TJ 13055, 6 juill. 2026, RG 25/04452

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 06 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Avril 2026

N° RG 25/04452 - N° Portalis DBW3-W-B7J-66VV
Grosse délivrée le 06/07/2026
À
-Me Guillaume LUCCISANO
-Me Naïma BELARBI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MELCHIOR, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume LUCCISANO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.C.I. ARA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2024, la SCI MELCHIOR a donné à bail commercial à la SASU ARA, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] - Copropriété [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, soit 2.500 euros par mois, outre 116,66 euros hors taxes par mois de provision sur charges, prestations et fournitures et 120,83 euros hors taxes de provision mensuelle sur les frais, taxes et redevances.

Le bail prévoit, en son article 6 intitulé « CONDITIONS PARTICULIERES », que, par dérogation au bail commercial :
- le loyer annuel est ramené au montant hors taxes et hors charges de 25.500 euros, soit 2.125 euros par mois + indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ;
- le loyer annuel est ramené au montant hors taxes et hors charges de 28.500 euros, soit 2.375 euros par mois + indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;
- le loyer sera ramené à sa valeur originaire, soit 30.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 2.500 euros par mois+ indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, à partir du 1er avril 2026.

Le bail a pris effet le 1er avril 2024 pour une durée de neuf années.

Par exploit de commissaire de justice du 02 octobre 2025, la SCI MELCHIOR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU ARA, pour une somme de 12.496,68 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 02 octobre 2025, la SCI MELCHIOR a fait délivrer une sommation d’avoir à justifier de l’assurance à la SASU ARA.

Par exploit de commissaire de justice du 10 novembre 2025, la SCI MELCHIOR a fait assigner la SASU ARA, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 1er décembre 2025, aux fins de :
- Accueillir la SCI MELCHIOR en ses écritures et le dire bien fondé en ses prétentions ;
- Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail en date du 1er avril 2024 consenti à la SAS ARA, concernant un local commercial, sis à [Adresse 5] pour défaut de paiement des loyers et charges, à la suite du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 octobre 2025 demeurés infructueux dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance ;
- Prononcer, par voie de conséquence la résiliation du bail commercial consenti par la SCI MELCHIOR à la SAS ARA le 1er avril 2024 ;
- Ordonner à la SAS ARA de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;
- Dire et juger que la SAS ARA, et tous occupants de son chef, ou tous autres occupants non autorisés, se trouvent occupants sans droit ni titre de ce local depuis le 2 novembre 2025 ;
- Prononcer l'expulsion de la SAS ARA des locaux qu'il occupe [Adresse 6] [Adresse 7] et tous occupants de son chef, ou tous autres occupants non autorisés ;
- Autoriser la SCI MELCHIOR à l'expulser des lieux avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un Commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;
- Condamner la SAS ARA à payer à la SCI MELCHIOR les sommes provisionnelles suivantes :
. 16.672,50 euros en principal au titre des loyers et charges impayés de juin 2024 au 2 octobre 2025 ;
. 3.000 euros HT / 3.600 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle majorée de 20 % selon clause pénale à compter du 02/11/2025 et jusqu'à libération complète et effective des lieux ;
. Au règlement des frais de commandement et de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Assortir tout condamnation des intérêts de retard au taux légal en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil depuis le 02/10/2025 jusqu'à parfait paiement avec anatocisme annuel courant de la date de délivrance dudit exploit par application de l'article 1343-2 du Code civil ;
- Ordonner à la SAS ARA de quitter les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à libération complète et effective des lieux ;
- Séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la SAS ARA à payer à la SCI MELCHIOR la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer et d'avoir à justifier d'une assurance et la dénonce de l’assignation, et dire que Maître [M] [P] pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du Code procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 et, après trois renvois, a été retenue à l’audience du 27 avril 2026, la SCI MELCHIOR, par l'intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, réitérant ses demandes.

En défense, aux termes de ses conclusions, la SASU ARA, par l'intermédiaire de son conseil, sollicite de :
- Constater que la SCI MELCHIOR ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des locaux commerciaux sis [Adresse 8], faute de production d'un titre de propriété régulièrement publié au service de la publicité foncière ;
- Constater que la clause résolutoire relative au défaut de justification d'assurance ne s'est pas acquise, la SASU ARA ayant satisfait à son obligation dans le délai imparti ;
- Constater l'existence de contestations sérieuses aux demandes formulées par la SCI MELCHIOR, tenant :
. à l'absence de qualité à agir du bailleur, faute de justification de son titre de propriété ;
. à l'intégration illicite dans le décompte locatif de frais de procédure (honoraires d'avocat et frais de commissaire de justice pour un total de 2.297,34 euros) ne constituant ni loyer ni charge au sens du statut des baux commerciaux ;
. à la majoration de loyer non conforme aux stipulations contractuelles d'indexation par référence à l'ILC, générant une surfacturation mensuelle de 185,63 euros HT pour la période d'avril 2025 à mars 2026, puis de 320,48 euros HT à compter d'avril 2026 ;
. à l'absence de toute régularisation annuelle des charges depuis l'origine du bail en violation de l'article L. 145-40-2 du Code de commerce, faisant obstacle à la détermination d'une créance certaine sur la fraction correspondant aux provisions sur charges ;
- Dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SCI MELCHIOR ;
- Renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;
- Débouter la SCI MELCHIOR de l'ensemble de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- Dire que la majoration de 20 % prévue à l'article 12 du bail s'analyse en une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil, sérieusement contestable en référé et insusceptible d'être allouée à titre provisionnel ;
- Réduire à néant ou à de plus justes proportions ladite clause pénale, en limitant le cas échéant toute indemnité d'occupation au seul montant du loyer contractuel hors toute majoration ;
- Constater la reprise du paiement du loyer le 24 avril 2026 ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial ;
- Accorder à la SASU ARA un délai de grâce pour s'acquitter du solde réel de la créance locative (déduction faite des frais procéduraux indûment inclus, des majorations de loyer non justifiées et des provisions sur charges non régularisées) à échelonner sur une période de 24 mois par mensualités égales, en sus du paiement régulier des loyers courants ;
- Dire que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué dès lors que la SASU ARA respecte les échéances fixées par le juge ;
- Écarter l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI MELCHIOR à payer à la SASU ARA la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCI MELCHIOR aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des actes de commissaire de justice.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 juillet 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Conformément à l’article R 145-36 du Code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

En l’espèce, la SASU ARA fait grief à la société demanderesse de son absence de qualité à agir faute de justification de son titre de propriété.
Cependant, la SCI MELCHIOR produit un acte notarié du 30 décembre 2003 relatif à son acquisition des lieux loués situés [Adresse 3] - Copropriété [Adresse 4] ainsi qu’un avis de taxe foncière pour l’année 2025 concernant l’adresse des lieux loués établi à son nom.
Dès lors, la société demanderesse justifie bien de sa qualité de propriétaire des lieux loués et ce moyen est rendu inopérant.

En outre, la SASU ARA fait état de l’intégration illicite de frais de procédure dans le commandement de payer et dans le décompte locatif.
Néanmoins, si ces frais doivent être retranchés des sommes dues au titre des loyers et charges puisqu’ils dépendent des dépens et frais irrépétibles, il convient de souligner qu’aucun de ces frais n’apparaît sur le décompte qui est joint au commandement de payer.
Dès lors, ce moyen est là encore inopérant.

Par ailleurs, la SASU ARA soutient que la bailleresse a pratiqué des majorations de loyer non conformes aux stipulations contractuelles d’indexation.
Toutefois, comme cela a été précédemment rappelé dans l’exposé du litige, un article 6 intitulé « CONDITIONS PARTICULIERES » est intégré au bail et prévoit que, par dérogation au bail commercial :
- le loyer annuel est ramené au montant hors taxes et hors charges de 25.500 euros, soit 2.125 euros par mois + indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ;
- le loyer annuel est ramené au montant hors taxes et hors charges de 28.500 euros, soit 2.375 euros par mois + indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;
- le loyer sera ramené à sa valeur originaire, soit 30.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 2.500 euros par mois+ indexation ILC au taux en vigueur + TVA au taux en vigueur, à partir du 1er avril 2026.
Ainsi, les évolutions de loyer qui sont critiqués par la société défenderesse respectent les conditions particulières prévues au bail.
Dès lors, ce moyen est de nouveau inopérant.

En revanche, la SASU ARA soutient qu’en l’absence d’une régularisation annuelle des charges, les appels de provision sont dépourvus de cause vérifiable et ne peuvent être regardés comme des sommes certaines, liquides et exigibles au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui constitue une contestation sérieuse dès lors qu’il est impossible de déterminer le montant de la dette au jour du commandement de payer.
Elle précise que depuis le commencement du bail en avril 2024, la bailleresse ne lui a adressé aucun état récapitulatif annuel des charges, aucun décompte ventilé par nature de dépenses et aucun justificatif permettant de vérifier que les provisions mensuelles appelées correspondent aux charges réellement engagées, cette carence affectant la fiabilité et la légitimité du décompte produit au soutien de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte du bail dans son article 5 « CHARGES – IMPOT - TAXES » que :
- « Un état récapitulatif annuel sera communiqué au PRENEUR au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges dans l’hypothèse où les lieux loués sont situés dans un immeuble en copropriété.
Cet état récapitulatif comprendra la liquidation et la régularisation des comptes de charges, impôts, taxes et redevances. »
- Les « charges feront l’objet d’une régularisation annuelle sur la base des charges appelées par le syndic de copropriété (Gestion Immobilière du Midi). Elles seront actualisées chaque année. »
- La provision pour les frais, taxes et redevances « fera l’objet d’une régularisation annuelle sur la base de l’avis d’impôt délivré par les services fiscaux. Elle sera actualisée chaque année ».

Il ressort des pièces soumises à l’appréciation du tribunal que la SCI MELCHIOR ne produit aucun élément probant concernant la communication à la locataire d’un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances depuis le début du bail.

Or l’article R 145-36 du Code de commerce prévoit que le bailleur communique au locataire l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Les états récapitulatifs annuels ne sont pas plus versés aux débats dans le cadre de la présente instance, de sorte qu’il est impossible de vérifier la réalité des sommes réclamées.

Dès lors, les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En conclusion, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MELCHIOR conservera la charge des entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,