TJ 75056, 2 juill. 2026, RG 25/08275

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [L]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [L]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/08275 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7W7M

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Juillet 2025

JUGEMENT
rendu le 02 Juillet 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic : la société DAUCHEZ COPROPRIETES, société anonyme, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Joël ROUACH de la SELARL JR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0577

DÉFENDEUR

Société AVESTA INVESTMENTS LLC société à responsabilité limitée de droit de l’Etat de DELAWARE (ETATS-UNIS D’AMERIQUE),
[Adresse 3]
[Localité 3], ETATS UNIS

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08275 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7W7M

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 2 Juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

La société de droit de l’Etat du Delaware (Etats-Unis) AVESTA INVESTMENTS LLC est propriétaire des lots n°2022, 2039, 2064, 2096 et 2106 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

En application des dispositions de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, par acte en date du 3 juillet 2025 de transmission aux autorités des Etats-Unis - ABC LEGAL SERVICES à Seattle (Etat de Washington -Etats-Unis) -, d’une demande de signification d’un acte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société DAUCHEZ COPROPRIETES, a assigné, devant ce tribunal, la société AVESTA INVESTMENTS LLC aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
- condamner la société AVESTA INVESTMENTS LLC à lui payer ;
* la somme de 230.420,82 euros, soit 224.667,15 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés et 5.753,67 euros au titre des frais nécessaires à recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date de la sommation de payer,
* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens.

***

La société AVESTA INVESTMENTS LLC c/ Corporations & Companies Inc, Registered Agent, [Adresse 5] (Etats-Unis), à qui l’assignation a été délivrée le 24 juillet 2025, comme en atteste le certificat de l’autorité ABC Legal Services, en date du 25 juillet 2025, n’a pas constitué avocat.

Décision du 02 Juillet 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08275 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7W7M

***
Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***
L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 janvier 2026. Elle a été appelée à l’audience de plaidoiries du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de la notification au syndic le 19 décembre 2012 du transfert de propriété de lots au profit de la société AVESTA INVESTMENTS LLC, - dont le siège est [Adresse 5] inscrite au Registre des Sociétés à responsabilité limitée sous le n°4117195 -, de la qualité de propriétaire de ladite société des lots n°2022, 2039, 2064, 2096 et 2106 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2018, 28 juin 2019, 18 septembre 2020, 10 juin 2021, 20 janvier 2022, 13 septembre 2023 et 11 juillet 2024, approuvant les comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2018 à 2025 et des travaux dont ceux de remplacement de tapis, de ponçage de revêtements, de mise en conformité d’ascenseurs, de peinture de la loge, de dépose de CPCU, de création d’une chaufferie et d’installation d’eau chaude, de remplacement de vannes, de couverture, de réfection de toiture ou encore de sécurisation,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,
- un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 230.426,82 euros, comprenant des frais à concurrence de 5.753,67 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de la défenderesse est débiteur de la somme de 224.667,15 euros, déduction faite des frais examinés ci-après. La société AVESTA INVESTMENTS LLC ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 224.667,15 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 7 mai 2025, appel “période du 01/04/2025 au 30/06/2025”, appel “fonds travaux Alur n°2” des 01/04/2025 et appel “réfection toiture résidence appel n°3” compris.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la délivrance effective de la mise en demeure du 20 septembre 2024, à la société AVESTA INVESTMENTS LLC domiciliée chez M. [C] [K] à [Localité 5] (Portugal).

La somme susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de délivrance effective de l’assignation au siège de la société aux Etats-Unis.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la présentation ou de la distribution de lettres de relance avec avis de réception ou de leur délivrance effective, sachant qu’il apparaît que des mises en demeure paraissaient avoir été adressées non pas au siège de la société aux Etats-Unis mais au Portugal et à une adresse parfois dont le libellé était insuffisant. Aussi, les frais de syndic au titre de “relance” seront écartés à hauteur de la somme globale de 168 euros (39 + 36 + 45 + 45).

Les factures de commissaires de justice paraissent également concerner des commandements adressés pour notification aux autorités portugaises et non américaines et aucune preuve de leur délivrance n’est apportée. Par ailleurs, la facture du 26 novembre 2019 ne porte pas, en tout état de cause, sur les appels de fonds objets de la présente procédure de sorte que sa potentielle utilité ne peut être vérifiée. Les frais de commissaires de justice à concurrence de la somme globale de 485,37 euros seront rejetés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “remise dossier huissier” du 29 juin 2020 et du 13 avril 2021 pour 240 euros, chacun, du 6 septembre 2024 pour 480 euros, de “suivi contentieux” comptabilisés le 8 décembre 2020 pour 360 euros, le 29 décembre 2022 pour 360 euros, le 1er décembre 2025 pour 480 euros, le 29 décembre 2022 pour 360 euros, le 23 novembre 2023 pour 240 euros et le 25 février 2025 pour 720 euros, ainsi que ceux de “remise dossier avocat” du 23 juin 2021 pour 240 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Les honoraires d’avocat des 15 juin 2021 pour 120 euros et du 3 novembre 2021 pour 1.140 euros ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité mais peuvent être appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1.

Enfin, l’utilité de la traduction en portugais d’une assignation n’est pas rapportée de sorte que les frais à cet égard de 480 euros seront rejetés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que la société AVESTA INVESTMENTS LLC a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, les derniers virements mentionnés et largement insuffisants étant du 30 septembre 2022.

Par ailleurs, les lots de la défenderesse représentent des quotes-parts significatives des charges et les appels de fonds portent notablement sur des travaux.

Le défaut de paiement de la part de la débitrice contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle celle-ci s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété ou sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements, ne permet pas de la considérer comme un débiteur de bonne foi.

Aussi, la société AVESTA INVESTMENTS LLC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société AVESTA INVESTMENTS LLC sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société AVESTA INVESTMENTS LLC sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS