TJ 87085, 19 juin 2026, RG 26/00089

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00089 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTEJ

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[N] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 19 Juin 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 20 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 19 Juin 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître Ophélie DURAND, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [N] [P]
né le 07 Octobre 1972 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 20 Mai 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 19 Juin 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2025, à effet du 1er avril 2025, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 (OPH ODHAC 87), a donné à bail à M. [N] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3][Adresse 4] LE [Adresse 5] VIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 313,03 € outre une provision sur charges d’un montant de 47,71 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 313 €.

En raison du non règlement des loyers et charges à leur échéance, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à M. [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, par acte de commissaire de justice délivré à Etude le 13 novembre 2025 et portant sur une dette en principale de 489,72 euros.

Par acte de Commissaire de justice délivré à Personne le 27 janvier 2026, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner M. [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

▸ condamner M. [N] [P] au paiement à titre provisionnel :
de la somme de 921,26 € arrêtée au 15 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit;d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l'audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de
1788,58 € selon décompte arrêté au 19 mai 2026 échéance d’avril 2026 incluse. Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement au défendeur précisant que ce dernier ne s’était jamais acquitté de la part restant à sa charge au titre des loyers et charges depuis le début d’exécution du contrat de bail.

M. [N] [P], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement sans faire de proposition d’échéancier et en confirmant ne pas avoir procédé au règlement du loyer courant. Il a indiqué être en relation avec une assistante sociale et percevoir l’allocation de solidarité spécifique.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 09 avril 2026 et ne fait état d’aucun élément communiqué sur la situation du locataire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 13 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer délivré à M. [N] [P] par l’OPH ODHAC 87 le 13 novembre 2025, visait la clause résolutoire et est demeuré infructueux, le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées dans le délai de six semaines.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] [P] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 1 788,58 € selon décompte arrêté au 19 mai 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 179,26 €. S’agissant de frais prohibés en application des dispositions précitées, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n'étant, pour le reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [N] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1609,32 €, arrêtée au 19 mai 2026 avec intérêts au taux légal sur la somme de 489,72 € à compter du commandement de payer du 13 novembre 2025, et à compter du prononcé de la présente l’ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [N] [P] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le bailleur est opposé.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé du 15 décembre 2025 que les seuls versements intervenus depuis le début d’exécution du contrat correspondent à des aides sociales sans que le locataire n’ait jamais réglé la part du loyer et des charges restant à sa charge. Plus aucun versement n’est intervenu depuis le 28 février 2026 de sorte que le loyer courant n’est pas réglé.

Par ailleurs, M. [N] [P] ne justifie pas d’une situation financière lui permettant d’apurer la dette locative et ne propose aucun échéancier de règlement.

En outre, l’enquête sociale ne comporte aucun élément concernant la situation du défendeur.

En conséquence la demande de délai de paiement ne peut pas être accueillie et M. [N] [P] sera débouté de ce chef.

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de M. [N] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2025 de sorte que M. [N] [P] est sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2025. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 204,98 € (selon quittancement d’avril 2026) et de condamner M. [N] [P] au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [P], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens, de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS