TJ 75056, 6 juill. 2026, RG 25/04620

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [D] [J]
Madame [R] [U],
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Christian DIAZ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04620 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYUA

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 06 juillet 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic MHJ HABITAT SERVICE - [Adresse 2]
représenté par Me Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P74

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2026
Délibéré au 12 juin 2026, prorogé au 06 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juillet 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 06 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04620 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYUA

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [J] et Mme [R] [U] sont propriétaires du lot n°2 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société MHJ HABITAT SERVICE a fait assigner M. [D] [J] et Mme [R] [U], devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 500 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du 22 mai 2025, date du commandement de payer,
- 60 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens ;

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 janvier 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance, par voie de conclusions soutenues oralement et préalablement signifiées aux défendeurs, à la somme de 7 666,58 euros au titre des charges de copropriétés, 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 5 500 euros et à compter des conclusions pour le surplus.

La réouverture des débats a été ordonnée à la demande de M. [D] [J] à l'audience du 31 mars 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil actualise sa créance, arrêtée, au 1er avril 2026, à la somme de 7 130,30 euros, appel du 2ème trimestre 2026, après déduction de deux versements intervenus en janvier et mars 2026 de 350 euros chacun. Il s'oppose aux délais de paiement sollicités.

M. [D] [J] comparaissant seul, ne conteste pas le montant de la dette mais demande à pouvoir s'en acquitter en 12 mois, faisant état d'une situation financière délicate.

Mme [R] [U], bien que régulièrement assignée à comparaître en étude puis avisée de la réouverture des débats par courrier du greffe, ne s'est pas présentée ni fait représenter.

Pour l'exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026, puis a été prorogée au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [D] [J] et Mme [R] [U] pour le lot n°2,
- le relevé de compte propriétaire arrêté au 1er avril 2026, concernant la période allant du 21 décembre 2022 au 1er avril 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus,
- les appels de charges et de fonds travaux jusqu'au 1er trimestre 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 18/2/2022, 7/6/2023, 2/7/2024, 20/3/2025 et les attestations de non-recours afférentes,
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier, arrêté au 1er avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, laisse apparaître un solde débiteur de 7 130,30 euros, comprenant les derniers versements effectués par les défendeurs en janvier et mars 2026.

Toutefois, en l'absence de l'un des deux défendeurs, alors qu'il est demandé leur condamnation solidaire, et faute d'avoir fait signifier à Mme [R] [U] des conclusions d'actualisation avant l'audience du 31 mars 2026, l'appel de fonds (168,04 euros) et la cotisation du fonds de travaux (7,94 euros) portant sur le 2ème trimestre 2026 seront décomptés.

La somme de 60 euros correspondant aux frais de mise en demeure sera également déduite, puisqu'elle est demandée au titre des frais engagés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étudiés ci-après.

Il en résulte une créance, au profit du syndicat des copropriétaires, de 6 894,32 euros, non-contestée par le défendeur comparant et justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susvisées ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des années 2023, 2024, 2025 et 2026, voté la constitution d'un fonds de travaux obligation à hauteur de 5% du budget annuel et les avances de trésorerie, approuvé les comptes de l'exercice 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté les appels exceptionnels relatifs au remplacement de la porte cochère, de réfection de la couverture du bâtiment A ainsi que l'étiquetage des boites au lettres.

En revanche, la solidarité entre les propriétaires d'un même lot n'est pas prévue au règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la solidarité, qui est soit légale, soit conventionnelle et qui ne se présume pas, ne sera pas retenue.

Ainsi, M. [D] [J] et Mme [R] [U] seront condamnés à régler au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 6 894,32 euros au titre des charges de copropriétés et travaux impayés, 1er trimestre 2026 inclus (versements de 350 euros le 26 janvier 2026 et de 350 euros le 24 mars 2026 inclus), à régler selon leurs parts respectives dans l'indivision.

En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2026, date de signification des conclusions préalable à l'audience du 16 janvier 2026.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 60 euros au titre de la mise en demeure de payer du 22 mai 2025. Toutefois, il ne justifie pas leur avoir envoyé ce courrier selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, étant par ailleurs rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n'en sont pas signataires.

Par conséquent, il sera débouté de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les défendeurs ont fait quatre virements en 2024, deux virements en 2025 et deux virements en 2026, attestant ainsi de leurs efforts financiers et de leur bonne foi. En outre, il doit être relevé que le courrier de mise en demeure du 22 mai 2025 ne leur a pas été adressé par LRAR et qu'il ne saurait ainsi valoir interpellation suffisante, étant précisé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir relancé les défendeurs d'une quelconque autre manière.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas non plus du préjudice subi, sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [D] [J] sollicite des délais de paiement pour régler sa dette, en indiquant que d'autres copropriétaires avaient pu bénéficier d'un échelonnement et en avant ses difficultés financières. Il justifie avoir contracté un crédit à la consommation de 30 000 euros et indique être en capacité de rembourser les mensualités qui lui seraient accordées à hauteur de 500 euros par mois.

Cependant, M. [D] [J] ne fournit aucun élément de preuve de ses revenus et de ses charges. Par ailleurs, le prêt à la consommation de 30 000 euros dont il se prévaut pour rembourser d'éventuelles échéances est ancien de plus d'un an or, il n'a pas véritablement mis en place de mensualités de remboursement, si ce n'est des versements ponctuels. Dans ces conditions, et compte-tenu du fait que sa part dans l'indivision demeure inconnue, il ne saurait être fait droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [J] et Mme [R] [U], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,