TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/03116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2026 prorogé au 03 Juillet 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Mars 2026

GROSSE :
Le 03 Juillet 2026
à Me Sylvanna GUGLIERMINE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 Juillet 2026
à Me Jean-Pierre BINON
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03116 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6PWL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association L’ASSOCIATION COMITE D’ACCUEIL FRANCO-LIBANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sylvanna GUGLIERMINE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [D]
né le 02 Novembre 1979 à [Localité 1] (ARMENIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Depuis le 7 mai 2019, M. [D] occupe une chambre au sein du foyer franco-libanais situé [Adresse 1] et dont le gestionnaire est le Comité d’accueil franco-libanais (CAFL).
Par courrier daté du 20 juin 2024 remis en main propre, le président du CAFL a demandé à M. [D] de libérer la chambre pour la fin du mois d’août 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, le CAFL a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection Marseille aux fins de constater la fin de la convention d’occupation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 17 mars 2026.
La demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
A titre principal, constater que la convention d’occupation a pris fin au 31 décembre 2024,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,En tout état de cause, ordonner l’expulsion du défendeur, le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de la dernière redevance, soit la somme de 535 euros, le condamner à payer la somme de 1.379,44 euros au titre de la consommation d’électricité sur la période de mai 2024 à mars 2026, le condamner à payer la somme de 4.399 euros au titre des redevances impayées de juin 2025 à mars 2026, le condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, le débouter de ses demandes et le condamner à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Le défendeur, également représenté par son conseil, a également soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :
A titre principal, débouter le CAFL de l’intégralité de ses demandes,Reconventionnellement, juger que le bail verbal liant les parties doit être requalifié en contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et condamner le CAFL à lui délivrer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir un contrat de bail écrit, juger que le montant du loyer devra être réduit de 50% depuis le 7 mai 2019 et condamner le CAFL à lui rembourser le montant correspondant à cette diminution et subsidiairement, ordonner une expertise, Subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, En tout état de cause, condamner le CAFL à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et 4.000 euros au titre du préjudice moral, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION : 
Sur la demande d’expulsionA titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;Cessation totale d’activité de l’établissement ;Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
En l’espèce, il est établi qu’il n’existe aucun contrat écrit conclu entre les parties.
Pour autant, il est également établi que le logement occupé par le défendeur se situe dans un foyer d’hébergement géré par une association, le CAFL
Il résulte des pièces produites que l’association CAFL a notamment pour objet d’ « héberger tout personne libanaise ou d’origine libanaise, française ainsi que, éventuellement et en cas de nécessité, toute personne d’autre origine » et que le défendeur a signé le règlement intérieur du foyer à son entrée dans les lieux le 7 mai 2019 ainsi qu’une note adressée aux occupants et un avenant.
M. [D] était donc parfaitement informé des conditions d’hébergement dès son entrée dans les lieux il y a plus de sept ans. Il ne peut donc désormais valablement contester la qualification juridique du logement qu’il occupe et solliciter une « requalification » en contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ni solliciter la condamnation de la demanderesse à lui délivrer un contrat sous astreinte, au surplus sans aucun élément de droit ou de fait au soutien de ses prétentions.
Le règlement intérieur du foyer précise que la durée maximale du séjour est de quatre ans du 1er septembre au 30 juin de chaque année universitaire.
M. [D] n’apporte aucune explication sur les raisons de son maintien dans les lieux au-delà de cette durée de quatre ans puisqu’il occupe le logement depuis le 7 mai 2019, étant souligné que la présence dans le foyer de personnes qui ne seraient pas étudiantes n’est pas démontrée ni de nature à justifier qu’il ne respecte pas lui-même les obligations pesant sur les occupants du foyer.
Il n’apporte pas davantage d’explications sur son maintien dans les lieux au-delà du délai qui lui a été accordé pour quitter les lieux jusqu’au 31 décembre 2024, malgré le courrier qui lui a été remis en main propre le 20 juin 2024 pour lui notifier la fin du contrat, son engagement de quitter les lieux dans le cadre de la réunion de conciliation du 15 décembre 2024 ainsi que sa condamnation pénale pour des faits de menace de mort sur le directeur de l’association le 4 février 2025.
Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il y a lieu de dire que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 décembre 2024 de sorte qu’il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement du CAFLEn vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, il résulte du décompte produit par la demanderesse en date du 16 mars 2026 que le défendeur reste devoir la somme de 4.399 euros au titre des redevances impayées, terme de mars 2026 inclus, et la somme de 1.379,44 euros au titre de la consommation d’électricité, étant souligné que ce dernier n’apporte aucun élément de nature à contester la dette dans son principe ni dans son quantum.
Il sera par conséquent condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration de la convention constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la demanderesse dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant de la redevance et charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 535 euros.
S’agissant de la demande indemnitaire du CAFL au titre de son préjudice moral, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la faute alléguée ni du préjudice en lien avec celle-ci de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes de M. [D]M. [D] sollicite la diminution du loyer de 50% depuis son entrée dans les lieux le 7 mai 2019 ainsi que la condamnation de la demanderesse à lui rembourser « le montant correspondant à cette diminution de moitié » et, subsidiairement, une expertise.
En premier lieu, ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, le contrat d’occupation n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il n’est pas question de loyer mais de redevance.
En second lieu, l’action en diminution de loyer, même lorsqu’elle concerne un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, est strictement encadrée et ne peut être initiée que dans des cas limitativement énumérés, qui ne concernent aucunement l’état du logement.
En troisième lieu, le défendeur se contente de prétendre que le logement est dans un mauvais état en ne rapportant aucune preuve à l’appui de ses allégations si ce n’est des photographies dont on ignore où, à quelle date et dans quelles circonstances elles ont prises ainsi qu’un courrier du service d’hygiène de l’habitat daté du 1er juillet 2025 qui relève seulement une légère problématique de ventilation, au demeurant contredite par le compte-rendu de visite de la société EMPR2000 en date du 25 juillet 2025.
En quatrième lieu, le défendeur sollicite la condamnation de la demanderesse à lui rembourser le montant correspondant à la diminution de moitié du loyer sans prendre la peine de chiffrer sa demande en explicitant et en justifiant les sommes déjà versées et celles qui devraient donner lieu à remboursement.
Quant à la demande d’expertise qui n’est, elle non plus, fondée sur aucun élément de droit, elle doit être rejetée dès lors qu’une expertise n’a pas pour objet de palier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.
Enfin, s’agissant de la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive et du préjudice moral, le défendeur ne rapporte pas la preuve de la faute alléguée ni du préjudice en lien avec celle-ci de sorte qu’il sera débouté de sa demande.
Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’il y a lieu de rejeter les demandes de M. [D].
Sur la demande de délais pour quitter les lieuxEn vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
En l’espèce, le défendeur a déjà, de fait, bénéficier de très larges délais puisqu’il se maintient dans les lieux depuis plus de deux ans.
Sa demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, Rejette l’ensemble des demandes de M. [Y] [D] ; Dit que M. [Y] [D] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1], depuis le 31 décembre 2024 ; Ordonne en conséquence à M. [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;