TJ 13055, 29 juin 2026, RG 25/04034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier lors de l’audience : Mme PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 juin 2026
à Me Delphine CASALTA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 juin 2026
à Me Frederic PASCAL
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04034 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6UZM

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [R]
né le 23 Mai 1967 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [L] épouse [R]
née le 22 Mai 1972 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [H]
né le 20 Août 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [H]
née le 08 Octobre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [R] et Mme [X] [L] épouse [R] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3]. Par contrat de location sous seing privé prenant effet le 20 octobre 2015, ils ont donné ce bien à bail à M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors charges. Le bail a été reconduit tacitement.

Le 5 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer par acte de commissaire de justice un congé pour vendre à M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H], pour le 19 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, assorti d'une offre de vente au prix de 150 000 euros.

Les locataires n'ont pas libéré les lieux à l'échéance du bail. Les demandeurs avaient préalablement saisi la juridiction en référé, laquelle, par ordonnance du 6 mars 2025, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir en constatant l'existence de contestations sérieuses.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, M. [F] [R] et Mme [X] [L] épouse [R] ont fait assigner M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
- voir valider le congé pour vendre délivré le 5 avril 2023 ;
- les voir déclarer déchus de tout titre d'occupation depuis le lendemain du 19 octobre 2024 ;
- ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux ;
- les condamner solidairement à verser une indemnité mensuelle d'occupation de 550 euros hors charges à compter du 20 octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;
- les condamner solidairement à verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts;
- les condamner solidairement à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'audience du 23 mars 2026, les demandeurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H], représentés par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de Marseille, s'opposent aux demandes et soutiennent à titre principal :
- que le congé est nul pour avoir été délivré pour une date erronée, antérieure à l'échéance du bail ;
- que la clause 3C du contrat prévoyant un renouvellement de trois ou six ans doit s'interpréter en leur faveur, soit pour six ans, de sorte que le bail ne viendrait à échéance qu'en octobre 2027 et que le congé serait prématuré.

À titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi des plus larges délais de relogement en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la situation personnelle de M. [H], reconnu invalide, et de Mme [Z], sans ressources, tous deux déclarés prioritaires par la Commission Départementale de Médiation des Bouches-du-Rhône. Ils demandent également que l'exécution provisoire soit écartée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

Aux termes de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement. Ce congé doit être notifié six mois avant l'échéance du bail, indiquer le motif allégué et, lorsqu'il est délivré pour vendre, vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.

Aux termes de l'article 10 de la même loi, le contrat de location est conclu pour une durée minimale de trois ans pour les bailleurs personnes physiques. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 20 octobre 2015 pour une durée de trois ans expressément stipulée à l'article 3B. Il a été reconduit tacitement à son terme pour une nouvelle période de trois ans expirant le 19 octobre 2024.

Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice le 5 avril 2023, soit plus de six mois avant l'échéance du 19 octobre 2024, pour ce motif de vente, assorti d'une offre de vente au prix de 150 000 euros. Les conditions de forme et de délai prévues par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 sont ainsi respectées.

Les défendeurs soutiennent en premier lieu que le congé viserait une date erronée. La lecture de l'acte de commissaire de justice versé aux débats démontre que le congé a bien été délivré pour le 19 octobre 2024, date correspondant exactement à l'échéance du bail reconduit. Ce moyen sera écarté.

Les défendeurs soutiennent en second lieu que la clause 3C du contrat, stipulant une tacite reconduction pour trois ou six ans, devrait s'interpréter en leur faveur pour six ans. Cet argument ne peut davantage prospérer. Si une durée de renouvellement de six ans est en elle-même plus favorable au locataire qu'une durée de trois ans, encore faut-il que cette stipulation exprime une volonté commune et non équivoque des parties de déroger à la règle légale au profit du locataire. Or, la clause 3C est une clause de contrat-type formulaire qui se borne à reproduire les deux hypothèses légales prévues par l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 selon le statut du bailleur : trois ans pour les bailleurs personnes physiques, six ans pour les bailleurs personnes morales. Elle ne constitue pas une stipulation conventionnelle autonome tendant à accorder au locataire un renouvellement de six ans indépendamment du statut du bailleur. Au surplus, l'article 3B du même contrat stipule expressément une durée initiale de trois ans, traduisant sans ambiguïté la volonté des parties de se placer dans le cadre légal applicable aux bailleurs personnes physiques. La durée du renouvellement tacite est en conséquence de trois ans, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé délivré le 5 avril 2023 pour le 19 octobre 2024 est en conséquence valide. M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 20 octobre 2024.

Devenus occupants sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2024, M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] doivent être expulsés du logement situé [Adresse 3], ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier.

Sauf départ volontaire de leur par et conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Les défendeurs sollicitent à titre subsidiaire l'octroi de délais de relogement en application de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Si la situation personnelle des défendeurs (invalidité de M. [H], absence de ressources de Mme [Z], statut de prioritaires DALO) est réelle et mérite considération, il y a lieu de relever que le congé a été délivré le 5 avril 2023, soit plus de trois ans avant la présente décision, laissant aux défendeurs un délai très largement suffisant pour entreprendre des démarches de relogement. La durée de la procédure a en elle-même constitué un délai de fait considérable. Il n'y a dès lors pas lieu d'accorder de délais supplémentaires.

Conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des occupants expulsés, en un lieu que ceux-ci désigneront. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

Sur l'indemnité d'occupation

M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H] sont redevables, depuis le 20 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant sera fixé à 550 euros hors charges, correspondant au dernier loyer contractuel, ce montant n'étant pas contesté dans son quantum.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de vendre leur bien. Toutefois, ils ne produisent aux débats aucun élément permettant de chiffrer et de caractériser un préjudice distinct de l'occupation sans droit ni titre, laquelle est déjà compensée par l'indemnité d'occupation allouée. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [H] et Mme [C] [Z] épouse [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des défendeurs, bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, il y a lieu de les condamner à verser à M. [F] [R] et Mme [X] [L] épouse [R] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS