TJ 69123, 2 juill. 2026, RG 21/06944

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/06944 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WGGM

Jugement du 02 Juillet 2026

Notifié à :
la SELARL DPG - 1037
la SELAS LEGA-CITE - 502
Me Eric-louis LEVY - 399

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 Juillet 2026 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Novembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y]
né le 06 Février 1954 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eric-louis LEVY, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la [A] [R] [K], domicilié : chez SAS [A] [R] [K], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1]

S.A.S. [C], venant aux droits de la société [R] [K], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

S.A.S.U. [R] [K], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 11 septembre 2025 du tribunal judiciaire de LYON, tenue par M. Adrien MALIVEL président, assisté de Mme Julie MAMI greffier, statuant en juge unique en vertu de l’article 812 du code de procédure civile ;

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 décembre 1899 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [Y] est propriétaire des lots n°25 et 26 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

La SCI SEBIMO, dont M. [Y] est l’un des associés (minoritaire) mais pas représentant ni gérant, est propriétaire des lots n°7, n°8, n°15, n°16 et n°24.

Par assemblée générale du 23 juillet 2021, la copropriété a rejeté les résolutions n°20 à 23 relatives aux demandes de la société SCI SEBIMO d’effectuer divers travaux.

Par exploits du 1er octobre 2021, M. [T] [Y] a assigné le syndicat et son syndic, la société [R] [K], en annulation et en réparation.

Par décision du 16 octobre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé la fin de non-recevoir soulevée à l’appréciation du tribunal statuant au fond.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 30 avril 2026 puis mise en délibéré au 2 juillet 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 22 septembre 2025, M. [T] [Y] demande au tribunal de :

Au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;

A titre liminaire,

— DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDÉE l’action engagée par Monsieur [T] [Y] ;

A titre principal,

— DIRE ET JUGER que la tenue de l°Assemblée Générale du 23 juillet 2021 est nulle pour défaut de respect des délais de convocations ;

— DIRE ET JUGER que ce défaut de respect du délai de convocations relève de la responsabilité du Syndic et du sous-traitant dont il a la charge ;

— DIRE ET JUGER que les frais engendrés par les convocations de tenue de la nouvelle Assemblée Générale se substituant à l’Assemblée Générale dont la nullité est sollicitée seront à la charge de la [A] [R] [K] ;

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que la résolution n°23 de l’Assemblée Générale du 23 juillet 2021 avait déjà été votée lors de l’Assemblée Générale du 23 juin 2015 et ne peut dès lors être remise en cause,

— DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]
[Localité 3] s°est rendu responsable d°un abus de majorité en refusant les autorisations
demandées dans les résolutions n°20, n°21, n°22 et n°23 ;

— DIRE ET JUGER que la [A] [R] [K] a commis une faute en ne respectant pas le délai de 21 jours imposé par l°article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

— DIRE ET JUGER que la [A] [R] [K] a commis la faute en manquant à son devoir de conseil imposé par la jurisprudence ;

En conséquence,

— DIRE ET JUGER nul le vote des résolutions n°20 à n°23 de l’Assemblée Générale du 23 juillet 2021 ;

— AUTORISER les résolutions n°20 à n°23 de l’Assemblée générale du 23 juillet 2021en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER la [A] [R] [K] (nouvellement la société [C]) à payer à Monsieur [T] [Y] 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait du non-respect de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et de son devoir de conseil ;

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la [A] [R] [K] (nouvellement la société [C]) à payer à Monsieur [T] [Y] 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la [A] [R] [K] (nouvellement la société [C]) au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— ACCORDER à Monsieur [T] [Y] le bénéfice des dispositions de l’article10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de procédure lesquels sont répartis entre les autres copropriétaires ;

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires et la [A] [R] [K] (nouvellement la société [C]) de leurs demandes reconventionnelles.

Par dernières conclusions du 10 juin 2025, le syndicat demande au tribunal de :

— JUGER irrecevable la demande de Monsieur [T] [Y] en annulation de toute l’assemblée générale du 23 juillet 2021 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], contenue pour la première fois dans ses conclusions au fond n°3 du 6 mai 2024 ;

— JUGER irrecevables les demandes en annulation des résolutions 20 à 23 de l’assemblée générale du 23 juillet ainsi que la demande visant à demander du tribunal « d’autoriser les résolutions 20 à 23 » de cette même assemblée ;

A titre subsidiaire,

— DÉBOUTER Monsieur [T] [Y] de toutes ses demandes ;

A titre plus subsidiaire,

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire au regard des contraintes en cas de remise en état des parties communes si les travaux devaient être réalisés ;

— REJETER la demande formée par Monsieur [Y] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dans tous les cas,

— DÉBOUTER Monsieur [T] [Y] de ces demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance, et AUTORISER la SELAS Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Par dernières conclusions du 11 juin 2025, les sociétés [C] et [R] [U] demandent au tribunal de :

Au visa des articles 1240 et suivants du code civil,

— PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de la Société [C] aux droits de la société [R] [K] ensuite d’une opération de fusion absorption,

— DÉBOUTER Monsieur [T] [Y] de ses demandes formulées à l’encontre de la Société [C] aux droits de la société [R] [K] comme injustifiées ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [Y] à verser à la Société [C] aux droits de la société [R] [K] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

L’intervention volontaire de la Société [C] aux droits de la société [R] [K] ensuite d’une opération de fusion absorption, non contestée, sera constatée.

I. Sur la recevabilité

A. La demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier

Moyens :

Le syndicat soutient que :
– Cette demande apparaît dans les conclusions notifiées le 6 mai 2024 de sorte qu’elle est forclose par application de l’article 42, alinéa 2 ;
– L’existence d’une assignation portant sur la nullité de quelques résolutions ne permet d’échapper à ladite forclusion (pourvoi n°04-15.874) ;
– M. [Y] était présent et à voté certaines résolutions de l’assemblée (pièce n°14) et n’a pas, dès lors, la qualité de non-opposant requise pour solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans son entier, et ce quand bien même le motif de l’action serait la tardiveté de l’assignation (pourvois n°18-10.379 et .382).

M. [Y] oppose que :
– la seconde demande est virtuellement comprise dans la première dont elle constitue l’extension logique, et qu’elles tendent vers un même but juridique.
– l’irrégularité procédurale substantielle affecte l’ensemble de la convocation et porte une atteinte telle aux droits fondamentaux du copropriétaire qu’elle échappe aux dispositions de l’article 42.

Selon l’article 42, alinéa 2, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Est irrecevable la demande en annulation d'une assemblée générale présentée par un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines de ses décisions (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379).

En l’espèce, il résulte du PV d’assemblée générale du 23 juillet 2021 que M. [Y] a voté pour plusieurs de ses résolutions.

Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.382).

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 juin 2013), que M. et Mme [F], propriétaires d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant de la méconnaissance du délai de convocation prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 8 octobre 2010 à laquelle ils ont participé ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que M. et Mme [F] sont recevables à agir même s'ils ont voté pour certaines résolutions ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; » (3e Civ., 24 mars 2015, pourvoi n° 13-28.799) .

Le motif tiré de la tardiveté du délai de convocation à l’assemblée générale ne permet pas de contourner les conditions posées par l’article 42, alinéa 2, précité (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379).

Il résulte donc d’une jurisprudence constante de la cour de cassation que la méconnaissance du délai de convocation à une assemblée générale n’est pas un motif permettant de contourner les dispositions de l’article 42, alinéa 2.

S’agissant du moyen tiré de la forclusion, la cour de cassation a jugé que : « Attendu qu'ayant relevé que les époux [B] avaient, en première instance, demandé seulement l'annulation des résolutions 7 à 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1992 et qu'ils avaient, dans leurs conclusions d'appel, demandé l'annulation de l'assemblée générale en alléguant le non-respect du délai réglementaire de convocation, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'il s'agissait d'une demande nouvelle, a légalement justifié sa décision de ce chef » (3e Civ., 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-12.330).

La demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier sera dès lors déclarée irrecevable, aux motifs tirés tant de la qualité à agir que de la forclusion.

B. La demande d’annulation des résolutions n°20 à 23

Moyens des parties :

Le syndicat soutient que :
– un copropriétaire qui n’est pas concerné par le refus émis par l’assemblée, ne peut demander l’annulation de résolutions qui ne concernent et ne profitent qu’à un seul autre copropriétaire, la SCI SEBIMO, faute d’intérêt à agir ;
– seule la société, à l’exclusion de ses associés, a qualité pour exercer une action en contestation (pourvoi n°88-13.980) ;
– les travaux envisagés par la société SEBIMO n’ont pas pour effet de valoriser l’immeuble et ne profite qu’à la société SEBIMO, et leur refus ne contribue pas à la vétusté de l’immeuble.

M. [Y] oppose que :
– selon l’arrêt pourvoi n°98-17.258, sont recevables agir en abus de majorité (et notamment pour l'action en nullité) au nom de la société des associés qui ont voté en faveur de l'adoption de la résolution litigieuse adoptée à la majorité ;
– sa volonté comme copropriétaire des lots n°25 et 26 est bien de protéger la chose commune dont il détient une quote-part, puisque le refus de voter ces résolutions voit le bien se dégrader dans sa valeur mais également se fragiliser matériellement à travers sa propriété et celle de la SCI familiale, et ce, en limitant des aménagements structurants (porte de secours, réouverture d’accès) affectant directement la valeur et la sécurité de ses biens personnels ;
– cette atteinte caractérise un double préjudice personnel et un préjudice patrimonial concret du fait d’être associé dans la SCI SEBIMO mais également propriétaire au sein d’un syndicat qui perdure la vétusté de l’immeuble ;

Réponse du tribunal :

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 122 du code de procédure civile ;

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

De jurisprudence constante, l’intérêt doit être personnel, direct, né et actuel

L’associé d’une société propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble en copropriété ne peut être considéré comme étant copropriétaire du lot au sens de l’article 42, alinéa 2, précité. C’est la société qui l’est.

De ce fait, M. [Y] n’est pas recevable à contester les décisions prises lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 en tant que copropriétaire des lots n°7, n°8, n°15, n°16 et n°24 appartenant à la SCI SEBIMO dont il est l’associé minoritaire.

Il ne peut contester ces décisions que pris en la qualité de personne physique propriétaire des lots n°25 et 26.

Dans ces conditions, il ne peut arguer de considérations relatives à sa qualité d’associé de la SCI SEBIMO pour caractériser son intérêt à agir.

Ainsi, l’intérêt à agir de M. [Y] en contestation des résolutions n°20 à 23 ne peut s’apprécier qu’au regard de sa qualité de copropriétaire des lots n°25 et 26.

En l’occurrence, les résolutions n°20 à 23 ont pour objet de :
– n°20 : (demande du lot n°16, bâtiment 3) réouverture de l’accès depuis le palier du 1er étage dans son état originel afin d’en assurer l’accès d’un escalier tel que décrit en pièce jointe ;
– n°21 : (demande du lot n°24, bâtiment 4) pose d’une porte de secours par la cour commune ayant un accès direct au local du 1er étage par l’intermédiaire d’un escalier ;
– n°22 : (demande du lot n°8, bâtiment 1) :ouverture d’une porte-fenêtre dans une porte condamnée du lot n°8, dans la façade sur cour ;
– n°23 : (demande du lot n°15, bâtiment 2) : ouverture d’une baie. Pour cette dernière résolution il convient de noter qu’une erreur matérielle affecte le développement de la résolution 23 qui fait référence au développement de la résolution 22 (lot n°8).

Le courrier joint à ces demandes par la SCI SEBIMO fait part de ce que :
– la résolution n°20 a pour objet ; « Bâtiment 3 lot n°16. Examen de la demande de la SCI SEBIMO qui réclame son droit d’accès par l’allée commune du [Adresse 7] à la partie supérieure de son local, tous les copropriétaires du bâtiment 3 ont accès à leur lot, qu’il soit à usage de commerce ou d’habitation ;
– la résolution n°21 a pour objet : Bâtiment 4 lot N°24. Examen de la demande de la SCI SEBIMO pour la pose d’une porte de secours par la cour commune ayant un accès direct au local du 1er étage par l’intermédiaire d’un escalier ;
– la résolution n°22 a pour objet : Bâtiment 1 lot N°8. Tout propriétaire a droit d’accès à son lot par la cour commune. Nous demandons l’application de la loi et donc l’ouverture d’une porte-fenêtre dans une porte condamnée du lot N°8, dans la façade sur cour.
– la résolution n°23 a pour objet : « Bâtiment 2 Lot N°15. Idem. Nous demandons l’application de la loi et donc l’ouverture d’une baie. (Résolution n°26 adoptée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2015). »

Il résulte de ces éléments que l’ensemble des résolutions n°20 à 23 ont pour objet de permettre aux lots n°8, 16 et 24 d’avoir un accès sur la cour commune.

M. [Y], en tant que propriétaire des lots n°24 et 25 de la copropriété ne justifie pas d’un intérêt à agir légitime direct à ce que les lots n°20 à 23 aient un accès sur les allées ou cours communes.

Toutefois, la résolution n°21 a également pour objet, l’ouverture d’une porte de secours relative à un local commercial.

Or, l’implantation d’une porte de secours afférant à un local commercial constitutif d’un lot est susceptible d’avoir des retentissements sur la sécurité de l’ensemble de l’immeuble.

Il n’appartient au tribunal pas de préjuger des mérites et du bien fondé de l’action au stade de l’appréciation des fins de non-recevoir (s’agit-il vraiment d’une porte de secours ou simplement d’une simple porte d’accès, est-elle nécessaire, utile, concerne-t-elle le lot n°24 ou le lot n°17, l’impératif de sécurité est il démontré, la demande est-elle suffisamment détaillée etc.).

Dès lors M. [Y] en tant que copropriétaire d’une quote-part des parties communes au titre de la propriété des lots n°25 et 26, a intérêt à agir dès lors qu’il est question de la sécurité de la copropriété.

S’agissant des autres résolutions, la circonstance que ce refus perdurerait la vétusté de l’immeuble ou en limiterait les aménagements structurants sont inopérants dès lors que ces ouvertures ont vocation à profiter à la SCI SEBIMO et non particulièrement à la copropriété dans son ensemble.

Si la SCI SEBIMO a incontestablement qualité et intérêt à agir en annulation de ces trois résolutions, tel n’est pas le cas de M. [Y].

Il résulte de ce qui précède que son action en annulation des résolutions n°20, 22 et 23 est irrecevable, faute d’intérêt personnel direct à agir.

L’action en annulation de la résolution n°21 est quant à elle recevable.

C. Sur la demande d’autorisation judiciaire

Moyens des parties :

Le syndicat soutient que :
– seul le ou les copropriétaires qui ont demandé l’autorisation à l’assemblée ont intérêt à saisir le juge au titre de l’article 30, dernier alinéa, de la loi de 1965 ;
– Or, la demande d’autorisation n’émane que de la société SEBIMO, et non de M. [Y] ;
– L’arrêt évoqué par M. [Y] est étranger à l’espèce et ne concerne que la recevabilité des contestations entre associés au sein d’une société commerciale ;
– Qu’in fine, nul ne plaide par procureur.

M. [Y] oppose les mêmes moyens que ceux développés en partie I.B.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 30, premier et dernier alinéa, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
[...]
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Si la cour de cassation exige que le demandeur ait la qualité de propriétaire indivis de l'élément d'équipement commun ou des parties communes dont l'aménagement est sollicité, elle n’exige pas pour autant formellement qu’il soit celui dont la demande a été refusé en assemblée générale.

Toutefois, il convient d’observer que la demande d’autorisation des travaux est en tout point identique à celle refusée lors de l’assemblée générale litigieuse.

Plus précisément, il est demandé d’ « autoriser les résolutions n°20 à 23 de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il convient ainsi de remarquer que M. [Y] ne demande pas l’autorisation de faire une porte de secours s’agissant de la résolution n°23, mais bien d’autoriser la résolution n°23, donc telle qu’elle est rédigée dans sa demande d’inscription à l’ordre du jour.

Il résulte des développements de la partie I.B. que M. [Y] n’a pas plus intérêt à agir pour solliciter les travaux qui ont fait l’objet d’un refus, que pour solliciter l’annulation de ces refus, s’agissant des résolutions n°20, 22 et 23.

En effet, M. [Y] n’a pas d’intérêt particulier, en tant que copropriétaires des lots n°25 et 26, à ce que la société SCI SEBIMO bénéficie d’un accès sur l’allée et la cour commune au titre de ses lots n°8, 16 et 24.

L’argument selon lesquels ces travaux contribueraient à diminuer la vétusté de l’immeuble, ou à augmenter les aménagements structurants et donc la valeur de l’ensemble de la copropriété, ne sont pas suffisants.

En conséquence, la demande d’autorisation de M. [Y] sera déclarée irrecevable quant aux résolutions n°20, 22 et 23.

S’agissant de la résolution n°21, il convient de remarquer que les travaux dont il est demandé l’autorisation concerne également une partie de lot privative (partie intérieur du mur) et non pas uniquement la façade extérieure (par exemple le revêtement).

Ainsi M. [Y], qui n’est ps directement copropriétaire des lots dont la partie privative est concernée par les travaux dont il est demandé l’autorisation, n’a ni qualité ni intérêt à agir pour demander l’autorisation de faire des travaux affectant un lot privatif dont il n’est pas directement le copropriétaire, ce copropriétaire (la SCI SEBIMO) étant le seul décisionnaire des travaux susceptibles d’être réalisé sur son lot privatif.

M. [Y] ne peut faire cette demande pour le compte de la SCI SEBIMO. Cela vaut d’ailleurs pour l’ensemble des résolutions n°20 à 23.

Dès lors la demande d’autorisation de la résolution n°21 sera également déclarée irrecevable.

III. Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°21

Moyens des parties :

M. [Y] fait valoir que :
– la décision de rejet est contraire à l’intérêt général puisque cette demande correspond à un impératif de sécurité s’agissant d’un établissement recevant du public (R. 143-7 CCH) ; et qu’en l’état actuel, la seule issue existante traverse un autre lot, or une telle configuration est inadaptée à l’urgence ;
– cette décision constitue une rupture d’égalité envers le copropriétaire minoritaire dans la mesure ou lors d’une assemblée précédente, le syndicat a autorisé la création d’une porte de secours pour le lot n°15 à usage de commerce (pièce n°8) ;
– une porte, condamnée en raison de faits passés de vol qui depuis se sont taris, préexistait à l’endroit où est sollicitée la réouverture ;
– que ce soit dans le courrier de demande d’inscription, ou dans l’ordre du jour lui-même, rien n’indique que la SCI SEBIMO n’avait pas pour intention de faire une porte de secours ;
– la porte de secours donnerait immédiatement sur la place de parking appartenant à M. [Y] ;
– la porte de secours de M. [S] donne également sur la cour commune (pièce n°12).

Le syndicat oppose que :
– cette demande a déjà fait l’objet par le passé de refus (non contestés et depuis devenus définitifs) émis par l’assemblée (pièce 5 à 12) ;
– le plan contenu dans les écritures de M. [Y] est erroné puisqu’il est relatif au lot n°17 ;
– la société SEBIMO n’a rien fourni préalablement à la tenue de l’assemblée générale comme l’exige l’article 10 du décret du 17 mars 1967 (pièce n°13) ;
– que le délai écourté de convocation est sans incidence puisqu’il s’agit précisément d’une demande de la SCI SEBIMO ;
– que ce lot est depuis l’origine dans cette configuration avec un unique accès depuis la [Adresse 8] ;
– l’objectif de la SCI SEBIMO est de diviser son lot commercial pour en affecter l’étage à l’habitation ;
– la société SEBIMO, qui avait obtenu l’autorisation de créer une porte de secours au bénéfice du lot n°15 par AG du 30 juin 2015, n’a jamais procédé aux travaux depuis ;
– cette porte donnerait directement et sans aucun dégagement sur des places de parking, ce qui n’est pas fonctionnel s’agissant d’une issue de secours.

Réponse du tribunal :

Vu les articles 24 à 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Les délibérations d’assemblée générale des copropriétaires visées aux articles 24 à 26 de cette même loi peuvent être entachées d’abus de majorité.

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bull. 2014, III, n° 168).

Le juge doit rechercher si la décision contestée protège effectivement l'intérêt collectif des copropriétaires et/ou si elle n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d'un copropriétaire (3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-23.493).

Selon l’article 10, avant-dernier alinéa, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à tout moment, le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, M. [Y] ne démontre pas que la demande de résolution n°21 s’accompagnait d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux de nature à permettre à l’assemblée générale de statuer, de manière éclairée, sur la conformité de ces travaux envisagés à l’intérêt collectif de la copropriété.

Le document produit ne contient qu’une description succincte du projet envisagé. Il ne décrit pas précisément la consistance des travaux et ces travaux à faire ne sont pas clairement identifiables sur le plan fourni du bâtiment 4.

La photo fournie laisse en outre voir que ce qui semble être le lieu du projet d’implantation d’une issue de secours se situe directement devant une voiture qui est garée jusqu’au ras du mur.

En l’état de ces connaissances lors du vote, l’assemblée générale n’a pas commis d’abus de majorité en refusant la résolution n°21 telle qu’elle était présentée.

L’argument tiré d’un temps insuffisant pour communiquer un dossier complet, s’il apparaît cohérent dans l’absolu, est indifférent au stade de l’appréciation de l’abus de majorité par le tribunal, qui statue sur le vote tel qu’il a concrètement eu lieu.

Il convient toutefois d’observer que, dans l’hypothèse où la SCI SEBIMO appuierait une telle demande de porte de secours sur un dossier détaillé en montrant la bonne fonctionnalité, celle-ci apparaîtrait légitime à en obtenir l’autorisation.

V. Sur la demande indemnitaire à l’encontre du syndic

Moyens des parties :

M. [Y] soutient que :
– le syndic engage sa responsabilité personnelle pour une convocation tardive, quand bien même ce serait dû aux services postaux, et qu’en tout état de cause, le syndic ne caractérise pas les conditions de la force majeure, et que le syndicat devrait anticiper les aléas postaux en période post-covid ;
– l’assemblée s’est tenue 8 jours après la convocation ;
– il a subi un préjudice personnel puisqu’il n’a pas eu le temps nécessaire de pendre des décisions en accord avec sa pensée ;
– il a subi un préjudice du fait qu’il n’a pas été en mesure de préparer son argumentaire pour exposer les faits aux votants ;
– le syndic a soumis à l’autorisation du syndic une question qui avait déjà été posée et acceptée auparavant.

Le syndic oppose que :
– C’est en raison d’un dysfonctionnement des services de la poste indépendant de la volonté du syndic que le retard a été déploré et tous les aléas postaux ne peuvent être anticipés ;
– M. [Y] aurait pu immédiatement solliciter la tenue d’une nouvelle assemblée mais ne l’a pas fait ;
– ce retard n’a occasionné aucun préjudice pour M. [Y] ;
– le préjudice est dû au refus par l’assemblée générale de voter les travaux, lequel refus est sans lien avec le délai de convocation, puisque le refus aurait été acquis de la même manière si le délai avait été respecté ;
– le syndic a l’obligation d’inscrire les résolutions qui lui sont soumises, sans commentaire et sans ajout et il ne lui appartient pas de suppléer les lacunes et insuffisances des demandes d’inscription à l’ordre du jour ;
– le quantum ne correspond à aucun préjudice effectif.

Réponse du tribunal :

1. S’agissant du non-respect du délai de 21 jours

M. [Y] ne démontre pas en quoi un délai de 21 jours lui aurait fait voté différemment des votes qu’il a exprimés lors de l’assemblée générale.

Il ne démontre pas qu’avec délai de 21 jours, il aurait modifié les documents présentés, puisque ces documents sont présentés par la société SEBIMO et non M. [Y]. En outre ce projet de la société SEBIMO ne s’est vraisemblablement pas décidé au moment de la convocation à l’assemblée générale, mais en amont, puisque des demandes avaient précédemment été présentées en ce sens lors d’AG antérieures.

M. [Y] ne démontre pas plus la consistance du préjudice personnel qu’il invoque au titre des fautes alléguées.

S’agissant du second préjudice, il s’agirait tout au plus d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir obtenu l’autorisation de faire les travaux, et pour M. [Y] le préjudice indirect de perte de chance que ses parts gagnent en valeur du fait de la valorisation générée par la réalisation, valorisation non acquise avec certitude en cas d’autorisation, des biens de la SCI SEBIMO.

Ce préjudice n’est donc pas démontré.

2. Sur le devoir de conseil

Le syndic n’avait pas l’obligation de vérifier si la demande d’inscription de résolutions de la SCI SEBIMO était entachée d’une erreur, que seul le copropriétaire demandeur est apte à apprécier puisqu’il c’est de lui que vient la demande de résolution.

En effet, la SCI SEBIMO a demandé :Bâtiment 2 Lot N°15. Idem. Nous demandons l’application de la loi et donc l’ouverture d’une baie. (Résolution n°26 adoptée dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2015). »

La résolution n°26 évoquée avait pour objet l’autorisation « à faire réaliser à ses exclusifs les travaux de créations d’une porte de secours du lot 15 ».

L’on voit mal l’intérêt de demander quelque-chose qui a déjà été précédemment accordé (résolution n°26 de l’AG du 30 juin 2015). C’est donc à juste titre que le syndicat a interprété cette demande comme étant l’ouverture d’une baie au niveau du lot n°15.

Ce, d’autant plus qu’une demande antérieure pour l’assemblée générale avait déjà été libellé ainsi en 2019 : le changement de destination du lot 15 en local d’habitation suivant accord de la VILLE DE [Localité 1] ci-joint, avec une baie à ouvrir (résolution n°26 adoptée dans le procès verbal de l’AG du 20 juin 2015).

Le syndic a donc exactement interprété la demande de M. [Y].

Au demeurant, la demande est extrêmement succincte et ne respecte donc pas les prescriptions de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

Elle est la seule responsable d’une erreur éventuelle, et ce d’autant plus qu’elle avait fait la demande précédemment en 2019, déjà après que la création d’une porte de secours ait déjà été autorisée en 2016.

En tout état de cause, il n’y pas de préjudice à ce que la réalisation d’une baie ait été refusée en lieu et place d’une porte de secours si la création de la porte de secours a déjà été autorisé.

En outre, elle fait grief au syndicat de ne pas avoir compris que cette résolution concernait une baie et non une porte, déjà autorisée, alors qu’elle demande que soit « autorisée la résolution n°23 ». Elle ne peut faire ce grief tout en demandant à ce que soit autorisée judiciairement une baie.

M. [Y] indique que la SCI SEBIMO a été noté présente alors qu’il n’avait aucun mandat en ce sens, et qu’il n’en est pas le représentant.

Il ne démontre aucun préjudice tirée de cette éventuelle faute.

Il ne démontre aucun préjudice en lien avec la chute de pierre, laquelle est sans lien apparent avec le devoir d’information et de conseil sur lequel il fonde sans moyen.

Cette demande sera donc rejetée.

VI. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante à l’instance, M. [Y] sera condamné aux dépens.

Tenu des dépens, il sera condamné à verser au syndicat la somme de 2 500 euros au syndicat, ainsi que la somme de 1 000 euros au syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

B. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, s’agissant d’une simple condamnation aux dépens et à l’article 700, il ne ressort pas du dossier que la présente décision pourrait avoir des effets excessifs ou irréversibles sur la situation des parties en cas d’infirmation en appel, de nature à justifier l’exclusion de l’exécution provisoire de droit.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement à juge unique, contradictoirement et en premier ressort par mise à disposition au greffe

CONSTATE l’intervention volontaire de la Société [C] aux droits de la société [R] [K]

DÉCLARE M. [O] [Y] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 dans son entier, faute de qualité à agir ;

DÉCLARE M. [T] [Y] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°20, 22 et 23 de l’assemblée générale du 23 juillet 2021, faute d’intérêt à agir ;

DÉCLARE M. [O] [Y] irrecevable en ses demandes d’autorisation des résolutions n°20 à 23 de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*

DÉCLARE M. [O] [Y] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n°21 l’assemblée générale du 23 juillet 2021, faute d’intérêt à agir ;

*

REJETTE les demandes de M. [T] [Y] ;

CONDAMNE M. [T] [Y] aux dépens et ASSORTIT cette condamnation du droit pour Me GREFFET de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [Y] à payer à la Société [C], venant aux droits de la société [R] [K], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.