TJ 69123, 2 juill. 2026, RG 19/11502

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 19/11502 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UP2G

Jugement du 02 Juillet 2026

Notifié à :
Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG - 1037
Maître Sylvain CAYRE de la SELARL FAIRLAW JULIEN CHAUVIRE AVOCATS - 2068
Me Anne-sophie LEFEVRE - 1259
Me Sandrine ROUXIT - 355

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 Juillet 2026 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 01 Décembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S]
né le 30 Juillet 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. LE [Localité 3] CHENE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON

S.A.S. REGIE [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 30 Avril 2026 du tribunal judiciaire de LYON, tenue par M. Adrien MALIVEL président, assisté de Mme Julie MAMI greffier, statuant en juge unique en vertu de l’article 812 du code de procédure civile ;

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [S] (7893/10 000 èmes) et les époux [C] (2 107/10 000èmes) étaient les deux seuls copropriétaires au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], jusqu’en 2024, les seconds ayant vendu leur bien.

Il n’y avait pas de syndic jusqu’à ce que les époux [C] décident d’en faire désigner un judiciairement fin 2017 (Me [B] pour six mois) puis, de nouveau, fin 2018 (la SLCI [Adresse 5] pour un an).

La société [P], expliquant faire partie du groupement SLCI a assumé cette fonction de syndic et organisé une assemblée générale en date du 19 septembre 2019 (ayant notamment pour objet la désignation d’un syndic) à laquelle seuls les époux [C] ont assisté,.

Par ordonnance du 13 février 2020, la SLCI a de nouveau été désignée administrateur provisoire pour une durée de deux ans.

Cette décision a été contestée puis, par arrêt du 13 janvier 2026, la cour d’appel de [Localité 1] statuant sur renvoi de la cour de cassation a rétracté l’ordonnance précitée et déclaré nul l’ensemble des actes accomplis en exécution de cette ordonnance, faute pour les époux [C] d’avoir saisi par assignation du syndicat (conformément à l’article 62-2 du décret n° 67-223).

Depuis 2022, M. [S] est le syndic bénévole de la copropriété.
Par exploits du 28 novembre 2019, M. [O] [S] a assigné le syndicat et la régie [P] en annulation de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 (ou de ses résolutions) et en réparation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 2 avril 2025, M. [O] [S] demande au tribunal de :

— JUGER recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [O] [S] ;

— REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

In limine litis,

— DÉCLARER irrecevable la pièce n°18 produite par la Régie [P] ;

— JUGER recevables en la forme les demandes en nullité de Monsieur [O] [S] ;

A titre principal,

— JUGER que la société SLCI [Adresse 5] n’a pas la personnalité morale ;

— JUGER que le syndic n’a pas de mandat en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

— JUGER que les formalités prescrites en matière de convocation à l’assemblée générale du 19 septembre 2019 n’ont pas été respectées ;

— JUGER que le procès-verbal de la feuille de présence n’a pas été signé le jour de l’assemblée du 19 septembre 2019 ;

— JUGER que la feuille de présence n’a pas été annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 ;

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 dans son intégralité ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 portant sur la présentation et la validation de l’état des dépenses et de la balance des copropriétaires a été prise en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et au soutien d’une balance présentée incomplète qui ne reflète pas la comptabilité réelle du syndicat, en plus de ne pas se référer à l’exercice précédent pour comparaison ;

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 ;

— JUGER que la résolution n°7 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 intitulée « proposition du contrat de syndic du cabinet SYNDIC ONE et IMMO DE France » a été prise en violation des dispositions des articles 13 et 19 du décret du 17 mars 1967, et des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 ;

— JUGER que la résolution n°8 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 portant sur la décision à prendre concernant la réalisation d’un DTG afin de relever tous les travaux nécessaires au bon entretien de la copropriété, a été prise en violation de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965,

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019,

— JUGER que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 portant sur la décision à prendre concernant « la réalisation de travaux de remplacement du garde-corps balcon mise en sécurité escaliers et suivi des descentes suite aux travaux de mise en sécurité réalisés par la société TREMABAT », a été prise en violation des articles 13 et 19 du décret du 17 mars 1967,

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019,

— JUGER que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 portant sur la décision à prendre concernant la « décision à prendre concernant la mise en place d’un contrat d’entretien pour la chaudière gaz » a été prise en violation des dispositions de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 et des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— PRONONCER, en conséquence, la nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 ;

En tout état de cause,

— JUGER que la responsabilité extracontractuelle de la Régie [P] est engagée ;

— PRONONCER la responsabilité extracontractuelle de la Régie [P] ;

— CONDAMNER la Régie [P] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 15 000 euros eu égard à l’ensemble des préjudices subis ;

— REJETER la demande d’indemnité formulée par la régie [P] à hauteur de 10 000 euros pour procédure abusive et vexatoire ;

— REJETER la demande d’indemnité formulée par la régie [P] à hauteur de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTER PLUS GÉNÉRALEMENT [Localité 5] DES COPROPRIÉTAIRES DE L’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 6] et la REGIE [P] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions aucunement fondées et injustifiées tant en fait qu’en droit ;

— JUGER que Monsieur [O] [S] ne participera pas à la dépense commune et ce en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et la Régie [P] à payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec dispense pour Monsieur [O] [S] de toute participation à ce titre,

— CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et la Régie [P] aux entiers dépens de la présente instance et ses suites avec dispense là encore pour Monsieur [O] [S] au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les entiers dépens étant distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « REGIE LE VIEUX CHENE » situé [Adresse 4] à SAINTE-CNSORCE (69280) demande au tribunal de :

— STATUER CE QUE DE DROIT sur la demande de nullité du Procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2019 ou de certaines résolutions seulement ;

— CONSTATER que la régie [P] n’avait pas de mandat et à défaut, que celui-ci était caduc n’ayant pas ouvert un compte bancaire séparé ;

— DÉBOUTER la régie [P] dépourvue de mandat, de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 7] au paiement de la somme de 9 144,54 euros ;

— CONDAMNER la régie [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 7] représenté par son syndic une somme 928,52 euros correspondant aux sommes indûment perçues ;

— CONDAMNER la régie [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 7] représenté par son syndic une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— DÉBOUTER la régie [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la régie [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 7] représenté par son syndic une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la régie [P] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions du 25 janvier 2026, la société [P] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER Monsieur [O] [S] de ses demandes comme injustifiées et non fondées ;

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] de ses demandes comme injustifiées et non fondées ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à la société [P] la somme de 9 154,44 euros TTC montant du solde débiteur de l’immeuble en fin de mission ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [S] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à la société [P] une indemnité de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [S] et [Localité 5] des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à la société [P] une indemnité de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER les mêmes, in solidum, aux entiers dépens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

*

La pièce n°18 dont il est demandé qu’elle soit écartée est une jurisprudence. Cette demande ne peut prospérer dès lors que la jurisprudence fait corps avec le fondement textuel invoqué et auquel la juridiction a accès par ses propres moyens indépendamment des pièces produites à cet égard. Ainsi, la juridiction peut fait état de la jurisprudence sans qu’il ne soit besoin d’examiner la pièce, et elle peut en tout état de cause mobiliser la jurisprudence, dès lors que le texte dont il est fait interprétation est invoqué aux écritures.

I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 septembre 2019

A. Fondée sur l’absence d’existence légale du syndic désigné et le défaut de pouvoir de la Régie [P]

Moyens des parties

M. [S] se fonde sur les articles 493, 495, 680, et 693, alinéa 1, du code de procédure civile, 62-5 du décret du 17 mars 1967, pour soutenir que :
– L’assemblée générale convoquée par un Syndic dépourvu de mandat est nulle (pourvoi n°95-15.915) ;
– Le défaut de communication de la requête et de l’ordonnance sur requête entraîne la nullité des actes qui en découlent (pourvois n°99-19.894, 05-11.301, 14-17.699, 15-23.326, 15-27.954) ;
– L’ordonnance sur requête n’ayant pas autorité de chose jugée au principal (pourvoi n°95-22.146), le juge du fond peut se prononcer sur la régularité des actes effectués en application de l’ordonnance même si elle n’a pas fait l’objet de recours, le juge du fond pouvant ainsi annuler un acte au motif que l’ordonnance n’a pas été communiqué dans les formes de l’article 495 du CPC (pourvoi n°11-18.045) ;
– En l’espèce, la SLCI [Adresse 5] a été désigné comme syndic judiciaire alors qu’elle n’a aucun existence légale et n’est pas inscrite au RCS ;
– La désignation d’un groupement de société immobilières n’est pas valide et revient à n’en désigner aucune ;
– La régie [P] ne pouvait se considérer comme désignée aux termes de cette ordonnance et devait agir pour se faire désigner dans une nouvelle ordonnance ;
– La régie n’a pas joint à son courrier informant de sa désignation les pièces légales (requête et ordonnance) et mention des voies de recours.

Le syndicat soutient quant à lui que :
– l’annulation de l’assemblée générale n’a aucun incidence puisque son contenu n’est plus d’actualité au regard des décisions postérieures ;
– la régie [P] n’a pas à contester cette demande d’annulation puisqu’elle est dépourvue de mandat et qu’elle n’a pas qualité ni intérêt à agir pour le faire ;
– il reprend, du reste, les arguments de M. [S].

La régie oppose que :
– les demandes d’annulation de M. [S] n’ont plus de portée pratique depuis longtemps ;
– elle a intérêt à défendre puisque le temps passé pour cette assemblée fait partie de sa mission de gestion à l’époque, laquelle conditionne son action ;
– la dénomination SLCI est celle d’une marque de groupement de société immobilières liées et habilitées pour nombre d’entre elles à la gestion d’immeubles ;
– M. [S] n’a jamais contesté cette décision.

Réponse du tribunal :

Vu les articles 493, 495, 680, 693, alinéa 1 du code de procédure civile ;

Selon l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

L’article 62-5, alinéa 1, du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que la décision qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée a la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.

La cour de cassation juge que l'absence de notification à un copropriétaire de l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire n'est pas sanctionnée par l'inopposabilité des actes qu'il effectue mais a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de recours à l'égard de ce copropriétaire (3e Civ., 24 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.169, Bull. 2014, III, n° 116).

Les dispositions des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 62-5 précité sont dérogatoires à l’article 495 du code de procédure civile, non applicable à la désignation d’un administrateur provisoire. Ainsi la notification de la requête n’est pas une condition de la notification de la décision désignant d’un administrateur provisoire.

En conséquence, les moyens tirés de l’absence de notification de la requête et de l’ordonnance n’entraîne pas la nullité du mandat de l’administrateur désigné et/ou des actes effectués par lui.

Toutefois, s’agissant de l’ordonnance du juge des référés du 25 octobre 2018, force est de constater que l’ordonnance ne désigne pas une entité pourvue d’une personnalité morale. Contrairement à l’ordonnance ultérieure, cette ordonnance n’a fait l’objet d’aucune rétractation ou modification, que ce soit par le juge des référés ou la cour d’appel.

Ainsi, l’on ne peut pas considérer que la régie [P] était désignée en tant qu’administrateur provisoire.

Or, une assemblée générale encourt l’annulation si le syndic était dépourvu de mandat valable lors de l’envoi des convocations.

Tel étant le cas en l’espèce, l’assemblée générale du 19 septembre 2019 sera annulée dans son entier sans qu’il ne soit besoin d’apprécier les autres moyens développés.

II. Sur la demande de réparation de M. [S] à l’encontre de la Régie [P]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

A. Fondée sur l’absence de boîte aux lettres

Moyens des parties :

M. [S] fait valoir, sur les fondements de l’article 1240 du code civil, 8, 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 que :
– le changement de boîte aux lettres, parties communes aux termes du règlement de copropriété (page 17), relève de la mission du syndic dans le cadre de la mission d’entretien et de gestion courants de la copropriété ;
– la régie ne peut prétexter de l’absence de fonds nécessaires puisque ceux-ci ont été envoyés (pièce n°11) ;
– en le privant de sa boîte aux lettres, elle s’est assurée que ce dernier ne puisse pas être informée de la tenue d’assemblées générales ou de procédures intentées par cette dernière ;
– qu’en conséquence, il n’a pas été en mesure de contester les honoraires de Me [B] taxés par le tribunal à hauteur de 1 160,16 euros et a perdu une chance d’économiser cette somme ;
– il n’a pas pu participer à l’assemblée générale du 19 septembre 2019 dont il n’a pas reçu la convocation.

La régie oppose que :
– le changement de boîte aux lettres incombe à M. [S], dans la mesure où la page 17 du règlement traite des charges spéciales pour les stationnements et garages et, qu’au demeurant, le critère de l’utilité (exclusive de M. [S] et non collectif) en fait un équipement privatif que M. [S] doit prendre en charge ;
– la régie a quand bien même soumis un devis pour validation à M. [S], facturé le 26 août 2019 ;
– en tout état de cause, M. [S] a pu exercer un recours contre la taxation des honoraires de Me [B] (pièce adverse n°13) et qu’il était au courant de la procédure à minima jusqu’au renvoi à septembre ou octobre 2019.

Réponse du tribunal :

S’agissant du caractère de la boîte aux lettres il convient de distinguer entre trois points :
– la boite aux lettres peut être à l’usage exclusif de son utilisateur ;
– la boite aux lettres peut simultanément être située sur une partie commune ;
– les frais de réparation de la boîte aux lettres peuvent simultanément être mis à la charge exclusive de certains copropriétaires seulement.

Ainsi, une partie peut être commune ordinaire ou spéciale et relever à ce titre de la gestion du syndicat et dans le même temps les frais relatifs à cette gestion par le syndicat peuvent être mis à la charge exclusive de certains copropriétaires seulement.

En tout état de cause, la qualification de cette partie est indifférente aux termes du raisonnement qui suit.

M. [S] ne démontre aucun autre préjudice que l’éventuelle perte de chance.

S’agissant de ce préjudice, la pièce n°13 produite par M. [S] démontre que celui-ci a intentée une action aux fins de contester cette taxation d’honoraires dans laquelle il est indiqué qu’il a demandé plusieurs renvois, et qu’il a reçu les courriers en vue des audiences des 6 mars 2019 et du 5 juin 2019.

Or, dans un courrier du 25 janvier 2019 (pièce n°6), M. [S] indique que sa boîte aux lettres est déjà défectueuse, et ce depuis l’année passée. Il a donc reçu des courriers alors que sa boîte aux lettres était déjà défectueuse.

Ainsi il n’est pas établi que la non-réception du dernier courrier de renvoi d’audience soit avec certitude dû à cette défectuosité.

Il résulte de ces considérations que le principe d’une perte de chance causé par la boîte aux lettres dysfonctionnelle n’est pas certain.

Cette demande sera donc rejetée.

B. Fondée sur la mauvaise gestion des comptes courants

Moyens des parties :

M. [S] soutient que :
– la régie a choisi d’affirmer au point 5 du PV d’AG du 19 septembre 2019 qu’il était débiteur d’une somme indue, ce qui le fait passer pour un mauvais payeur dans les registres d’assemblée si celle-ci n’est pas annulée ;
– de ce fait, il a dû faire face à une procédure judiciaire, actuellement retirée du rôle ;
– le syndic n’a pas respecté ses obligations de transparence comptable.

La régie oppose conteste toute responsabilité et souligne l’attitude fautive de M. [S].

Réponse du tribunal :

M. [S] ne démontre pas l’existence de son préjudice alléguée en lien avec la faute alléguée, même à supposer celle-ci fondée.

C. Fondée sur la mauvaise gestion courante

Moyens des parties :

M. [S] soutient que :
– le syndic n’a pas mis en chauffe l’immeuble dès sa désignation et M. [S] a dû compenser sa locataire par la gratuité d’un mois de loyer et l’achat de radiateurs électriques (pièces n°34 et 35) ;
– or, il était nécessaire de faire intervenir un professionnel pour assurer sa mise en route pour la période hivernale de chauffe de l’année 2018 et cette obligation relevait du syndic ;
– La régie [P] n’a pas fait réaliser de travaux pour sécuriser le balcon et remplacer les garde-corps, pourtant essentiel à la sécurité des occupants, et alors qu’elle en était consciente pour avoir fait établir un devis le 29 mars 2019 ;

La régie oppose que :
– Le dysfonctionnement était du fait de la gestion antérieure de la copropriété par M. [S] de 2004 à 2017 en tant que syndic de fait à minima ;
– il n’expose pas pourquoi il n’a pas souscrit de contrat d’entretien lors du changement de chaudière ;
– la mission de Maître [B] s’est achevée à l’automne 2018 et il est saugrenu de faire porter la responsabilité à la régie lui ayant succédé ;
– n’étant pas un professionnel de la construction, elle a agi à partir d’un constat objectif de professionnel et lui seul pouvait répondre d’un diagnostic erroné si tel est le cas.

Réponse du tribunal :

La régie a entrepris ses fonctions au mois de novembre 2025, sans disposer d’un certain nombre de documents.

En outre, il n’a pas été souscrit de contrat d’entretien lors de l’installation de ce système de chauffage en 2017.

Par conséquent, la régie ne peut en être tenue pour responsable.

S’agissant des travaux de mise en sécurité, le préjudice n’est pas démontré de même que la faute de la régie.

Ainsi, les demandes de dommages et intérêts de M. [S] seront rejetées.

III. Sur la demande de réparation du syndicat à l’encontre de la Régie [P]

Moyens des parties :

Le syndicat soutient que :
– une convocation sans mandat est fautif et de nombreuses formalités n’ont pas été respectées ;
– il n’a pas été ouvert de compte bancaire séparé au nom du SCOP ;
– certains équipements communs n’ont pas été changés ;
– les comptes sont erronés, la régie n’a jamais fait de régularisations, a sollicité des règlements de sommes déjà payées sans justificatifs ni traçabilité ;
– elle n’a pas assumé la gestion courante, notamment la remise en chauffe ;
– elle a refusé de mettre en place un conseil syndical,
– la régie ne pouvait ester en justice ;
– cela engendre des préjudices d’une part relatifs aux sommes demandées par la régie, d’autre part autonomes pour un montant de 5 000 euros outre un trop perçu de 928,52 euros au titre du budget de fonctionnement ordinaire de la copropriété.

La régie oppose que :
– elle a bien listé et justifié ce qu’elle a acquitté ès qualités de sorte que les comptes ne sont pas erronés ;
– s’agissant de la somme de 928,52 euros, que celle-ci n’est pas explicitée.

Réponse du tribunal :

Le syndicat ne démontre pas l’existence de son préjudice et le lien de causalité avec les fautes qu’il allègue.

La demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros ne peut donc être accordée.

S’agissant de la somme de 928,5 euros, les pièces produites par le demandeur à la prétention ne permettent pas de démontrer de façon suffisamment claire que cette somme aurait été indûment perçue ou perçue de manière fautive.

IV. Sur les demandes de paiement de la régie [P]

A. Le paiement du solde à l’encontre du syndicat

Moyens de parties :

La régie se fonde soit sur le mandat soit sur la responsabilité délictuelle pour soutenir que :
– le décompte figure en sa pièce n°17 ;
– le paiement des honoraires de gestion de 5 400 euros sont justifiés au regard de la mission de trois années qu’elle a accomplie ;
– les frais d’huissier (1 168,69 euros) ont été engagés en 2019 dans le seul intérêt du syndicat ;
– s’agissant des honoraires d’avocat (1 650 euros), la régie a vite été représentée par son propre conseil et assumer personnellement ses propres frais, d’autant que les dépenses concernant l’année 2019 sont antérieures à la problématique de désignation de 2020 ;
– elle estime ne pas avoir commis de faute et n’avoir en aucun cas fait obstruction au bon fonctionnement de la copropriété.

Le syndicat oppose que :
– Faute de mandat valable, il ne peut y avoir aucun honoraires ;
– La régie n’avait pas la capacité de représenter le syndicat en justice de sorte que les honoraires d’avocat ne peuvent être remboursés ;
– le décompte sur lequel la régie base sa demande est erroné.

Réponse du tribunal :

Le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable. Cette interdiction prive même l'assemblée générale, engagée par un mandat par la suite annulé, de se reconnaître a posteriori débitrice du montant des rémunérations qu'elle avait effectivement versées en exécution des contrats annulés (3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-23.898, Bull. 2016, III, n° 10).

Il s’en déduit que dans l’hypothèse où le mandat du syndic n’est pas valable faute de désignation légale, celui-ci ne peut percevoir une telle rémunération.

Le seul fondement subsidiaire développé est celui de la responsabilité délictuelle.

Or, il n’est pas démontré de faute du syndicat ou de M. [S] directement à l’origine du défaut de validité du mandat du syndic.

Par conséquent, la demande relative aux honoraires de mission pour un montant de 5 400 euros sera rejetée.

S’agissant des honoraires d’avocat, les factures ne permettent pas de connaître pleinement l’objet des diligences confiées à l’avocat. Il se déduit toutefois de la pièce n°8 de M. [S], à savoir l’assignation devant le tribunal d’instance, que 750 euros de frais sont relatifs à cette assignation. L’objet des autres frais d’honoraires restent assez imprécis au regard de l’intitulé de la facture. Il est démontré que les 750 euros ont été déboursés dans l’intérêt légitime du syndicat qui est celui de recouvrer des charges. Il n’est pas démontré que cette action est fautive, abusive et inutile de la part de la régie au regard de la situation qui était la sienne au moment elle a été introduite.

S’agissant des frais d’huissier, les factures produites ne permettent pas d’apprécier l’objet de ces frais. La régie ne détaille pas non plus les postes au sein de cette masse de frais. Certains de ces frais sont allégués comme étant des frais de signification en raison de l’absence de boîte aux lettres. Il n’est pas contesté que ces boîtes aux lettres sont implantées sur une partie commune, à minima spéciale, et qu’à ce titre la gestion doit se faire au niveau du syndicat, indépendamment de la répartition finale de ces frais. Ainsi le syndic ne peut se retrancher derrière la défectuosité de la boîte aux lettres pour justifier les frais de signification. Les autres frais d’huissier ne sont pas connus dans leur objet et ne peuvent être appréciés, notamment le PV de constat. S’agissant des frais de procédure pour l’assignation précitée, à hauteur de 72 euros et 51 centimes, ceux-ci sont justifiés.

S’agissant du reste de la somme, les pièces produites ne sont pas suffisantes pour établir l’existence de ces frais, que le syndicat en est redevable et qu’ils ont effectivement été payés par le syndic par avance et pour le compte du syndicat. Or, en l’absence de mandat valable, il convient pour le demandeur à la prétention de démontrer d’abord la conformité de l’objet de ces frais à l’intérêt du syndicat et à la mission d’un syndic, ensuite l’existence de l’ensemble de ces frais par les factures afférentes, et enfin leur règlement sur deniers personnels et pour le compte du syndicat. Ce n’est pas suffisamment le cas en l’espèce.

Cette demande sera dès lors rejetée, à l’exception de la somme de 822,51 euros TTC au paiement duquel le syndicat sera condamné.

B. La demande d’indemnisation à l’encontre du syndicat de M. [S]

Moyens des parties

La régie soutient que :
– M. [S] n’a pas collaboré à la reprise de gestion de la copropriété ;
– il a multiplié les procédures et les exigences contradictoires ;
– cela a généré des pertes pour la régie.

M. [S] oppose que :
– il appartenait à la régie de solliciter les bons documents de sa désignation en justice et qu’il n’est pas responsable de leur défaut ;
– les procédures engagées par lui ne sont pas fautives et n’ont causé aucun préjudice.

Réponse du tribunal :

La régie ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle allègue de même que le lien de causalité avec les fautes alléguées.

D’autre part, il y a lieu de considérer que ni M. [S] ni le syndicat sont à l’origine d’une faute responsable de l’absence de mandat valable du syndicat, et qu’à cet égard, la régie était en mesure de demander la modification de l’ordonnance de désignation, à tout le moins d’identifier la problématique l’affectant.

Cette demande sera dès lors rejetée.

V. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de dire que les dépens seront partagés par tiers entre M. [S], le syndicat, et la régie, sans qu’il y ait lieu d’accorder de dispense pour M. [S] au titre de l’article de la Loi du 10 juillet 1965.

Il sera dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la solution retenue.

B. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Pour les assignations antérieures au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire ne peut par principe être poursuivie sans avoir été ordonnée.

En l’espèce, compte tenu de la solution retenue, il n’y a pas particulièrement lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement à juge unique, contradictoirement en premier ressort et par mise à disposition au greffe

ANNULE l’assemblée générale du 19 septembre 2019 dans son entier ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] à verser à la société [P] la somme de 822,51 euros TTC ;

DIT que les dépens seront supportés de la façon suivante :
– 1/3 par M. [O] [S],
– 1/3 par le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4],
– 1/3 par la société [P],

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.