TJ 13055, 3 juill. 2026, RG 25/05536

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juin 2026 prorogé au 03 Juillet 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Mars 2026

GROSSE :
Le 03 Juillet 2026
à Me Catherine GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 Juillet 2026
à Me Flora RICHARD-FLACHAIRE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05536 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67YT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [T] [J]
né le 27 Décembre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Flora RICHARD-FLACHAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [E]
née le 21 Juin 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Flora RICHARD-FLACHAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 19 décembre 2023, M. [M] a donné à bail à M. [J] et Mme [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 635 euros, outre 195 euros de provision sur charges.

Le même jour, la société Action Logement Services et la bailleresse ont conclu un contrat de cautionnement Visale portant sur le paiement des sommes dues par le locataire au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la caution a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 un commandement de payer la somme de 3.312 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la caution a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
La dire et juger recevable en son action, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion des défendeurs,Les condamner solidairement à payer la somme de 4.168 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.312 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement les défendeurs à payer l’indemnité d’occupation à la demanderesse dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil des défendeurs pour être finalement retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 11.317,93 euros, selon décompte en date du 10 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Leur accorder des délais de paiement de 36 mois,Débouter la caution de ses demandes, Statuer ce que de droit sur les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 3.312 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2024.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’article 24 VII de la même loi impose également la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience et non contesté par les défendeurs que ces derniers n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 894,16 euros actuellement, et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, du décompte fourni et des quittances subrogatives que les défendeurs restent devoir la somme de 11.317,93 euros, à la date du 10 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 11.317,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.312 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,