TJ 13055, 29 juin 2026, RG 25/05059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président
Greffier lors de l’audience : Mme PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 juin 2026
à Me Anne-Cecile NAUDIN
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EXPEDITION :
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N° RG 25/05059 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64R3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 2],pris en la personne de son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [W], [G], [D] [P]
née le 03 Février 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Madame [Z], [K], [V] [P], née le 21 novembre 1983 à [Localité 2] (24), demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P] sont copropriétaires des lots n° 12, 47 et 95 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 5]. Elles sont tenues solidairement des charges conformément au règlement de copropriété.

Un commandement de payer a été signifié le 19 avril 2023 pour un montant principal de 1 716,21 euros. Un second commandement de payer a été signifié le 6 décembre 2024 par la même étude, pour un montant principal de 2 552,49 euros.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ont été expédiées les 4 février 2025 et 24 avril 2025, demeurées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société INTESA IMMOBILIER SARL, a fait assigner Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 2 379,96 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer sur les sommes commandées et de la signification de l'assignation pour le surplus ;
- 600 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer.

À l'audience du 23 mars 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] », représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignées, Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P] n'ont été ni présentes, ni représentées.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » justifie de la qualité de copropriétaires de Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P] par la production du relevé de propriété et du titre de propriété concernant les lots n° 12, 47 et 95 au sein de la copropriété. Le règlement de copropriété verse au débat la clause de solidarité entre copropriétaires d'un même lot pour le paiement des charges.

Le contrat de syndic en cours est également produit, établissant la qualité d'INTESA IMMOBILIER SARL pour représenter le syndicat.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » verse notamment aux débats :

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 janvier 2024 ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 2025 ;
- les attestations de non-recours relatives aux assemblées générales ;
- les redditions de comptes des exercices 2021 à 2023 ;
- les appels de fonds ;
- les commandements de payer des 19 avril 2023 et 6 décembre 2024 ;
- les mises en demeure des 4 février 2025 et 24 avril 2025 ;
- l'extrait de compte arrêté au 26 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2 379,96 euros.

Il ressort des pièces susvisées que la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 2 379,96 euros, arrêtée au 26 juin 2025.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer sur les sommes commandées et de la signification de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce dernier.

La jurisprudence adopte une interprétation stricte de cette notion, en excluant notamment les frais de suivi de contentieux, les honoraires de gestion du dossier par le syndic, ainsi que les frais d'assignation qui relèvent des dépens.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 600 euros au titre des frais nécessaires sans produire de décompte détaillé permettant au tribunal de vérifier la nature exacte des diligences exposées et leur qualification au regard des critères de l'article 10-1 précité.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais nécessaires sera rejetée, étant précisé que les frais de commandements de payer ont vocation à être compris dans les dépens mis à la charge des défenderesses.

Sur la demande de dommages et intérêts

La condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil. Elle suppose d'une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d'agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d'une attitude abusive d'un particulier ou d'une société qui a refusé d'accéder à ses prétentions, et d'autre part que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l'indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, faute de justifier d'une part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d'autre part de la mauvaise foi de Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P], le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [G] [D] [P] et Mme [Z] [K] [V] [P], qui succombent à l'instance, seront solidairement condamnées aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer.

Par ailleurs, elles seront solidairement condamnées à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS