifié selon acte du 27 février 2003 enliassé sous le n° 3304P02 2003P3415 et publié le 18 avril 2003 au premier bureau des hypothèques de [Localité 4],
-ordonner en application des dispositions de l’article 71-10 du décret n° 22-55 du 4 janvier 1955, que les frais d’établissement de ces actes seront à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de copropriété,
-en tout état de cause :
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance.

La SARL LES STUDIOMES remet en cause les charges appelées au titre du lot n° 333 dont elle conteste avoir la qualité de copropriétaire. Elle expose que par jugement définitif du 30 mars 2005 il a été jugé par la Cour d’Appel de [Localité 5] une impossibilité de construire des parkings sur ce lot consistant en un droit purement illusoire et dépourvu de consistance et qu’au surplus par acte en date du 30 décembre 2011 le SYNDICAT DE COPROPRIETE a cédé à la commune de [Localité 2] les parcelles CV n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4] constituant l’assise théorique du lot n° 333. La défenderesse considère donc dénué de cause les charges appelées au titre de ce lot ; les frais de réparation ou d’entretien de ce lot dépourvu de consistance, de superficie et de situation étant inexistant . Elle fait état de nombreux échanges avec le syndic et le président du conseil syndical et de ses diligences pour tenter de régulariser la situation, tous étant conscients de l’irrégularité de la situation puisqu’il a été procédé à une annulation des charges afférentes à ce lot en 2016, et qu’il a été mis au vote de l’assemblée le rachat comme la suppression du lot n° 333 sans que le quorum ne soit atteint. Elle ajoute que les jurisprudences invoquées par le requérant pour justifier que les charges sont dues jusqu’à modification du règlement de copropriété, excluent la copropriété et/ou le paiement des charges lorsque le lot est privé de consistance comme en l’espèce, ou lorsque le copropriétaire n’a cessé de solliciter la révision du règlement de copropriété sans jamais pouvoir l’obtenir comme en l’espèce également.

A titre reconventionnel, la défenderesse sollicite du tribunal qu’il ordonne la suppression du lot n° 333 ainsi que la mise à la charge des frais d’acte à la charge de la collectivité ainsi que développé dans ses prétentions. Elle justifie de la publication de ces premières conclusions en ce sens au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4] le 7 octobre 2024 conformément à l’article 54 4° du code de procédure civile et article 7 et 30 §5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

L’ordonnance de clôture a été établie le 6 février 2026.

MOTIVATION :

1 -SUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES ET FRAIS DE COPROPRIETE

Il n’est pas discuté que par jugement du tribunal alors de grand instance de Bordeaux en date du 28 septembre 1995 la SARL LES STUDIOMES a été déclarée adjudicataire de 72 lots de copropriété au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 8] et [Adresse 7] à Gradignan (33) cadastré Section CV n° [Cadastre 5] et notamment des lots n° 200, 253, 256, 269, 273, 280, 281, 324, 325, 327 (parkings) et le lot transitoire n° 333 (droit de construire 47 parkings).

Certes, dans le cadre de l’action en responsabilité diligentée peu après cette adjudication par la SARL STUDIOMES à l’encontre de l’huissier de justice qui avait dressé le procès-verbal de description des biens vendus, la Cour d’Appel de [Localité 5] dans un arrêt du 30 mars 2005 a constaté l’impossibilité de construire 47 places de parking sur l’emplacement du lot n° 333. Toutefois, elle n’a pas prononcé l’inexistence de ce lot ni n’en a ordonné la suppression, n’étant saisie d’aucune prétention à ce titre, outre le fait que le SYNDICAT DE COPROPRIETE n’était pas partie à la procédure examinée. Le dispositif de l’arrêt d’appel auquel est seul attaché l’autorité de la chose jugée porte uniquement condamnation de l’huissier de justice à payer à la SARL STUDIOMES la somme de 25.000 euros en indemnisation du préjudice résultant de l’inexistence de 33 parkings et de l’impossibilité de créer 47 parkings et de 20.000 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs outre une indemnité au titre des frais irrépétibles. La responsabilité de l’huissier ayant été retenue en première instance pour manquement à son obligation de vérification effective sur le terrain des lots vendus.

Par ailleurs, il ressort du relevé des formalités immobilières publiées entre le 1er janvier 1974 et le 26 février 2024, qu’après la division de la parcelle CV [Cadastre 5] en CV [Cadastre 2] à [Cadastre 4], la cession des parcelles CV [Cadastre 3] et [Cadastre 4] issues de cette division à la commune de [Localité 2] le 30 décembre 2011, puis l’échange au profit du SYNDICAT DE COPROPRIETE de la parcelle CV [Cadastre 1] appartenant à la commune de [Localité 2] le 13 février 2012, la nouvelle assise de la copropriété est désormais cadastrée CV [Cadastre 1] et CV [Cadastre 6] correspondants aux lots n° 3 à 334, et 337 à 416 de la copropriété.

Il s’ensuit que, contrairement aux déclarations de la défenderesse, les lots par elle acquis par adjudication le 28 septembre 1995 n° 200, 253, 256, 269, 273, 280, 281, 324, [Cadastre 7], 327 y compris 333 ne font pas partie de l’assise de la copropriété cédée à la commune de [Localité 2].

Il n’est donc démontré aucune suppression du lot n° 333 , lequel fait toujours partie de la copropriété [Adresse 1] , et la SARL LES STUDIOMES ne justifie pas l’avoir cédé de sorte que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] est bien fondé à la considérer comme propriétaire de ce lot de copropriété.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Il est constant que l’obligation de payer les charges ainsi rappelée s’applique au propriétaire d’un lot transitoire en vertu de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, et qu’étant attachée à la qualité même de copropriétaire, elle est d’ordre public.

Il s’ensuit que le fait que le lot litigieux n°333 soit privé de toute consistance s’agissant d’un droit à construire inexistant car impossible à réaliser, ne saurait dispenser son propriétaire d’acquitter les charges qui lui sont affectées selon l’état de répartition des charges fixées par le règlement de copropriété à 470/100060 tantièmes des parties communes, et ce, tant que le lot n’a pas été supprimé ni le règlement de copropriété subséquemment modifié.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune contestation par la SARL LES STUDIOMES des assemblées générales du 13 juin 2016 et du 19 juin 2017 auxquelles ont été soumises au vote sa requête en suppression du lot n° 333 ou autorisation de son rachat par le SYNDICAT DE COPROPRIETE, ni d’une contestation de l’assemblée générale du 7 novembre 2022 qui a rejeté la cession du lot n° 333 au profit de la copropriété résolution suggérée par le syndicat.

La SARL LES STUDIOMES ne peut donc remettre en cause l’absence de suppression du lot n° 333, laquelle ne saurait résulter du seul accord du Président du conseil Syndical dans un courriel du 7 février 2024 pour relancer la procédure aux fins d’obtenir une décision définitive permettant de supprimer le lot n° 333 du règlement de copropriété, ni de la remise ponctuelle des charges pour ce lot en 2016.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le règlement de copropriété s’appliquant jusqu’à sa modification et tant que la SARL LES STUDIOMES demeure propriétaire du lot n° 333, lot existant dans ledit règlement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] est bien fondé à solliciter le paiement de l’arriéré des charges votées aux termes d’assemblées non contestées par la SARL LES STUDIOMES selon les modalités prévus par l’article 42 al 2 précité, dans leur quote part afférentes aux lots dont celle-ci est propriétaire.

La SARL LES STUDIOMES admet ne pas s’être acquittée des sommes réclamées au titre des charges et frais de copropriété par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] qui justifie d’une créance à e titre à hauteur de la somme de 12.853,65 euros.

La SARL LES STUDIOMES sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 février 2024.

2-SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU LOT N° 333

A titre reconventionnel, la SARL LES STUDIOMES demande au tribunal de prononcer la suppression du lot n° 333 sans pour autant préciser le fondement juridique de sa demande.

Il est constant que la création, la modification ou la suppression d’un ou plusieurs lots de copropriété ayant des incidences sur la répartition des charges implique notamment la modification du règlement de copropriété, et nécessité une décision de l’Assemblée générale de copropriété statuant à l’unanimité ainsi que rappelé à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires que dans les cas limitativement prévus par la loi.

S’il incombe au juge en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de statuer sur les contestations formées par un copropriétaire à l’encontre d’une décision d’assemblée générale selon les modalités prévues à l’alinéa 2 du même article, comme sur les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ainsi que rappelé à l’article 43 de la même loi, la présente juridiciton n’est nullement saisie de ces demandes et aucune disposition légale ne l’autorise, à ordonner la suppression dudit lot, en dehors de toute contestation de assemblée générale ayant refusé la suppression du lot n° 333, ou refusé une modification de la répartition des charges prenant en compte l’absence de consistance du lot litigieux.

Certes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite qu’il lui soit donné acte qu’il ne s’oppose pas à la suppression du lot n° 333. Mais, outre le fait qu’ un “donner acte” ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile ni un accord que les parties lui demandent d’homologuer, son absence d’opposition n’induit pas une renonciation à faire valider par l’assemblée générale ladite suppression.

Par conséquent, la présente juridiction ne peut en l’état ordonner la suppression du lot n° 333 . Les parties étant renvoyées à la soumettre au préalable au vote de l’assemblée générale qui n’a aucune raison de ne pas être validée vu l’accord du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

3-SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

l’article 1231-6 al 3 du code civil dispose que “le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le non paiement de l’arriéré des charges de copropriété étant en partie imputable à l’absence de régularisation de la situation particulière du lot n° 333 légitimement demandée par la SARL STUDIOMES, la demande de dommages et intérêts réclamée par la requérante sera rejetée.

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SARL STUDIOMES partie condamnée au paiement supportera la charge des dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer du 2 février 2024.

L’équité justifie en revanche de débouter les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS