TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/02320

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2026 prorogé au 03 Juillet 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Mars 2026

GROSSE :
Le 03 Juillet 2026
à Me Wilfried SCHAEFFER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 Juillet 2026
à Me Camille GUARNIERI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02320 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6K7N

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [S] née [H]
née le 06 Décembre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [Z] épouse [Y], née le 1er janvier 1999 à [Localité 2] (Turquie) , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er mai 2018, M. [S] a donné à bail à M. et [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Soutenant venir aux droits de M. [S] et invoquant des loyers demeurés impayés, Mme [H] a fait signifier à M. et Mme [Y] par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 11.187 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Mme [H] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
Ordonner la résiliation du bail et ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Ecarter le délai de deux mois prévu par l’article L.442-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 12.903 euros, comptes arrêtés au 30 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 11.265,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,Les condamner à payer une indemnité d’occupation de 900 euros, Les condamner à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 17 mars 2026.

Mme [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
In limine litis, prononcer l’irrecevabilité des demandes, A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer, rejeter les demandes de Mme [H] et la condamner reconventionnellement à rembourser le dépôt de garantie et à payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, prononcer la nullité du commandement de payer, déduire les sommes réclamées pour la période de février 2021 à décembre 2022 et subsidiairement de février 2021 à août 2021 et de janvier et février 2022, pour tout impayé, fixer le montant du loyer mensuel charges comprises à la somme de 860 euros, accorder des délais de paiement de 2 ans, condamner reconventionnellement la demanderesse à rembourser le dépôt de garantie et à payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,A titre très subsidiaire, accorder le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et le sursis de la mesure d’expulsion pendant la trêve hivernale, accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, rejeter la demande d’astreinte, déduire les sommes réclamées pour la période de février 2021 à décembre 2022 et subsidiairement de février 2021 à août 2021 et de janvier et février 2022, pour tout impayé, fixer le montant du loyer mensuel charges comprises à la somme de 860 euros, condamner reconventionnellement la demanderesse à rembourser le dépôt de garantie et à payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts, écarter l’exécution provisoire.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, M. [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [H] justifie par la production de la copie d’une attestation notariée et de l’acte d’acquisition qu’elle est bien propriétaire du bien et vient aux droits de M. [T] [S] au titre du bail.

La demande aux fins de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il est constant que le non-paiement du loyer pendant plusieurs mois voire années constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail.

En l’espèce, il est établi que le bail stipule une clause résolutoire et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 septembre 2024 aux locataires.

Pour autant, la bailleresse ne sollicite pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, mais le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements contractuels des défendeurs.

Il en résulte que les développements de la défenderesse sur la nullité du commandement de payer, outre le fait qu’ils ne sont établis puisqu’il ne suffit pas d’alléguer que le montant figurant dans ce commandement est erroné, n’ont aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail.

Sur ce point, si la défenderesse conteste le montant total de la dette locative à ce jour, il n’en demeure pas moins qu’elle reconnait que le loyer n’est pas payé depuis avril 2024.

Cet élément constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail, sans que le « comportement » de la bailleresse lié aux faits de nature délictuelle ayant fait l’objet d’une plainte en mai 2024 dont les suites sont à ce jour ignorées ou que la situation personnelle de la locataire ne puisse faire obstacle au prononcé d’une telle résiliation.

Par conséquent, il a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du 16 mars 2026 et de rejeter les demandes de la locataire sur ce point.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, étant souligné que le bail ne stipule aucune clause de solidarité entre les locataires, étant souligné qu’il n’est pas contesté que les locataires sont mariés et que les sommes sont donc dues solidairement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 900 euros actuellement, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

A cet égard, la défenderesse ne saurait soutenir que le montant actuel du loyer est de 860 euros alors qu’elle produit des quittances de loyer et des échanges de SMS dont il résulte que le loyer était de 900 euros en 2022, 2023 et 2024 et que pour le chiffrage de la dette locative actuelle, ses propres calculs font état d’un loyer de 900 euros.

S’agissant du montant de la dette locative, le dernier décompte produit par la bailleresse arrêté au 16 mars 2026 fait état d’une dette locative de 23.316 euros, terme de mars 2026 inclus.

Il apparait que ce décompte ne mentionne plus les loyers pour la période de février 2021 à août 2021 de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire ces sommes.

Ce montant tient également compte des paiements effectués en janvier 2022 et février 2022 tels que justifiés par les quittances produites par la défenderesse de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu de déduire ces sommes.

Pour le reste des loyers qui auraient été réglés par les défendeurs, cela n’est pas démontré par des quittances et la réalité des paiements par espèces ne saurait se fonder sur les seules déclarations de la défenderesse.

Par conséquent, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 23.316 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.887 euros (somme figurant dans le commandement après déduction des loyers prescrits jusqu’à août 2021) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, eu égard à l’importance de la dette et l’absence totale de règlement du loyer depuis deux ans, la demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la locataire
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014 dispose que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2018 prévoit effectivement que le montant du dépôt de garantie s’élève à la somme de 2.360 euros, soit plus de trois fois le montant du loyer.

Pour autant, la défenderesse, qui sollicite le remboursement de la somme de 1.610 euros, ne rapporte nullement la preuve qu’elle a versé la somme totale de 2.360 euros au titre du dépôt de garantie.

S’agissant de la demande indemnitaire, la défenderesse s’abstient de rapporter la preuve de la faute alléguée, étant rappelé que les suites données à la plainte du 21 mai 2024 ne sont connues, ainsi que du préjudice en lien avec celle-ci.

Partant, les demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, étant souligné que la défenderesse sollicite que cette exécution provisoire soit écartée sans apporter le moindre élément de droit ou de fait pour justifier cette demande.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,