TJ 13055, 29 juin 2026, RG 24/05681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier lors de l’audience : Mme PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 juin 2026
à Me Pascal DELCROIX
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 juin 2026
à Me Gabrielle MICHIEL
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05681 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OHX

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [F], représenté par la SAS CABINET LAUGIER-FINE, administrateurs de biens dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Me Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [L] [Z]
née le 22 Février 1980 à [Localité 1], domiciliée : chez Association [Adresse 2]

représentée par Me Gabrielle MICHIEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail à usage d'habitation du 9 juin 2015, prenant effet le 1er juillet 2015 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, M. [T] [F], représenté par le cabinet LAUGIER-FINE, a donné à bail à M. [S] [C] et à Mme [G] [Z] un appartement de type 2 d'une surface de 44,30 m², sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 415 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

À la suite du départ de M. [C], porté à la connaissance du cabinet LAUGIER-FINE le 31 janvier 2018, Mme [Z] est devenue seule locataire. En dernier lieu, le loyer s'élevait à 459,48 euros outre 30 euros de provision sur charges, soit un loyer mensuel de 489,48 euros charges comprises.

Le bail comportait une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à Mme [Z], les 7 juillet 2023 et 6 novembre 2023.

Par lettre du 29 novembre 2023, reçue le 11 décembre 2023, Mme [Z] a donné congé. Le bail a pris fin le 11 janvier 2024. Mme [Z] s'étant maintenue dans les lieux au-delà du terme, elle a libéré l'appartement le 1er février 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, M. [F] a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la voir condamner à lui payer :
une indemnité d'occupation, égale au montant du dernier loyer charges comprises, du 12 janvier au 1er février 2024, date de libération des lieux ;la somme de 8 650 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives selon décompte arrêté au 15 mars 2024, ventilée comme suitloyers et charges jusqu'au 11 janvier 2024 : 3 465,22 euros ;indemnités d'occupation du 12 janvier au 1er février 2024 : 332,66 euros ;régularisation de charges 2022/2023 : 236,84 euros ;régularisation de charges 2023/2024 au prorata : 79,17 euros ;taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024 au prorata : 18,71 euros ; réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie : 4 517,40 euros ;la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 7 juillet 2023 et 6 novembre 2023.
À l'audience du 23 mars 2026, M. [F], représenté par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes. Il fait valoir que la présente instance est une action en paiement au fond, et non une action en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte que les contestations relatives à la régularité des commandements de payer sont sans incidence sur l'obligation de la locataire de régler les loyers et charges. Il soutient que le délai de deux mois mentionné dans les commandements est conforme à la loi applicable au bail, conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il expose que le logement, quoique signalé comme non décent par les services de la Caisse d'allocations familiales, a fait l'objet de travaux diligents de sa part dès le mois de juin 2023, les désordres résiduels relevant soit des parties communes, soit d'un défaut de coopération de la locataire. Il soutient enfin que les réparations locatives sont justifiées par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie et par le devis de la SARL TECHNIC-BAT.

Mme [Z], représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes et, reconventionnellement, demande au tribunal de :
constater que le commandement de payer du 7 juillet 2023 contient un décompte erroné et le dire entaché de nullité, et inopposable à son égard ;constater que le commandement de payer du 6 novembre 2023 contient un décompte illisible et le dire entaché de nullité, et inopposable à son égard ;constater que l'appartement ne répond pas aux normes d'un logement décent au regard de la fiche d'indécence établie par la Caisse d'allocations familiales, et dire que M. [F] a méconnu ses obligations contractuelles ;rejeter l'ensemble des demandes adverses ;condamner M. [F] aux entiers dépens et ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] fait valoir que le montant de la dette locative est indéterminé en raison de l'irrégularité des décomptes annexés aux commandements de payer, et que le logement a été déclaré non décent par les services de la Caisse d'allocations familiales, à la suite d'un diagnostic technique et d'une fiche relative à l'habitat indigne, les désordres affectant notamment l'installation électrique, le chauffage, l'humidité et la ventilation, le bailleur n'ayant pas remédié à l'ensemble de ces désordres.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les contestations relatives aux commandements de payer

La présente instance constitue une action en paiement au fond de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, le bail ayant pris fin par l'effet du congé délivré par la locataire le 29 novembre 2023, et non par le jeu de la clause résolutoire. Dès lors, la régularité des commandements de payer délivrés les 7 juillet et 6 novembre 2023, qui visaient la clause résolutoire, est sans incidence sur l'obligation de la locataire de régler les loyers et charges échus, laquelle résulte du contrat de bail et peut être établie par tout moyen, notamment par le décompte arrêté au 15 mars 2024 et les pièces produites.

Au surplus, le bail ayant été conclu le 9 juin 2015, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai applicable demeure celui de deux mois figurant dans la clause contractuelle. La Cour de cassation a en effet dit pour droit que les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles ramènent de deux mois à six semaines le délai imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Le moyen tiré de l'absence de mention d'un délai de six semaines est donc inopérant.

Il s'ensuit que les demandes tendant à voir prononcer la nullité des commandements de payer et à les déclarer inopposables, sans incidence sur le bien-fondé de l'action en paiement, seront rejetées.

Sur le moyen tiré de l'indécence du logement

Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Le manquement à cette obligation peut, le cas échéant, fonder une réduction du loyer dû à proportion de la privation de jouissance subie.

En l'espèce, s'il résulte de la fiche relative à l'habitat indigne du 21 mars 2023, du diagnostic technique de l'association Les Compagnons Bâtisseurs Provence du 27 mars 2023 et du courrier de la Caisse d'allocations familiales du 25 mai 2023 que le logement présentait des désordres affectant sa décence, il ressort également des pièces versées aux débats que le bailleur a fait réaliser, dès le 16 juin 2023, soit moins de trois mois après le diagnostic et bien avant l'expiration du délai de dix-huit mois imparti, les travaux relevant de sa responsabilité : raccordement des prises à la terre, suppression de l'humidité au niveau des fenêtres du séjour et de la chambre, installation d'un nouveau convecteur, déplacement de la ventilation mécanique contrôlée, pose d'un verrou supplémentaire et déplacement du détecteur de fumée. Le bailleur justifie en outre d'un historique de diligences antérieures (remplacement du chauffe-eau, désinsectisation, remplacement d'un siphon et d'un mitigeur) et de relances réitérées du syndicat des copropriétaires s'agissant des désordres affectant les parties communes.

Les désordres résiduels invoqués relèvent soit des parties communes de l'immeuble, dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires, soit d'un défaut de coopération de la locataire, notamment s'agissant du remplacement du robinet de la machine à laver, finalement intervenu le 19 octobre 2023.

Au demeurant, Mme [Z] ne forme aucune demande chiffrée au titre de l'indécence alléguée, qu'il s'agisse d'une réduction du loyer, de l'allocation de dommages et intérêts ou d'une mise en conformité sous astreinte, sa demande se bornant à faire constater le manquement et à solliciter le rejet des demandes adverses. Le logement a par ailleurs été effectivement habité jusqu'au 1er février 2024, sans privation totale de jouissance. Dans ces conditions, et le bailleur ayant satisfait avec diligence aux obligations lui incombant, le manquement allégué ne saurait fonder une réduction de la créance locative. Le moyen sera écarté.

Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1730 du code civil et de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, le locataire répond des dégradations excédant l'usage normal des lieux.

Les loyers et charges demeurés impayés jusqu'au 11 janvier 2024, terme du bail, s'élèvent, selon le décompte arrêté au 15 mars 2024, à la somme de 3 465,22 euros, laquelle est justifiée par l'extrait de compte détaillé produit aux débats.
L'indemnité d'occupation due pour la période du 12 janvier au 1er février 2024, fixée au montant du dernier loyer charges comprises, s'élève à 332,66 euros et n'est pas contestée dans son principe.

Les régularisations de charges, justifiées par le décompte du syndic du 7 février 2024 faisant ressortir, pour l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, un total de charges de 596,84 euros pour 360 euros de provisions appelées, soit un solde de 236,84 euros, sont conformes à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Seront en conséquence retenues les sommes de 236,84 euros au titre de la régularisation 2022/2023 et de 79,17 euros au titre de la régularisation 2023/2024 au prorata.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont la récupération sur le locataire est expressément prévue par le bail, sera retenue au prorata pour la somme de 18,71 euros.

S'agissant des réparations locatives, le bailleur sollicite la somme de 4 517,40 euros, déduction faite du dépôt de garantie, sur le fondement d'un devis de la SARL TECHNIC-BAT du 26 février 2024 d'un montant de 4 932,40 euros hors taxes.

Il convient de rappeler que l'indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives, qui relève du régime de la responsabilité contractuelle, suppose la caractérisation d'une faute du locataire, d'un préjudice et d'un lien de causalité, le juge appréciant le préjudice au jour où il statue (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, n° 02-18.033 ; Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502). Le bailleur ne produisant qu'un devis non exécuté, l'indemnisation sera arrêtée hors taxes, la taxe sur la valeur ajoutée n'étant pas exposée.

Il y a lieu d'examiner les postes du devis au regard de la comparaison des états des lieux et de la vétusté, le bail ayant été conclu le 1er juillet 2015 et les lieux ayant été libérés le 1er février 2024, soit après huit ans et sept mois d'occupation.

Le poste « mise en peinture du logement avec reprise des murs et rebouchage des trous », chiffré forfaitairement à 3 200 euros, ne saurait être retenu dans son intégralité. La réfection des peintures, dont la durée de vie usuelle est de l'ordre de sept années, relève après une telle durée d'occupation du renouvellement normal incombant au bailleur, et non d'une dégradation imputable à la locataire. En outre, le caractère forfaitaire et global de ce poste ne permet pas d'isoler la part correspondant aux dégradations excédant l'usage normal. Toutefois, l'état des lieux de sortie caractérise, dans la pièce principale, un trou important sur l'un des murs, distinct de l'usure normale et qualifié de dégradation par le diagnostic technique. Ce seul préjudice sera indemnisé, par voie d'évaluation, à hauteur de 150 euros, le surplus du poste étant rejeté.

Seront en revanche retenus, comme correspondant à des dégradations ou à des opérations de remise en état imputables à la locataire et établies par l'état des lieux de sortie : la réfection du joint de l'évier (77 euros), la réfection du joint de la baignoire (77 euros), le remplacement de la porte de la chambre, dont l'état des lieux relève qu'elle est cassée (214 euros), le remplacement de l'élément des WC, dont l'abattant est cassé et un élément céramique manquant (146 euros), ainsi que le débarras et la mise en déchetterie du réfrigérateur (152 euros), de la cuisinière (134 euros) et du lave-linge (134 euros) abandonnés dans les lieux.

En revanche, le poste « débarras et mise en déchetterie de la cour » (350 euros) sera rejeté, le lien de causalité entre une faute de la locataire et l'encombrement allégué de la cour n'étant pas établi, les éléments du dossier rattachant au demeurant les désordres affectant la cour au bâti et aux parties communes.

Les réparations locatives seront en conséquence retenues pour la somme de 1 084 euros (150 + 77 + 77 + 214 + 146 + 152 + 134 + 134).

La créance de M. [F] s'établit ainsi à la somme de 3 465,22 + 332,66 + 236,84 + 79,17 + 18,71 + 1 084 = 5 216,60 euros. Le dépôt de garantie de 415 euros s'imputant sur cette somme, Mme [Z] sera condamnée à payer à M. [F] la somme de 4 801,60 euros.

Sur les frais du procès

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, et chacune conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Mme [Z], partie principalement condamnée, supportera les dépens de l'instance. Toutefois, le coût des commandements de payer des 7 juillet et 6 novembre 2023, délivrés sur le fondement de la clause résolutoire dans une procédure qui n'en relève pas, n'a pas utilement concouru à la solution du litige et sera exclu des dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS