TJ 69123, 3 juill. 2026, RG 26/00016

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00016 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3UMH
AFFAIRE : SAS PLANCK C/ [I] [R], SAS G2G GROUPE IMMOBILIER (REGIE [C]), SDC [H] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS PLANCK
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Floriane PONSARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [I] [R]
né le 30 Juillet 1946 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Mani MOAYED de la SELEURL RGM, avocats au barreau de LYON

SAS G2G GROUPE IMMOBILIER (REGIE [C])
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Syndicat de Coprorpriétaires [H] [J]
représenté par son syndic en exercice le [Adresse 4]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 11 Mai 2026 - Délibéré au 3 Juillet 2026.

La SAS PLANCK a assigné Monsieur [R], la SAS G2G GROUPE IMMOBILIER et la syndicat des copropriétaires [H] [J] devant le juge des référés de [Localité 2] le 23 décembre 2025 aux fins de :

• SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée dans le commandement de payer ;

• DIRE que cette suspension produira ses effets tant que l’Expert n’aura pas rendu son rapport et que la juridiction au fond n’ait pas rendu une décision définitive ;

• ACCORDER à la société PLANCK un délai de 2 ans pour satisfaire aux cause du commandement de payer, sous réserve des droits de chacun ;

• AUTORISER la consignation des loyers ;

• DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission suivante :

I. Prise de connaissance – cadre général
A) Se faire communiquer l’ensemble des pièces utiles, notamment :
o les plans de l’immeuble,
o le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,
o les procès-verbaux d’assemblées générales,
o les baux, contrats d’assurance et éventuels sinistres déclarés,
o toute facture ou intervention antérieure relative aux réseaux
d’évacuation.
B) Décrire l’immeuble, sa configuration, son ancienneté, la situation du local
commercial et de la partie sinistrée.

II. Constatations matérielles
A) Se rendre sur place, en présence des parties dûment convoquées, et :
o constater l’état des lieux,
o relever les traces d’humidité, infiltrations, désordres et dommages,
o préciser leur localisation, leur étendue et leur gravité.
B) Déterminer la chronologie d’apparition des désordres, notamment leur
corrélation avec les épisodes d’intempéries.
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III. Origine et causes des désordres
A) Rechercher, déterminer et décrire l’origine exacte des infiltrations,
notamment :
o réseau d’évacuation des eaux pluviales,
o chéneaux, descentes EP, canalisations verticales ou horizontales,
o raccordements existants ou anciens,
o étanchéité des ouvrages traversant les murs ou planchers.
B) Dire si les désordres trouvent leur origine dans :
o une ou plusieurs parties communes,
o un ou plusieurs éléments privatifs,
o ou une combinaison des deux, et dans cette hypothèse, en préciser la
part respective.

IV. Qualification juridique des ouvrages
A) Qualifier les éléments techniques en cause au regard du règlement de
copropriété :
o parties communes,
o parties communes à jouissance privative,
o parties privatives.
B) Préciser si les ouvrages litigieux relèvent par nature de la copropriété,
indépendamment de leur localisation dans un lot.

V. Analyse des raccordements et installations anciennes
A) Examiner les raccordements qualifiés de “non conformes” et dire :
o leur ancienneté probable,
o leur état d’activité ou d’inactivité,
o s’ils sont toujours fonctionnels ou abandonnés,
o s’ils ont pu être tolérés ou intégrés au fonctionnement de l’immeuble.
B) Dire si ces raccordements sont, à eux seuls, la cause directe et exclusive des désordres, ou s’ils ne constituent qu’un facteur aggravant d’un défaut structurel.

VI. Responsabilités techniques
A) Dire si les désordres résultent :
• d’un défaut d’entretien,
• d’un vice de conception,
• d’une vétusté,
• ou d’une intervention humaine identifiable et à quelle période.
B) Préciser les responsabilités techniques encourues, sans préjudice de l’appréciation juridique du Tribunal.

VII. Travaux nécessaires
A) Décrire les travaux nécessaires pour :
• supprimer définitivement la cause des infiltrations,
• remettre en état les ouvrages affectés,
• prévenir toute réapparition.
B) Préciser la nature des travaux :
• travaux d’entretien,
• travaux de réparation,
• travaux lourds affectant la structure, • travaux d’urgence.
C) Dire qui doit, techniquement, réaliser ces travaux.

VIII. Chiffrage
A) Évaluer le coût prévisionnel des travaux nécessaires, en distinguant :
• travaux sur parties communes,
• travaux sur parties privatives le cas échéant.
B) Évaluer le coût des travaux de remise en état des lieux sinistrés.

IX. Préjudices et conséquences
A) Dire si les désordres rendent les lieux impropres à leur destination,
notamment :
• usage commercial,
• exploitation normale,
• stockage.
B) Évaluer les préjudices directement imputables aux désordres.

X. Observations générales
Faire toutes observations utiles de nature à éclairer le Tribunal sur l’origine des désordres, leur imputabilité et les solutions techniques appropriées.

• CONDAMNER solidairement les défendeurs à verser à la société PLANCK la
somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

• CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société PLANCK expose les éléments suivants:

Elle est locataire d’un local commercial sis [Adresse 6], appartenant à Monsieur [R], bailleur, ayant pour mandataire la régie [C].

Les locaux sont définis comme suit :

- Un local à usage commercial composé d'un sous-sol à usage de laboratoire d'une superficie d'environ 50 m2 et au rez-de-chaussée une pièce principale donnant sur la [Adresse 7] avec porte et vitrine et une pièce à usage d'arrière-boutique le tout pour une surface d'environ 60 m2 composant les lots N°1 et 2 de la copropriété y compris la quote-part des parties communes y afférent.

Ainsi, suivant acte sous seing privé en date du 23 Juillet 2021 et ayant une prise d'effet au 1er décembre 2021, le bailleur a fait bail et donné à loyer à la société JOPAU (RCS 824 534 291) ledit local commercial.

Ce bail avait été conclu pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2021 pour se terminer le 30 novembre 2030 moyennant un loyer annuel initial de seize mille cent trente-neuf Euros (16.139 €) hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2022, la société JOPAU représentée par Monsieur [O] [K] a cédé son droit au bail à la société NECHA (RCS 909 911 372).

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2024, la société NECHA a cédé son droit au bail à la société PLANCK, preneur actuel.

Un avenant au bail commercial a été régularisé le 19 juin 2024 aux termes duquel le bailleur a accepté une déspécialisation du bail et fixé un nouveau loyer.

Aussi, la nouvelle destination du bail est la suivante : [Localité 3] de thé, vente de pâtisserie et sandwicherie à l'exclusion de toute autre forme de restauration et de toute autre activité. Il est rappelé que toute forme de cuisson y est interdite.

De plus, le loyer a été revalorisé et fixé à la somme annuelle de dix-neuf mille euros (19.000 euros) HT HC.

La société PLANCK a réglé le dépôt de garantie d’un montant de 4.750 euros, ainsi que le 3 ème trimestre 2024 et 4 ème trimestre 2024.

Toutefois, à compter du mois de novembre 2024, la société PLANCK a eu à subir de graves inondations dans le sous-sol de son local, à usage de laboratoire.

Alors que la société PLANCK avait entrepris des travaux de rénovation consistant à de la plâtrerie-peinture, toutes les installations ont été détériorées par cette fuite d’eau, venant suspendre les travaux et ainsi l’ouverture du local.

Un constat a été réalisé par l’étude [P], Commissaire de justice, le 12 juin 2025, venant démontrer l’étendue des dégâts au sous-sol.

La société PLANCK a immédiatement informé la régie [C], qui a informé le syndic de gestion [H] [J] pour missionner une entreprise de plomberie.

e rapport de cette entreprise n’a jamais été communiqué à la société PLANCK.

Néanmoins, Monsieur [M] [E], membre du conseil syndical de l’immeuble, a indiqué que des débordements d’eaux pluviales se sont produits dans le sous-sol du local loué et qu’il existe des trous sur le collecteur de l’immeuble, non rebouchés, pouvant être à l’origine de ces dégâts.

La régie [C] a alors adressé une lettre recommandée à la société PLANCK le 25 novembre 2024 lui enjoignant de reboucher les trous.

a société PLANCK, non professionnel, a alors demandé des explications à la régie [C], précisant qu’aucun état des lieux n’avait été réalisé à son entrée et qu’en tout état de cause, il n’était pas à l’origine de cette fuite.

La régie [C], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a imputé de prétendus raccordements non conformes à la société PLANCK, qui aurait fait réaliser des travaux sur le collecteur de l’immeuble alors que l’entreprise mandatée par la société PLANCK n’a effectué que des travaux
de plâtrerie-peinture, comme l’a justement rappelé la société PLANCK. Cette société n’est pas une entreprise de plomberie et aucune intervention sur les canalisations n’a été effectuée, comme le démontre le descriptif d’intervention de la société POLYGONE.

Après de multiples relances, la société PLANCK a pu obtenir le rapport de plomberie établi par la société DIFFUSION SERVICES.

Il ressort de ce rapport que la canalisation d’évacuation de l’immeuble se situe dans le sous-sol du local appartenant à Monsieur [R]. Cette canalisation d’évacuation de l’immeuble comprend un raccordement non conforme et aucun tuyau n’est raccordé sur ces raccordements laissant l’évacuation générale horizontale à l’air libre et non étanche. Il semblerait qu’un second tuyau ne soit pas non plus raccordé sans pouvoir l’identifier ni en déterminer l’origine.
Le syndic de copropriété a alors demandé à la régie [C] d’entreprendre les travaux. Or, cette dernière a répercuté cette demande à la société PLANCK. Il apparait donc clairement que le propriétaire, la régie [C] et le syndic de copropriété n'entendent pas assumer la moindre responsabilité, alors même qu'il s'agit d'une canalisation commune

Face à ces réticences, la société PLANCK a été contrainte de mandater un conseil qui a adressé un e-mail à la régie [C] le 17 décembre 2024 et invoqué l’exception d’inexécutioncompte tenu de l’absence de délivrance conforme du bailleur.

Depuis ces derniers échanges, la situation n’a pas évolué et ni le syndic ni le bailleur n’a effectué le moindre travaux ou la moindre démarche pour résoudre ce litige. Quant à elle, la société PLANCK a maintenu sa demande d’exception d’inexécution et n’a pas réglé le loyer depuis le mois de janvier 2025. Le bailleur a cru bon de faire délivrer le 1 er décembre 2025 un commandement de
payer à la société PLANCK visant la clause résolutoire.

Le bailleur a donc l’obligation de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail commercial et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

La responsabilité du bailleur peut ainsi être engagée si, en violation des dispositions de l’article 1719, 3° du Code civil, il n’assure pas au locataire une jouissance paisible des locaux loués. Il en est notamment ainsi dans le cas où le bailleur n’exécute pas ses obligations ou en cas de dangerosité de l’immeuble loué ou des éléments ou équipements en dépendant qui sont sa propriété.

L’article 1170 du Code civil prévoit que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Le bailleur est donc tenu de délivrer un local en bon état, d’assurer l’entretien des grosses réparations et de garantir le preneur contre les vices affectant la structure ou les équipements essentiels.

Les eaux pluviales relèvent de la structure de l’immeuble (toiture, chéneaux, gouttières, descentes d’eaux pluviales, réseaux collectifs). Aussi, les réparations liées à un débordement d’eaux pluviales incombent donc au bailleur.

La responsabilité du locataire pourrait être engagée si le débordement résulte :
- d’un défaut d’entretien courant lui incombant expressément,
- d’un mauvais usage des installations,
- de l’obstruction volontaire ou négligente d’un système d’évacuation privatif,
- de travaux réalisés par le locataire ayant perturbé l’écoulement des eaux.

En tout état de cause, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

Enfin, aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le preneur justifie de motifs légitimes.

L’entreprise de plomberie mandatée par le syndic a mentionné un raccordement non conforme sur la canalisation d’évacuation de l’immeuble.

Un autre défaut sur un tuyau non raccordé semble également être une cause du débordement des eaux pluviales.

Il a alors été préconisé par un membre du conseil syndical, et non pas par l’entreprise de plomberie ni par un expert, de reboucher les trous sur le collecteur d’immeuble.

Or, le collecteur d’immeuble est bien un élément de l’immeuble donc non privatif.

A aucun moment il n’a été mentionné de défaut d’entretien du locataire, ou une intervention du locataire ayant causé le sinistre.

Au contraire, il est fait état « d’anciennes installations » preuve que la société PLANCK n’est en rien responsable de l’origine de cette fuite.

De plus, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes ».

Cela signifie donc que ni le syndic de copropriété ni le bailleur ne peut exiger unilatéralement du locataire qu’il intervienne sur une canalisation commune.

Par conséquent, au regard de tout ce qui précède, l’exception d’inexécution formulée par la société PLANCK quant au non-paiement des loyers en vertu de l’article 1219 du Code civil est parfaitement recevable et légitime.

En effet, la société PLANCK est privée de la jouissance de son laboratoire depuis le mois de novembre 2024, soit depuis plus d’un an.
Ces infiltrations portent une atteinte grave à la jouissance paisible des locaux et compromettent leur destination contractuelle.

Les travaux d’aménagement de la société PLANCK ont été retardés de manière considérable et l’entreprise n’a pu ouvrir son commerce que le 6 décembre 2025.

Étant précisé que seul le rez-de-chaussée est exploité et exploitable, le sous-sol étant toujours dans le même état d’origine.

La société PLANCK ne jouit donc que de 60 m 2 sur les 110 m 2 proposé à la location.

Les désordres affectant les locaux loués constituent un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Il existe ainsi, à tout le moins, une contestation sérieuse quant à l’exigibilité intégrale des loyers réclamés.

La société PLANCK n’a cessé d’alerter le bailleur depuis un an, en vain.

Preuve de sa bonne foi, la société PLANCK a réglé le loyer courant du mois de décembre 2025 mais n’est pas en mesure de régler les 3 premiers trimestres de l’année 2025.

Se référant aux dispositions de l'article L.145-41, alinéa 2 du Code de commerce, la société PLANCK sollicite donc un délai de deux ans, et, à tout le moins un délai suffisant pour lui permettre de satisfaire à ses obligations et de déterminer la responsabilité de chacun.

La consignation des loyers étant demandée.

Et, par application du même texte, la société PLANCK demande la suspension, pendant ce délai, de la réalisation et des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer.

Une mesure d’expertise devra être ordonnée.

Tant le syndic de copropriété que le bailleur refusent d’intervenir, alors même que cela concerne des canalisations communes.

Par conséquent, une opération d’expertise est essentielle afin d’imputer la responsabilité et la réparation.

Étant rappelé que la société PLANCK est privée de l’exploitation de son local depuis le mois de novembre 2024 et que l’ouverture de son établissement a été retardée de manière conséquente pour une ouverture le 6 décembre 2025 seulement.

Il existe un motif légitime à ordonner une expertise judiciaire afin de :
- déterminer l’origine exacte des infiltrations,
- qualifier les ouvrages en cause,
- déterminer les travaux nécessaires,
- préserver les preuves en vue d’un procès au fond.

Les désordres sont techniques, persistants et fortement contestés.

la syndicat des copropriétaires [H] [J] a fait des protestations et réserves d’usage concernant la demande d’expertise.

Monsieur [R] et la syndicat des copropriétaires [H] [J] n’ont pas constitué avocat.

L’audience a eu lieu le 311 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 3 juillet 2026.

Par message RPVA du 4 juin 2026, le conseil de Monsieur [R] a sollicité la réouverture des débats en indiquant qu’en raison d’un arrêt maladie au sein du cabinet, il n’a pas été en mesure d’assurer la défense de Monsieur [R] alors que des demandes spécifiques concernant l’application du contrat de bail sont sollicitées.

Par message du 12 juin 2026, la société PLANCK s’est opposée à cette demande.

II - MOTIFS DE LA DECISION :

Afin d’assurer le principe du contradictoire dans le cadre de ce dossier, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats.

Les défendeurs devront avoir conclu avant le 9 septembre 2026, l’audience de plaidoiries étant fixée le 5 octobre 2026 à 15 heures.

Par ailleurs, compte tenu de la nature du litige les parties indiqueront si elles acceptent une mesure de médiation. Leur avis est par ailleurs sollicité quant à un renvoi en audience de réglement amiable.

Il y a lieu de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS :