TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/04854

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 03 juillet 2026
à Me BARTON-SMITH
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 juillet 2026
à Me Laurence HENRY
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04854 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6276

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [G], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 23 juin 2023, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a consenti à Mme [E] [G] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 280,38 euros, outre les charges locatives.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [E] [G] le 21 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 738,08 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 février 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 8 septembre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC , a fait assigner en référé Mme [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir en substance :
sa condamnation au paiement d'une provision de 1085,73 euros due au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, outre les intérêts de retard le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l'expulsion immédiate de la requise des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges jusqu’à complète libération des lieux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilesa condamnation aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours ainsi que la condamnation de la requise au paiement des frais de dossier SLS et de frais d’enquête sociale que le bailleur a l’obligation d’imputer.
L'affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2025 et après deux renvois a été retenue à l’audience du 30 avril 2026 ;
A cette audience, les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;
Suivant conclusions n°3 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [E] [G] demande au juge des référés de :
A titre principal
-suspendre la clause résolutoire pour deux ans conformément à la décision de la commission de surendettement à compter du 6 janvier 2026
-rejeter la demande de débouté et de constatation de la résolution du bail
En cas de condamnation et si l’expulsion venait à être prononcée, suspendre l’exécution provisoire
A titre reconventionnel
-condamner l’EPIC 13 HABITAT à payer à Mme [E] [G] la somme de 1500 euros pour son préjudice lié au trouble dans ses conditions d’existence
-enjoindre 13 HABITAT à remédier aux infiltrations d’eau dans un délai d’un mois suivant l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1000 euros par mois de retard
-enjoindre 13 HABITAT de justifier de ses charges dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par mois de retard
-enjoindre 13 HABITAT de lui attribuer un logement plus petit sur le fondement de l’article L. 444-3-1-1 al.1 du code de la construction et de l’habitation dans un délai de deux mois suivant l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1000 euros par mois de retard
Ou subsidiairement enjoindre 13 HABITAT de faire passer Mme [G] en commission d’attribution en vue de sa mutation
Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC demande au juge des référés de débouter Mme [E] [G] de toutes ses contestations et demandes reconventionnelles et pour le surplus a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1638,09 euros dont il conviendra de déduire le montant de la dette effacée non comptabilisée au 28 avril 2026 ;
A l’audience Mme [E] [G] a sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement sur le montant résiduel de la dette ;
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I- Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 27 novembre 2025.
L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 février 2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Enfin, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie par le titre de propriété produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC est en conséquence recevable en ses demandes.
II- Sur le fond
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 738,08 euros.
La commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a déclaré le dossier de Mme [E] [G] recevable le 16 octobre 2025 ;

Il est acquis que si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois (ou six semaines), sans qu'une décision de recevabilité de la commission (qui suspend l'exigibilité des dettes déjà nées) n'intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise et le preneur peut seulement obtenir, devant le juge des baux des délais de paiement de nature à suspendre l'acquisition de la clause.
Et l'effacement d'une dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise.

Il ressort du décompte produit et il n'est pas contesté que la locataire n'a pas réglé, avant l'expiration du délai imparti, les causes du commandement de payer et que la décision de recevabilité a été prise postérieurement à ce délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater avec l’évidence requise en référé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2025 à minuit ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «  Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »   
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
L'article 23 s'impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n'interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l'absence de justification des sommes.
En outre, l'article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d'établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, la mise en demeure du 10 novembre 2025 concernant l’enquête ressources 2026 relative à l’occupation du parc locatif social et le courrier du 11 décembre 2025, des avis d’échéances des mois de septembre 2025 à mars 2026, un décompte de régularisation des charges et fluides de l’année 2023 ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1638,09 euros au 13 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, hors frais de procédure.
Il ressort de la motivation des mesures imposées le 8 janvier 2026 par la commission de surendettement que celle-ci a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui n’a pas été contestée; 
Mme [E] [G] fait valoir que le décompte ce heurte à des contestations sérieuses en ce que les frais de 7,62 euros et de 149,18 euros ne sont pas justifiés, que le bail ne mentionne pas le montant du loyer initial et des charges ni la date d’exigibilité, que la facturation d’eau froide ne correspond pas à la consommation moyenne par jour pour une personne ;
Toutefois, il ressort des pièces produites que le montant initial du loyer est mentionné dans le bail soit 280,38 euros par mois payable à terme échu et que les charges locatives sont légalement dues par le locataire ; de surcroît concernant la facturation d’eau froide, si la requise fait état d’une consommation moyenne par jour par personne inférieure à celle facturée, ce seul élément ne caractérise pas une contestation sérieuse, les habitudes de consommation d’eau variant drastiquement d’une personne à l’autre ; en outre l’EPIC 13 HABITAT justifie de la régularisation des charges pour l’année 2023 et le produit les avis d’échéances détaillant l’ensemble des postes de charges ; la contestation des charges formulée de façon très générale et très peu motivée ne revêt pas de caractère sérieux ;
Mme [E] [G] sera donc déboutée de sa demande d’enjoindre à 13 HABIATAT de justifier de ses charges sous astreinte ;
Enfin les sommes de 7,62 euros portées au débit du compte de la locataire correspondent aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l'article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l'habitation ; L’EPIC 13 HABITAT produits les courriers adressés à la locataire concernant le questionnaire relatif à l’occupation du parc locatif social pour l’année 2026 en l’informant de l’application d’une pénalité de 7,62€ par mois entier de retard en l’absence de réponse ou de dossier incomplet ;
Les pénalités de 7,62 euros sont dès lors justifiées, Mme [G] ne justifiant pas avoir apportée une réponse complète à son bailleur concernant ses ressources dans les délais impartis ;
La somme de 149,18 euros correspondant aux frais de procédure est justifiée par le commandement de payer et l’assignation ;
Il est rappelé de surcroît que le rétablissement personnel entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles et professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission;
Or, à la date du 8 janvier 2026, le décompte actualisé produit établit que la dette locative s’élevait à 1545,28 euros déduction faite des frais de procédure ; cette somme n’a pas été déduite de la provision sollicitée ;
Il y a donc lieu de déduire la somme de 1545,28 euros du montant de la créance sollicitée ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 92,81 euros au 13 avril 2026, Mme [E] [G] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 92,81 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 avril 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;
En l’espèce Mme [E] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant et indique et compte tenu de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, des délais de paiement seront octroyés à Mme [E] [G] selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet:
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L’article 24 VIII de cette loi prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, Mme [E] [G] sollicite la suspension de la clause résolutoire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant.
Mme [E] [G] ayant bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation selon jugement rendu le 8 janvier 2026, les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus jusqu’au 8 janvier 2028 à minuit.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, et dans ce cas :
· à défaut pour Mme [E] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
· Mme [E] [G] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 453,07 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Sur les désordres affectant le logement, le préjudice de jouissance et la demande de mutation
Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L'article 1721 dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…).
Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
Mme [E] [G] fait valoir l’indécence de son logement et sollicite une provision de 1500 euros au titre du préjudice des troubles dans les conditions de l’existence ;
Au soutien de sa demande elle produit un constat amiable de dégât des eaux en date du 1er décembre 2023, des courriels du mois de mai 2024, une facture émise le 26 septembre 2024 par la société S&D – Travaux pour un montant de 1199 euros correspondant à une réfection des enduits suite à des infiltrations au plafond de la salle de bains de son logement ainsi que des photographies de la salle de bains ;
Il ressort de ces pièces, qu’un dégât des eaux est survenu à la fin du mois de décembre 2023, que le bailleur est intervenu pour remédier aux désordres et si Mme [E] déclare que les désordres persistent malgré les travaux effectuées, les seules photographies produites dont la requise elle-même a indiqué qu’elles dataient du 27 janvier 2026 ne peuvent à elle seules déterminer avec l’évidence requise en référé la persistance de désordres consistant en des moisissures, de l’humidité et des infiltrations d’eau dans la salle de bains qui est très sommairement motivée, étant relevé en outre que Mme [E] [G] ne justifie pas avoir informé 13 HABITAT de ces nouveaux désordres allégués; elle n’a pas plus évoqué le caractère indécent de son logement dans le diagnostic social et financier communiqué au tribunal ;
Il s’ensuit qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre des troubles dans les conditions de l’existence et de sa demande tendant à ordonner à l’EPIC 13 HABITAT de remédier aux infiltrations d’eau sous astreinte;
Concernant la demande de mutation, Mme [G] fait valoir qu’elle est en sous-occupation puisqu’elle vit seule et qu’elle doit pouvoir accéder à une mutation « interne » ;
Le bailleur souligne que l' attribution d'un logement dans le parc social qui est soumise à une procédure spécifique d' attribution ;
Il est relevé qu’il n'appartient pas au juge judiciaire d'ordonner à un bailleur social de reloger des locataires dans un autre logement de son parc social ;
En effet, l'attribution et la mutation des logements sociaux obéissent à des règles strictes, réglementées par les articles L. 441 et L. 442 du code de la construction et de l' habitation , ces demandes relevant de la compétence d'une commission d' attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements dont les décisions s'imposent aux bailleurs sociaux ;
En outre, les décisions d'attribution ou de mutation de logements sociaux étant de nature administratives, le juge judiciaire n'est pas compétent pour en connaître. Il ne peut donc ordonner à un bailleur social de procéder à une mutation de logement pour l'un de ses locataires ou de faire passer Mme [G] en commission d’attribution ;
Mme [E] [G] sera dès lors déboutée de ses demandes tendant à voir ordonner à l’EPIC 13 HABITAT de lui attribuer un logement plus petit sous astreinte et ou subsidiairement à faire passer Mme [E] [G] en commission d’attribution en vue de sa mutation ;
Sur les demandes accessoires
Mme [E] [G] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC , recevable en ses demandes,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 21 mai 2025,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner l’EPIC 13 HABITAT de justifier de ses charges ;
CONDAMNONS Mme [E] [G] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 92,81 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 13 avril 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
AUTORISONS Mme [E] [G] à s’acquitter de la dette sur une durée de 10 mois par 9 mensualités successives de 9,28 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 10ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,
RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,
CONSTATONS que Mme [E] [G] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel selon décision imposée par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le 8 janvier 2026 ;
SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire jusqu’au 8 janvier 2028, à 24 heures ;
DISONS que si Mme [E] [G] s’acquitte des loyers et charges courant à leur date d’exigibilité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;
DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [E] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
· Mme [E] [G] devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 453,07 euros à ce jour, sans que cette indemnité ne soit indexée et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille;
DEBOUTONS Mme [E] [G] de sa demande en paiement au titre des troubles dans les conditions de l’existence et de sa demande tendant à ordonner à l’EPIC 13 HABITAT de remédier aux infiltrations d’eau sous astreinte;
DEBOUTONS Mme [E] [G] de ses demandes tendant à voir ordonner à l’EPIC 13 HABITAT de lui attribuer un logement plus petit sous astreinte et ou subsidiairement à faire passer Mme [E] [G] en commission d’attribution en vue de sa mutation ;
CONDAMNONS Mme [E] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation,
DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE