TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/02638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2026 prorogé au 03 Juillet 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Mars 2026

GROSSE :
Le 03 Juillet 2026
à Me Anthony ZAMATIAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 Juillet 2026
à Me Jeremie BITAN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02638 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6MXZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [I]
né le 11 Novembre 1959 à [Localité 1] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anthony ZAMANTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [I]
née le 11 Septembre 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anthony ZAMANTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [E]
né le 10 Avril 1981 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jeremie BITAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [E],
née le 15 septembre 1986, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jeremie BITAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jeremie BITAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 22 février 2022, M. et Mme [I] ont donné à bail à M. et Mme [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1.100 euros, outre 150 euros de provision sur charges. Suivant acte en date du 17 février 2022, M. [S] s’est porté caution solidaire.

Invoquant des loyers demeurés impayés, les bailleurs ont, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 15.281,38 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date des 28 et 29 avril, les bailleurs ont fait assigner les locataires et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins notamment de prononcer la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 17 mars 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des défendeurs,Les condamner solidairement à payer la somme de 28.876,38 euros, comptes arrêtés au 13 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.300 euros jusqu’à la libération complète des lieux, Les condamner solidairement à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
A titre principal, débouter les bailleurs de leurs demandes,A titre subsidiaire, accorder un délai de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire et juger que l’acte de cautionnement est nul, Reconventionnellement, condamner les bailleurs à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION : 

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il est constant que le non-paiement du loyer pendant plusieurs mois voire années constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du bail.

En l’espèce, il est établi que le bail stipule une clause résolutoire et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 février 2025 aux locataires.

Pour autant, les bailleurs ne sollicitent pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, mais le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements contractuels des défendeurs.

Il en résulte que les développements des défendeurs sur la nullité du commandement de payer n’ont aucune conséquence sur la demande de résiliation du bail.

Sur ce point, si les défendeurs contestent le montant total de la dette locative telle qu’elle figure dans le commandement de payer, il n’en demeure pas moins qu’ils reconnaissent que le loyer est très irrégulièrement payé depuis juin 2023 et ne l’est plus du tout depuis juillet 2025.

Cet élément constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail, sans que les désordres allégués mais qui ne sont prouvés par aucune pièce si ce n’est des photographies dont on ignore où, à quelle date et dans quelles circonstances elles ont été prises, ne puissent s’analyser en une exception d’exception justifiant le non-paiement des loyers.

Il sera en effet rappelé que seule l’inhabitabilité du logement, à supposer qu’elle soit prouvée, est susceptible de constituer une exception d’inexécution au sens des dispositions de l’article 1219 du code civil.

Or, en l’espèce, il n’est ni prouvé, ni même allégué que le logement n’est pas inhabitable.

Par conséquent, il a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du 17 mars 2026 et de rejeter les demandes des défendeurs sur ce point.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail, étant souligné que le bail ne stipule aucune clause de solidarité entre les locataires, étant souligné qu’il n’est pas contesté que les locataires sont mariés et que les sommes sont donc dues solidairement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de leur bien les a privés de la jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.300 euros actuellement, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

S’agissant du montant de la dette locative, le dernier décompte produit par les bailleurs arrêté au 13 mars 2026 fait état d’une dette locative de 28.876, terme de mars 2026 inclus.

Il apparait que ce montant tient compte des paiements effectués tels que justifiés par les quittances produites par les défendeurs de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire ces sommes.

Pour le reste des loyers qui auraient été réglés par les défendeurs, cela n’est pas démontré par des quittances et la réalité des paiements par espèces ne saurait se fonder sur les seules déclarations des défendeurs, étant souligné que ces derniers ont, dans le courrier qu’ils ont adressé aux bailleurs le 24 avril 2025, reconnu devoir la somme figurant dans le commandement de payer.

Par conséquent, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 28.876 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15.281,38 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 24 VII de cette loi soumet également la demande de suspension des effets de la clause résolutoire à la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont procédé à aucun paiement depuis juillet 2025.

Il en résulte que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Sur les demandes dirigées contre la caution
L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, l’acte de cautionnement ne contient pas la mention manuscrite prévue par le texte précité de sorte qu’il convient de prononcer la nullité de cet acte et de débouter les bailleurs de leurs demandes dirigées contre la caution.

Sur les demandes accessoires
Les locataires, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,