TJ 13055, 29 juin 2026, RG 25/04038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier lors de l’audience : Mme PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 juin 2026
à Me Philippe DE GOLBERY
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EXPEDITION :
Le
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N° RG 25/04038 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6UZU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARSEILLE FAMILIA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] ayant fait élection de domicile en les bureaux sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Philippe DE GOLBERY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E]
né le 09 Octobre 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2013, la société civile immobilière MARSEILLE FAMILIA a donné à bail à M. [F] [E] un appartement de type 3 sis [Adresse 4], pour une durée de trois ans, aux termes d'un contrat soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, renouvelé par périodes triennales, la dernière échéance devant intervenir le 6 juin 2025.

Le dernier loyer mensuel s'établissait à la somme de 700,54 euros, outre une provision sur charges de 174 euros et une provision à valoir sur la taxe d'ordures ménagères de 35,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la SCI MARSEILLE FAMILIA a signifié à M. [F] [E] un congé aux fins de vente, à effet au 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, en lui offrant le logement au prix de 180 000 euros (cent quatre-vingt mille euros), selon les conditions ordinaires de vente, le notaire instrumentaire étant au choix du preneur.

M. [E] n'a pas donné suite à l'offre de vente dans le délai légal de deux mois imparti par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, signifié par remise à étude, la SCI MARSEILLE FAMILIA a fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
constater la régularité et la validité du congé aux fins de vente délivré le 6 décembre 2024, à effet au 6 juin 2025 ;constater que M. [F] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2025 ;ordonner l'expulsion de M. [F] [E] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision, avec le concours de la force publique si nécessaire ;fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, à compter du 7 juin 2025 et jusqu'à la parfaite libération des lieux ;condamner M. [F] [E] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 23 mars 2026, la SCI MARSEILLE FAMILIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [F] [E], régulièrement assigné par remise à étude dans les conditions de l'article 656 du code de procédure civile, n'est ni présent ni représenté à l'audience du 23 mars 2026.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à sa demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre à son locataire, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la signification de l'acte.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour l'accepter. À l'expiration du délai de préavis, si le locataire n'a pas accepté l'offre de vente, il est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, le congé pour vendre du 6 décembre 2024 a été signifié à M. [E] par acte de commissaire de justice, plus de six mois avant l'échéance du bail fixée au 6 juin 2025. Il précise le motif de vente, mentionne le prix de 180 000 euros et les conditions de la vente projetée, et rappelle les droits du locataire conformément aux alinéas 1 à 5 de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

La validité de ce congé n'est pas contestée. M. [E] n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai légal de deux mois.

En conséquence, le congé du 6 décembre 2024, délivré dans les formes et délais légaux, est régulier et valable. Le bail a expiré de plein droit le 6 juin 2025 à minuit.

Sur les conséquences du congé - expulsion et indemnité d'occupation

Un procès-verbal de constat dressé le 11 juin 2025 par Maître [D] [O], commissaire de justice, a établi que M. [E] s'était maintenu dans les lieux au-delà du terme contractuel du 6 juin 2025, son nom figurant toujours sur le tableau de sonnerie du bâtiment Le Provence 12, le gardien de l'immeuble confirmant sa présence et signalant le stationnement de ses véhicules aux abords de l'immeuble.

M. [E] s'étant maintenu dans les lieux au-delà du terme contractuel, il y a lieu de constater qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2025 et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

La demanderesse sollicite le prononcé d'une astreinte. Toutefois, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la propriétaire, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu d'y faire droit.
L'occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux. Il y a lieu de condamner M. [F] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels, à l'exclusion de la provision sur taxe d'ordures ménagères qui ne constitue pas une charge locative mais une contribution fiscale distincte, soit la somme de 874,54 euros par mois (700,54 euros de loyer + 174 euros de provision sur charges), à compter du 7 juin 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MARSEILLE FAMILIA l'intégralité des frais exposés non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner M. [F] [E] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS