TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/04111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 03 juillet 2026
à Me DEFENDINI [Localité 1]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 juillet 2026
à Me Clara MERIENNE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04111 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6VJ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représenté par Me Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Clara MERIENNE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 30 mai 2018, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a consenti à Mme [O] [D] et M. [O] [K] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3], étage 2, rez-de-chaussée, logement [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 318,68 euros, outre les charges locatives.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [O] [D] et M. [O] [K] le 30 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 380,46 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 décembre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 18 juillet 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC , a fait assigner en référé Mme [O] [D] et M. [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir en substance :
leur condamnation solidaire au paiement d'une provision de 893,32 euros due au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, outre les intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, à parfaire ou à diminuerle constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l'expulsion des requis des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,leur condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du mensuel du loyer indexé jusqu’à complète libération des lieux ,leur condamnation au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêtsleur condamnation au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;
L'affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025 et après trois renvois a été retenue à l’audience du 30 avril 2026 ;
A cette audience, les parties ont été représentées par leur avocat respectif ;
Suivant conclusions soutenues à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Mme [O] [D] et M. [O] [K] demandent au juge des référés de :
A titre principal
-rejeter l’ensemble des demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé
A titre reconventionnel
-condamner l’EPIC 13 HABITAT à verser une provision de 35000 euros aux défendeurs au titre du trouble de jouissance
-ordonner la compensation avec le montant de la dette qui sera retenue
A titre subsidiaire
-ramener la dette à plus justes proportions
-suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordé
-accorder à Mme [O] [D] et M. [O] [K] les plus larges délais pour apurer la dette soit 36 mois ou tout délai qu’il plaira au tribunal
A titre infiniment subsidiaire
-accorder les délais de grâce les plus larges à Mme [O] [D] et M. [O] [K] avant toute expulsion
En tout état de cause
-rejeter en équité la demande de frais irrépétibles et de dépens
-suspendre l’exécution provisoire
Oralement, les époux [O] soulignent être dans les lieux depuis le 18 septembre 2011 et que la dette débute en janvier 2024, que les allocations de logement ont continué à être versées et que 13 HABITAT n’a jamais souhaité signer le plan d’apurement de la CAF ce qui a entrainé la suspension des APL ; Ils ajoutent que la rappel des APL ramènera la dette à 1367 euros ;
Ils exposent être dans une situation compliquée et avoir fait intervenir l’AMPIL qui n’a pu se déplacer que le 24 avril 2026, que les arguments développés sont sensiblement les mêmes que dans les conclusions précédentes ;
Concernant les demandes reconventionnelles, ils font valoir l’indécence du logement et une attestation de l’amicale des locataires ; ils soutiennent que les travaux réalisés n’ont pas remédié aux désordres, que de la moisissure est présente dans toutes les pièces et opposent l’exception d’inexécution; sur le chiffrage de leur demande indemnitaires ils expliquent demander 200 euros par mois depuis 2011 ;
Suivant conclusions en réponse soutenues à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC demande au juge des référés de débouter Mme [O] [D] et M. [O] [K] de toutes ses contestations et demandes reconventionnelles et pour le surplus a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1638,09 euros dont il conviendra de déduire le montant de la dette effacée non comptabilisée au 28 avril 2026 ;
Oralement, l’EPIC 13 HABITAT déplore la transmission tardive des conclusions des défendeurs et demande au juge des référés d’écarter les dernières conclusions et nouvelles pièces (DPE et dernier versement) ;
Le bailleur fait valoir que l’indécence du logement n’est pas établie ni que le logement serait impropre à sa destination ; qu’à supposer que des phénomènes d’humidité soient constatés, il n’est nullement démontré qu’ils seraient imputables au bailleur, que les époux [O] ne justifient d’aucune démarche préalable auprès de 13 HABITAT, que le bailleur n’a jamais été informé des difficultés rencontrées par ses locataires ; qu’en toute hypothèse le moyen soulevé est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ; que l’impossibilité totale d’habiter le logement n’est pas établie ;
Sur le montant de la dette, l’EPIC 13 HABITAT fait valoir que son décompte est précis et détaillé , et qu’il produit les justificatifs de régularisation des charges et fluides des années 2024 et 2025 ; il relève que le montant de la dette est certain ;
Il indique être opposé à tout délai et que le versement de 150 euros a été reçu dans la matinée du 30 avril 2026 et fait valoir que ce versement ne caractérise pas la reprise du paiement du loyer courant;
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur le rejet des dernières conclusions et nouvelles pièces sollicitée par l’EPIC 13 HABITAT

En l’espèce, s’il est justifié de nouvelles conclusions et de la production de deux nouvelles pièces soit un justificatif du paiement de la somme de 150 euros par carte bancaire le 29 avril 2026 et un diagnostic technique réalisé le 24 avril 2026 par l’AMPIL, il est relevé que les demandes aux termes des dernières conclusions sont les mêmes que celles du 19 février 2026, seule la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ayant été modifiée et portée à la somme de 35000 euros ;
Concernant les nouvelles pièces, le principe du contradictoire a été respecté, les parties ayant pu échanger leurs écritures et pièces avant l’audience et débattre de leurs arguments respectifs lors l’audience, étant rappelé que la présente procédure est orale en application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

Dès lors les dernières conclusions pour l’audience du 30 avril 2026 et les deux nouvelles pièces produites par Mme [O] [D] et M. [O] [K] ne seront pas écartées des débats.

I- Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 25 septembre 2025.
L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 décembre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Enfin, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie par le titre de propriété produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC est en conséquence recevable en ses demandes.
II- Sur le fond

Sur les contestations opposées par Mme [O] [D] et M. [O] [K]
Mme [O] [D] et M. [O] [K] font valoir l’indécence de leur logement en soulignant que l’ensemble de la résidence présente des désordres structurels , que des infiltrations en toiture entrainent de l’humidité et des moisissures dans leur appartement, que les travaux entrepris par le bailleur n’ont pas permis de remédier aux désordres ; ils ajoutent que l’AMPIL dans son diagnostic du 24 avril 2026 a constat l’indécence du logement et les défendeurs font valoir que ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur qui ne respecte pas son obligation de délivrance d’un logement décent ;
Les époux [O] font valoir une deuxième contestation sur le montant de la dette qui comprend des frais de procédure et des pénalités de 7,62 euros non justifiées ;
L'examen de l'indécence du logement , dont se prévalent les défendeurs est un préalable aux autres questions saisissant le juge des contentieux de la protection relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion des requis ;
Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L'article 1721 dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…).
Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
Au soutien de leurs allégations, les époux [O] produisent des photographies, une attestation du Président de l’amicale des locataires en date du 16 février 2026, mention des travaux réalisés par 13 HABITAT faisant état de travaux de réfection de la toiture et la révision de l’étanchéité et de l’isolation pour un montant de 100000 euros, ainsi qu’un diagnostic technique réalisé par l’AMPIL SOS Taudis suite à une visite du 24 avril 2026 ;
Si les photographies produites ne sont pas datées, il ressort de l’attestation et du diagnostic technique produits que le logement litigieux présente des infiltrations, de l’humidité, des remontées d’eau et des moisissures, que les revêtements de murs, sols et plinthes sont très dégradés et que la VMC ne permet pas un renouvellement d’air suffisant ;

Toutefois, des travaux en toiture ont été réalisés et les époux [O] ne justifient par aucune pièce produite avoir, avant l’introduction de la présente procédure par le bailleur, informé l’EPIC 13 HABITAT de la persistance des désordres affectant le logement loué et avoir sollicité la réalisation de travaux ; ils ne justifient pas plus de la date à laquelle les désordres sont apparus, ni leur durée, les pièces produites étant très récentes (février et avril 2026) ;

De surcroît, si les pièces produites établissent des éléments d’indécence relevant de la responsabilité du bailleur, il est rappelé qu’en matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre ;

Or, en l’espèce, les pièces produites n’établissent pas que le logement est inhabitable de sorte que les époux [O] ne pouvaient s’exonérer du paiement des loyers et des charges ;
Il s’ensuit que cette contestation ne peut être opposée pour s’opposer au paiement des loyers et des charges;
S’agissant de la deuxième contestation sur le montant de la dette qui comprend des frais de procédure et des pénalités de 7,62 euros non justifiées, les sommes de 7,62 euros portées au débit du compte des locataires correspondent aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l'article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l'habitation ;
L’EPIC 13 HABITAT ne produisant pas le courrier adressé aux locataire concernant le questionnaire relatif à l’occupation du parc locatif social pour l’année 2024, 2025 et 2026 en les informant de l’application d’une pénalité de 7,62€ par mois entier de retard en l’absence de réponse ou de dossier incomplet ;
Les pénalités de 7,62 euros ne sont dès lors pas justifiées et seront déduites du montant de la provision sollicitée ; il en sera de même des frais de procédure qui ne doivent être intégrés à la dette locative ;
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 janvier 2025, pour la somme en principal de 380,46 euros.
Il ressort du décompte produit et il n'est pas contesté que les locataires n'ont pas réglé, avant l'expiration du délai imparti, les causes du commandement de payer de sorte qu’il y a lieu de constater avec l’évidence requise en référé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mars 2025 ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «  Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. »   
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cette disposition légale prévoit qu'il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l'encontre du preneur ;
L'article 23 s'impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte de régularisation des charges et fluides de l’année 2023 et l’année 2024 ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 4077,61 euros au 31 mars 2026 ;
Au vu des développements susvisées, et le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le question d’enquête ressources relatif à l’occupation du parc locatif aux locataires, les sommes de 7,62 euros portées au débit du compte des locataires pour un montant total de 60,96 euros (7,62€x8) correspondent aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale conformément à l'article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation , seront déduites du montant de la provision sollicitée  ;
Au vu du décompte produit, les sommes de 68,71 euros et de 101,01 euros correspondant aux frais de procédure seront déduites du montant de la créance;
E surcroît les époux [O] ont justifié du versement par carte bancaire sur le compte de 13 HABITAT de la somme de 150 euros le 29 avril 2026 ; cette somme sera donc déduite du montant de la provision sollicitée
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3696,93 euros au 29 avril 2026, Mme [O] [D] et M. [O] [K] sont sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3696,93 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 29 avril 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle tendant à obtenir l’indemnisation d’un trouble de jouissance
Au vu des développements susvisés, il a été relevé des éléments d’indécence relevant de la responsabilité du bailleur, toutefois comme il l’a été établi, des travaux en toiture ont été réalisés et les époux [O] ne justifient par aucune pièce produite , avoir, avant la présente instance, informé l’EPIC 13 HABITAT de la persistance des désordres affectant le logement loué et avoir sollicité la réalisation de travaux ;
Ils n’ont pas plus fait état de ces désordres dans le diagnostic social et financier communiqué au tribunal le 17 juillet 2025 et ils ne justifient pas non plus de la date à laquelle les désordres sont apparus, ni de leur durée, les pièces produites étant très récentes (février et avril 2026) ;
Au vu de la nature des désordres, les époux [O] ont néanmoins nécessairement subi un préjudice de jouissance et il leur sera alloué une provision de 500 euros à valoir sur ce préjudice ;

Sur la demande de compensation
Les époux [O] sollicitent la compensation de la somme résultant de leur créance à l'égard du bailleur et de la dette locative .
Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient d'ordonner la compensation entre le montant provisionnel de la dette locative fixée à 3696,93 euros et l'indemnité provisionnelle due au titre du préjudice de jouissance de 500 euros.
Sur la demande en dommages et intérêts
L’EPIC 13 HABITAT formule une demande d’indemnisation en ne développant aucun moyen au soutien de cette prétention, ni aucun justificatif.
Par conséquent, il convient de le débouter de cette demande.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [O] [D] et M. [O] [K] sollicitent la suspension de la clause résolutoire ;
Après compensation des sommes, la dette locative est de 3196,93 euros ;
Mme [O] [D] et M. [O] [K] ayant repris le paiement du loyer courant résiduel , ils pourront à nouveau bénéficier des APL.
Ils justifient avoir versé la somme de 150 euros au bailleur le 29 avril 2026 ce qui correspond au montant du loyer résiduel ;
Il y a donc lieu de considérer que la condition de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience est remplie.
Il est en outre relevé que le bail a été signé en 2011 et que les difficultés financières ont débuté en 2024, que M. [O] travaille en intérim et perçoit en moyenne 500 euros de salaire mensuel et une prime d’activité de 277 euros ; ils perçoivent en outre 616 euros de prestations sociales et Mme [O], le RSA à hauteur de 137,42 euros en novembre et décembre 2025, aucune somme n’étant mentionnée au titre du RSA en janvier 2026 sur l’attestation de paiement produite aux débats;
Un rappel d’APL va néanmoins être versé ;
Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d'accorder à Mme [O] [D] et M. [O] [K] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet:
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [O] [D] et M. [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
· Mme [O] [D] et M. [O] [K] , devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 497,79 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Des délais de paiement étant accordés et les effets de le clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formulée à titre infiniment subsidiaire tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
Sur les demandes accessoires
Mme [O] [D] et M. [O] [K] qui succombent principalement supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;
Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, et en l’absence de contestations sérieuses,
REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT tendant à voir écarter des débats les écritures et deux nouvelles pièces produites par Mme [O] [D] et M. [O] [K] le 30 avril 2026 ;

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC , recevable en ses demandes,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 30 mars 2025,
CONDAMNONS solidairement Mme [O] [D] et M. [O] [K] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 3696,93 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 29 avril 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNONS l’EPIC 13 HABITAT à payer à Mme [O] [D] et M. [O] [K], à titre provisionnel, la somme de 500 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;
ORDONNONS la compensation entre les créances respectives,
AUTORISONS Mme [O] [D] et M. [O] [K] à s’acquitter de la dette locative sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 88 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,
RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Mme [O] [D] et M. [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], étage 2, rez-de-chaussée, [Adresse 6], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
· Mme [O] [D] et M. [O] [K] , devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 497,79 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille;
DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS Mme [O] [D] et M. [O] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE