TJ 13055, 30 avr. 2026, RG 25/05349

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 juillet 2026
à Me Pierre Julien DURAND
Le 03 juillet 2026
à Me Alexandre ROBELET
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05349 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66LL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [Z]
née le 28 Février 1992 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-4875 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])
représentée par Me Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 2] (décédée)

Monsieur [A] [J], né le 31 août 1967 à [Localité 2] demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [I] [J], né le 15 février 1941 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 10 février 2019 ayant pris effet le 1er mars 2019, Mme [P] [J] a donné à bail à Mme [E] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 750 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Le 1er décembre 2024, Mme [E] [Z] a informé M. [I] [J] de l’existence de désordres affectant le logement loué ;
Suite à un signalement du 3 décembre 2024, le service d’hygiène de l’habitat la Ville de [Localité 2] a informé la locataire d’une mise en demeure de réaliser des travaux adressée au bailleur ;

Une visite de contrôle du 30 avril 2025 a permis de constater l’absence de réalisation de travaux ;

Un nouveau courrier a été adressé à M. [I] [J] par Mme [E] [Z] le 8 août 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Mme [E] [Z] a fait assigner Mme [P] [J] et M. [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

A titre principal
Condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [A] [J] à réaliser les travaux suivants :. rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’eau à travers les murs de la chambre de gauche
.rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’air au pourtour des ouvrants
.procéder au remplacement du vitrage fêlé sur la fenêtre du salon
.rechercher et remédier aux causes de développement de moisissures sur le plafond et les murs de la salle d’eau. Traiter et .assurer la remise en état des surfaces contaminées par les moisissures
.aménager des dispositifs de ventilation permanente efficaces et adaptés dans la salle d’eau
.assurer la mise en sécurité de l’installation électrique et fournir un certificat établi par un homme de l’art (en présence de fils conducteurs insuffisamment protégés notamment dans la cuisine)
.prendre toutes dispositions pour l’installation d’un chauffage fixe et adapté aux caractéristiques du logement , en présence de radiateurs qui dysfonctionnent dans la chambre de droite et dans la salle d’eau
.procéder à la mise en sécurité es garde-corps de l’ensemble des fenêtres avec la hauteur réglementaire afin d’assurer la sécurité des occupants
.procéder au remplacement du ballon d’eau chaude,
ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance à intervenir

-condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [A] [J] au paiement d’une provision de 10000 euros au titre du préjudice de jouissance subi

A titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire

Appelée à l'audience du 4 décembre 2025, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 30 avril 2026.

A cette audience, Mme [E] [Z], représentée par son conseil, selon conclusions visées par le greffe le 30 avril 2026, a réitéré les termes de son assignation en actualisation sa demande au titre du préjudice de jouissance subi à la somme de 9036 euros et a demandé en outre au juge des référés de condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [A] [J] au paiement d’une provision de 10000 euros au titre du préjudice moral subi et que les demandes reconventionnelles des bailleurs demande au juge des référés de :
A titre principal
-juger irrecevable la demande tendant à la résiliation du bail à défaut de notification préalable au service de la Préfecture des Bouches-du-Rhône
A titre subsidiaire
-débouter M. [I] [J] et M. [A] [J] de leurs prétentions visant à la résiliation du bail en l’état de la non-décence du bien loué
A titre très subsidiairement-juger que les demandes de M. [I] [J] et M. [A] [J] se heurtent à des contestations sérieuses quant au montant de la dette locative et par conséquent leurs demandes subséquentes
-débouter M. [I] [J] et M. [A] [J] de l’intégralité de leurs prétentions

Suivant conclusions en réponse visées par le greffe le 30 avril 2026, M. [I] [J] et M. [A] [J] venant aux droits de Mme [P] [J] , représentés par leur avocat, demandent au juge des référés de :
-constater l’existence de contestations sérieuses opposables aux demandes de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte et à la demande d’indemnité provisionnelle
-juger l’existence d’un défaut de motif légitime à la demande d’expertise judiciaire
En conséquence
-juger n’y avoir lieu à référé
- débouter Mme [E] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- dire n’y avoir lieu à référé
- condamner Mme [E] [Z] à verser la somme de 2000 euros au titre d el’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité en défense et l’intervention volontaire de M. [I] [J]

M. [I] [J] et M. [A] [J] justifient par le certificat de décès du 30 septembre 2023 que Mme [P] [J] est décédée le 30 septembre 2023, et par l’acte de notoriété reçu le 12 février 2026 par Maître [H] [G], notaire à [Localité 2], que M. [I] [J] est héritier de Mme [P] [J] en sa qualité de conjoint survivant, et que M. [A] [J] est héritier de Mme [P] [J] en sa qualité d’enfant né de l’union de sa mère avec M. [I] [J] ;

Conformes aux dispositions des articles 68, et 325 à 330 du code de procédure civile, l’ intervention volontaire de M. [I] [J] sera déclarée recevable ;

M. [I] [J] et M. [A] [J] venant aux droits de Mme [P] [J] justifient de leur qualité et intérêt à agir en défense ;

II-Sur le fond

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation .

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation . Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

Par ailleurs, en application de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L' information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux .

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

En l’occurence, les parties sont en l’état d’un bail à usage d’habitation portant sur un appartement meublé ayant pris effet le 1er mars 2019 et l’état des lieux contradictoire produit aux débats établit que lors de la prise de possession des lieux le logement était dans l’ensemble en bon état;

Les obligations du bailleur qui sont continues doivent être respectées pendant toute la durée du bail ;
Il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable de l’occupant qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

Mme [E] [Z] sollicite à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte et l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral;

Les bailleurs font valoir l’existence de contestations sérieuses concernant leur obligation prétendument inexécutée au regard de l’absence de mise en demeure par la locataire, des diligences accomplies, des interventions réalisées et du comportement du locataire elle-même;

Ils soutiennent qu’il n’ont pas reçu les courriers des 6 août 2024 et 1er décembre 2024 ; ils ajoutent qu’ils justifient de difficultés rencontrées avec la locataire pour obtenir des rendez-vous pour intervenir dans l’appartement s’agissant de la réparation du chauffe-eau; ils exposent le refus de la locataire de prendre en charge le débouchage d’une canalisation qui lui était imputable et son obstruction à faire entrer le plombier mandaté par les bailleurs pour effectuer une recherche/une réparation d’un dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus
Mme [E] [Z] réfute toute résistance fautive et toute obstruction à quelque intervention que ce soit dans le logement loué;

Il est relevé que si Mme [E] [Z] produit un courrier du 1er décembre 2024 adressé à M. [I] [J] dans lequel elle demande à son bailleur de remédier aux désordres affectant le logement (installation électrique dangereuse, dysfonctionnement du chauffage, absence de ventilation dans la salle de bains, humidité et moississures), et un courrier du 6 août 2025 évoquant la présnece de nuisibles, un ballon d’eau chaude qui ne fonctionne plus et une boite aux lettres inutilisable, force est de constater que la locataire ne justifie pas de l’envoi ni a fortiori de la réception de ce courrier par M. [I] [J] même si l’adresse est correcte et si M. [I] [J] produit lui-même des courriers du 10 septembre 2025 et du 16 octobre 2025 envoyés à la même adresse par l’association LA CARAVELLE;

Et si Mme [E] [Z] produit également un courrier en date du 9 décembre 2024 adressé en recommandé par le responsable du service d’hygiène de la Ville de [Localité 2] à M. [A] [J] le mettant en demeure de réaliser les travaux listés dans le courrier dans un délai de un mois et d’en justifier ainsi qu’un courrier du 17 juin 2025 informant Mme [E] [Z] de l’absence de réalisation de travaux au 30 avril 2025, elle ne produit pas la preuve de la réception de ce courrier et le courrier du 9 décembre 2024 ne fait pas état d’une visite contradictoire avec le bailleur au sein du logement;

Il n’est donc pas justifié que les bailleurs ont été alertés des désordres avant le 29 septembre 2025 date de l’engagement de la présente procédure;

S’agissant de la résistance fautive alléguée de Mme [E] [Z] , le courrier recommandé du 25 juillet 2025 informe simplement la locataire que la société MASSIL’EAU a tenté de la joindre à de nombreuses reprises pour réparer le chauffe-eau, en vain et l’attestation du 11 février 2026 de M [F] [B] le gérant de cette société MASSIL’EAU, satisfaisant aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, par laquelle le plombier atteste avoir des difficultés à obtenir des rendez-vous avec Mme [E] [Z] afin d’établir des devis nécessaires aux travaux le concernant dans l’appartement (réparation chauffe-eau et recherche de fuite/réparation suite à un dégât des eaux), ne sont pas suffisant pour caractériser une obstruction de la locataire alors que celle-ci justifie de surcroît avoir déclaré un sinistre dégât des eaux à son assureur le 22 janvier 2026 et suite à des interventions dans le logement en février 2026, le chauffe-eau fonctionne;

La contestation opposée tenant l’obstruction de Mme [E] [Z] n’est pas une contestation sérieuse;

Il est relevé que M. [I] [J] et M. [A] [J] ne contestent pas ne pas avoir effectué les travaux préconisés et objets de la mise en demeure du 9 décembre 2024 ;

Toutefois, il est justifié qu’à l’entrée dans les lieux en 2019, le logement était en bon état et que les préconisations des services d’hygiène de la ville de [Localité 2] dans son courrier du 9 décembre 2024 sont très générales s’agissant des infiltrations d’eau et d’air, aucune constatation précise, photographie, n’étant produites concernant ces infiltrations, étant rappelé en outre que le remplacement d’une vitre felée ou cassée reste à la charge du locataire, que l’existence d’un simple vitrage ne constitue pas en elle-même une indécence, que s’agissant des moisissures sur le plafond et le mur de la salle d’eau et la VMC, le locataire est tenu d’entretenir la VMC et qu’une ventilation inefficace peut générer à terme des moisissures, que l’ampleur des moississures et de l’humidité ne sont pas précisées, que s’agissant des radiateurs, leur entretien relèvent également du locataire et l’origine du dysfonctionnement est indéterminée;

Concernant les garde-corps le fait d’avoir des garde-corps dans un immeuble ancien non conformes avec la hauteur réglementaire ne caractérise pas un manquement à l’obligation de mettre à disposition un logement décent;

Il s’ensuit que les éléments produits ne sont pas suffisants pour déterminer l’origine, la nature exacte, l’imputabilité des désordres, leur ampleur, leur intensité et la nature précise des travaux à éventuellement réaliser ; 

Dès lors, Mme [E] [Z] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la réalisation de travaux sous astreinte formulée à titre principal;

Sur les demandes indemnitaires

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Compte tenu de l’ensemble des développements susvisées, Mme [E] [Z] n’établit pas avec l’évidence requise en référé ni la durée du trouble de jouissance invoqué ni son importance, pas plus que son préjudice moral ;

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires ;

Sur la demande d’expertise formulée à titre subsidiaire
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Une mesure d'instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile lorsqu'une juridiction du fond est saisie de l'affaire. La condition d'absence de saisine préalable des juges du fond s'apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c'est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l'espèce, Mme [E] [Z] sollicite une expertise judiciaire à titre subsidiaire, tenant l’existence de désordres qui seraient corroborés par la mise en demeure des services d’hygiène de la Ville de [Localité 2] ;

Les consorts [J] s’opposent à cette demande d’expertise en faisant valoir la mauvaise foi de la locataire qui la prive du motif légitime nécessaire au succès de cette demande ;
Ils exposent le contexte dans lequel interviennent les demandes de la locataire en faisant valoir que celle-ci a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise le 20 mars 2025 et que la dette locative a été effacée à hauteur de 38313 euros ; ils ajoutent que depuis cette décision, Mme [E] [Z] a généré une nouvelle dette de 5404,50 euros ;

Au vu des considérations susvisées concernant la demande de travaux, la mise en demeure des services d’hygiène de la ville de [Localité 2] dans son courrier du 9 décembre 2024 et le rapport de visite produit étant essentiellement basé sur le ressenti de la locataire, sont insuffisants à caractériser avec l’évidence requise en référé, un motif légitime pouvant fonder une expertise dans le contexte évoqué par les bailleurs ;

Mme [E] [Z] sera dès lors déboutée de sa demande d’expertise ;

Il est relevé que si Mme [E] [Z] répond dans ses conclusions à des demandes reconventionnelles, M. [I] [J] et M. [A] [J] ne formulent aucune demande reconventionnelle dans leurs conclusions visées le 30 avril 2026 à l’exception de celles au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [Z], qui succombe principalement supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés comme ne matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [I] [J] et M. [A] [J] qui seront déboutés de leur demande de ce chef ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS