TJ 13055, 29 juin 2026, RG 23/02359

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier lors des débats : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 23 Mars 2026

GROSSE :
Le 29 Juin 2026
à Me Anne JOURNAULT
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 29 juin 2026
à Me Paul GUILLET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/02359 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3GWE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [D]
né le 03 Octobre 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1],

décédé le 8 mai 2023

Madame [H] [D]
née le 05 Avril 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1], prise en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Y] [D] et en sa qualité personnelle

représentée par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [D]
née le 05 Avril 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1], prise en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Y] [D] et en sa qualité personnelle

représentée par Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société CDC [E], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2012, la société SNI, aux droits de laquelle se trouve la société CDC [E], a conclu avec M. [Y] [D] et Mme [H] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement de type T3 de 69 m² situé [Adresse 3], dans le [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 916,81 euros.

À compter de 2016, les preneurs ont signalé à leur bailleur des désordres affectant leur logement. Des démarches amiables étant demeurées sans résultat satisfaisant, les preneurs ont saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille qui, par ordonnance du 12 novembre 2020, a désigné M. [V] en qualité d'expert judiciaire et condamné la société CDC [E] à verser aux époux [D] une provision de 5.000 euros. L'expert a déposé son rapport le 29 novembre 2022.

M. [Y] [D] est décédé le 8 mai 2023 en cours d'instance. Ses héritières, Mmes [H] et [R] [D], ont repris l'instance tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'ayants droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2023, Mme [H] [D] et M. [Y] [D] ont fait assigner la société CDC [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille. Ils demandent au tribunal de :
- condamner la société CDC [E] à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire sur la base des devis validés, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 11 367,22 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis mars 2020 jusqu'à la réalisation des travaux, à parfaire au jour de l'audience ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 8 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis mars 2020, à parfaire au jour de l'audience ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 955 euros pour compenser la perte de jouissance de leur appartement le temps des travaux estimé à 4 semaines ;
- condamner la société CDC [E] à proposer une solution de relogement le temps des travaux à réaliser sur quatre semaines ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir le logement loué au prix attractif proposé en 2019 ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'audience du 23 mars 2026, Mmes [H] et [R] [D] demandent au tribunal de :
- juger que la reprise d'instance est réalisée par Mmes [H] et [R] [D] en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [Y] [D] ;
- condamner la société CDC [E] à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire sur la base des devis validés, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 21 062,79 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis mars 2020 jusqu'au 10 juin 2025 ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 375 euros par mois à compter du 11 juin 2025 jusqu'à la réalisation des travaux au titre du préjudice de jouissance restant à courir ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 12 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis mars 2020 ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 1 073 euros pour compenser la perte de jouissance de leur appartement le temps des travaux estimé à 4 semaines ;
- condamner la société CDC [E] à proposer une solution de relogement le temps des travaux à réaliser sur quatre semaines ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir le logement loué au prix attractif proposé en 2019 ;
- condamner la société CDC [E] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais d'expertise judiciaire ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société CDC [E], représentée par son Conseil, demande au tribunal de :
- juger que le trouble de jouissance subi par Mmes [H] et [R] [D] résulte exclusivement de leurs décisions de refuser l'accès à leur logement pour permettre à la société CDC [E] de faire réaliser les travaux nécessaires ;
- juger que l'indemnité provisionnelle de 5 000 euros d'ores et déjà versée couvre largement le préjudice de jouissance en lien avec les désordres et l'indisponibilité du logement pendant quatre semaines ;
- débouter Mmes [H] et [R] [D] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner Mmes [H] et [R] [D] aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité et la reprise d'instance

M. [Y] [D] est décédé le 8 mai 2023 en cours d'instance. Ses héritières, Mmes [H] et [R] [D], dont la qualité d'ayants droit est établie par l'attestation de notoriété versée aux débats, sont intervenues volontairement à l'instance tant en leur nom personnel qu'en qualité d'ayants droit, reprenant ainsi régulièrement l'instance conformément aux articles 370 et suivants du Code de procédure civile. La reprise d'instance sera jugée régulière. Les demandes sont recevables.

Sur la responsabilité de la société CDC [E]

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 1719 du Code civil lui fait en outre obligation, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'expert judiciaire M. [V], dont le rapport du 29 novembre 2022 fait autorité, a établi avec certitude que la fuite active sur le réseau d'eau froide encastré dans la dalle du plancher du séjour compromettait l'usage normal du logement et que la prolifération des moisissures attestait du caractère insalubre des lieux. Il a expressément relevé que les recherches de fuites auraient dû être effectuées dès les premiers dégâts constatés sur le parquet du séjour et que le bailleur aurait dû missionner une entreprise spécialisée pour en déterminer la provenance et procéder aux réparations.

La société CDC [E] ne conteste pas la réalité des désordres ni son obligation d'y remédier. Elle soutient en revanche que les refus d'accès systématiques opposés par les consorts [D] l'ont empêchée de réaliser les travaux nécessaires. Si les pièces versées aux débats établissent effectivement que M. [D] a refusé ou différé plusieurs interventions, notamment en invoquant la période Covid et son état de santé immunodéprimé, ce fait ne peut exonérer totalement la société CDC [E] de sa responsabilité. En effet, le bailleur était parfaitement informé depuis 2016 de la dégradation du logement. Or ses premières démarches formelles et sérieuses pour faire réaliser les travaux n'ont été engagées qu'à compter d'avril 2023, soit plus de trois ans après le signalement de la fuite encastrée en mars 2020. Pendant cette période, la société CDC [E] n'a pas mis en demeure les locataires dans des formes propres à créer une obligation de laisser l'accès. Sa responsabilité est donc pleinement engagée au titre du manquement à son obligation légale d'entretien.

Sur la condamnation à réaliser les travaux

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [V] que les travaux nécessaires à la remise en état du logement comprennent, d'une part, la réfection du réseau d'eau froide et d'eau chaude encastrés dans la dalle du plancher du séjour, à remplacer par un réseau aérien, sur la base du devis de la société REPARTIM du 12 août 2022 d'un montant de 2 224,13 euros TTC, retenu par l'expert comme économiquement mieux-disant, et d'autre part, la réfection complète du parquet du séjour, sur la base du devis de la société SAINT MACLOU du 30 juillet 2022 d'un montant de 5 050,29 euros TTC.

La durée prévisible des travaux a été estimée par l'expert à une semaine pour la plomberie et trois semaines pour le parquet, soit quatre semaines au total.

La société CDC [E] sera condamnée à réaliser ces travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, délai raisonnable pour organiser les interventions et, le cas échéant, le relogement temporaire des occupantes.

Compte tenu des difficultés d'accès au logement qui ont caractérisé la procédure, mais également des obligations légales du bailleur qui ne sauraient rester lettre morte, une astreinte de 100 euros par jour de retard sera prononcée passé ce délai, cette somme étant de nature à contraindre utilement le bailleur à l'exécution sans revêtir un caractère manifestement disproportionné au regard des circonstances.

Sur le relogement pendant les travaux

L'expert judiciaire a précisé que le séjour ne sera plus accessible pendant toute la période des travaux de parquet, et qu'une gêne importante liée aux coupures de tous les points d'eau pendant une semaine pourrait justifier un relogement temporaire. Il incombe à la société CDC [E], en sa qualité de bailleur tenu d'assurer la jouissance paisible du logement, de proposer à Mmes [D] une solution de relogement adaptée pour la durée des travaux estimée à quatre semaines.

Sur le préjudice de jouissance

Le principe du trouble de jouissance découlant de la fuite active au niveau du sol du séjour n'est pas sérieusement contesté par la société CDC [E]. Il convient cependant de fixer avec précision la période indemnisable et le quantum, en tenant compte des circonstances particulières du dossier.

S'agissant du point de départ, la fuite encastrée dans la dalle du plancher a été signalée par les preneurs à leur bailleur en mars 2020. C'est à compter de cette date que le trouble de jouissance affectant spécifiquement le salon, pièce de vie principale de l'appartement, doit être retenu. Les désordres antérieurs (infiltrations cuisine, chambre, terrasse) ont été traités ou sont devenus inactifs à la suite des interventions réalisées par la société CDC [E] entre 2018 et 2019, ainsi que le confirme le rapport d'expertise judiciaire.

S'agissant du partage de responsabilité, il est établi par les pièces versées aux débats que M. [D] a opposé des refus réitérés aux tentatives d'intervention du bailleur à compter du mois de décembre 2021. Si ces refus s'expliquent en partie par son état de santé gravement dégradé et les risques liés à l'épidémie de Covid-19, ils ont néanmoins contribué à prolonger le trouble de jouissance au-delà de ce que la seule inaction du bailleur aurait engendré. Pour la période courant à compter de janvier 2022, la responsabilité du préjudice de jouissance doit donc être partagée à parts égales entre le bailleur et les locataires.

S'agissant du quantum, les demanderesses retiennent une abattement de 35% du loyer mensuel. L'expert judiciaire, dans son dire, n'a pas formulé d'observation sur ce taux. Cependant, eu égard à ce que le trouble affecte principalement le salon et non l'intégralité du logement, un taux de 30% du loyer mensuel sera retenu, soit 286,50 euros par mois (30% × 955 €).

Le calcul s'établit comme suit :
- Période mars 2020 – décembre 2021 (22 mois), responsabilité entière de la société CDC [E] : 286,50 € × 22 = 6 303 euros ;
- Période janvier 2022 – 29 juin 2026 (53 mois), partage de responsabilité par moitié : 286,50 € × 53 × 50% = 7 590,75 euros ;
- Total brut : 13 893,75 euros ;
- Déduction de la provision de 5.000 euros d'ores et déjà versée en exécution de l'ordonnance du 12 novembre 2020 ;
- Somme nette due : 8 893,75 euros.

La société CDC [E] sera condamnée à payer à Mmes [H] et [R] [D] la somme de 8.893,75 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux

Les demanderesses sollicitent la somme de 1 073 euros en réparation de la perte de jouissance de leur appartement pendant la durée des travaux estimée à quatre semaines par l'expert judiciaire.

Cependant, la réalisation des travaux préconisés par l'expert constitue l'exécution de l'obligation légale du bailleur de maintenir le logement en état de servir à l'usage auquel il est destiné. La gêne temporaire qui en résultera est inhérente à cette remise en état nécessaire. Par ailleurs, la société CDC [E] est condamnée à proposer aux demanderesses une solution de relogement adaptée pour toute la durée des travaux, ce qui a vocation à compenser la perte de jouissance du logement pendant cette période. Dans ces conditions, l'octroi d'une indemnité supplémentaire conduirait à une double indemnisation.

Cette demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Depuis mars 2020 et malgré leurs démarches répétées, Mmes [H] et [R] [D] ont dû vivre dans un logement dont le salon présentait un caractère insalubre avéré, avec un taux d'humidité à saturation et une prolifération de moisissures. Ce contexte est d'autant plus préoccupant que Mme [H] [D] est atteinte d'une grave maladie immunitaire qui la place dans une situation de particulière vulnérabilité face aux agents pathogènes, ainsi qu'en attestent les certificats médicaux versés aux débats.

Si le rapport du Docteur [G] ne permet pas d'établir avec certitude un lien de causalité entre les moisissures présentes dans le logement et le décès de M. [Y] [D], il établit néanmoins que la présence de champignons et de traces d'humidité était avérée et que M. [D] avait été en contact étroit et prolongé avec les spores présentes dans le domicile. L'impossibilité de lever le doute sur ce point a nécessairement contribué à l'angoisse et à la détresse de Mme [H] [D], veuve, et de Mme [R] [D], qui a perdu son père.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, le préjudice moral sera indemnisé à hauteur de 5 000 euros pour Mme [H] [D], qui cumule le trouble lié aux conditions d'insalubrité, la vulnérabilité médicale et le deuil, et de 2 000 euros pour Mme [R] [D].

Sur la perte de chance d'acquérir le logement

Les demanderesses sollicitent la somme de 30 000 euros en réparation de la perte de chance d'avoir pu acquérir leur logement au prix de 161 100 euros proposé en juillet 2019 par la société CDC [E], proposition qui aurait été suspendue en raison du sinistre et de l'expertise judiciaire en cours.

La perte de chance constitue un préjudice indemnisable à condition que la chance perdue soit réelle et sérieuse. Or les demanderesses ne produisent aucun élément permettant d'établir qu'elles avaient manifesté une intention sérieuse d'acquérir leur logement en réponse à la proposition de juillet 2019 (ni courrier d'acceptation, ni démarches auprès d'un établissement bancaire, ni quelque autre acte révélant une volonté d'achat). La réalité même de la chance perdue n'est ainsi pas démontrée.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société CDC [E], qui succombe pour l'essentiel, supportera les entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire. L'équité commande de la condamner à payer à Mmes [H] et [R] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS