TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 25/00990

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
ORDONNANCE DU 03 Juillet 2026

N° RG 25/00990 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7UO

Ordonnance du 03 Juillet 2026
N° : 26/29

[Y] [A]

C/

[Z] [D] [N]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me ARNOUX
copie à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Y] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [D] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2025, Monsieur [Y] [A], représenté, a loué à Monsieur [D] [N] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 586.78 euros, outre 43 euros au titre des provisions pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 remis à étude, Monsieur [Y] [A] a fait délivrer à Monsieur [D] [N] [Z] un commandement de payer la somme de 1257.90 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 octobre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025 délivré à étude, Monsieur [Y] [A] a fait assigner Monsieur [D] [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant en référé de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,
Voir le juge des contentieux de la protection procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 novembre 2025
A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges dus à la date du jugement,
En tout état de cause, de :
-Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique
-Autoriser Monsieur [A] [Y] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants du logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qui leur plaira aux frais de l’expulsé,
-Le condamner au paiement des sommes suivantes :
·       2.680.90 au titre de l’arriéré locatif dus à la fin novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation
·       une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail de la date de la résiliation ou résolution du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement,
·       tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme suivante,
·       700.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 13 octobre 2025, celui de l’assignation, et de sa notification par lettre recommandée avec avis de réception à la direction de la cohésion sociale.
-Ordonner l’exécution provisoire du jugement, sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 02 décembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026. Le bailleur a maintenu les demandes de son assignation et précisé que la dette était de 4575.36€ au 05 février 2026, que Monsieur [D] [N] n’avait jamais rien réglé. Monsieur [D] [N] n’a pas comparu, ni personne pour lui.
La décision a été mise en délibéré au 03 avril 2026.
A cette date, par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 mai 2026 pour que le demandeur produise la pièce 3 visée dans son assignation, à savoir le décompte de créance complet depuis l’apparition de la dette locative évoquée.
A cette audience, Monsieur [Y] [A], représenté, précise que l’historique locataire dans l’assignation correspond à la pièce 3 qui était produite.
Malgré l’envoi de la convocation après réouverture des débats, Monsieur [D] [N] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Monsieur [D] [N] [Z] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026.
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 02 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026.
La tentative de conciliation préalable obligatoire n’est pas applicable au présent litige comprenant une demande indéterminée au regard de la demande du constat de résiliation de bail.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
 
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les six semaines à compter du commandement de payer du 13 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2025.
•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [D] [N] [Z] de remettre les clés et de quitter les lieux.
 
A défaut de départ volontaire, Monsieur [Y] [A] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [N] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
 
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
 
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [D] [N] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
•    Sur la demande de condamnation en paiement 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, Monsieur [Y] [A] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution.
Il est mentionné sur le décompte contenu dans l’assignation qu’au 1er novembre 2025, le locataire est redevable de la somme de 2680.90€, échéance de novembre incluse
Le bailleur complète le décompte de l’assignation en produisant un extrait de compte locataire qui débute au 31 décembre 2025 et qui se termine au 01 février 2026 qui mentionne qu’au 31/12/2025, le solde de loyer était de 2933.90€. Cela signifie qu’au mois de décembre 2025, la somme au titre du loyer de décembre 2025 appelée par le bailleur a été de 253€.
Il est constaté que le bailleur sollicite la somme de 163.44€ au titre de la taxe d’ordure ménagère, sans apporter de justificatif concernant le montant demandé. Cette somme n’étant pas justifiée, elle sera retirée du montant total des sommes dues.
Il est constaté que le bailleur sollicite des provisions sur charge de 215€ en décembre 2025, sans justifier de l’augmentation par rapport à la provision mensuelle de 43€ prévue au contrat. La somme de 172€ sollicitée en supplément de la provision sans justificatif sera donc rejetée.
Il est précisé que le décompte qu’au 1er février 2026, le solde du locataire était débiteur de la somme de 4575.36€, échéance de février incluse.
Ainsi, la dette totale doit être calculée comme suit : 2680,90 somme due au 1er novembre 2025- 163,44€ taxe ordure ménagère + 253€ de loyer en décembre 2025 + 43€ provisions sur charges décembre 2025 + 586.78€ de loyer en janvier 2026+ 43€ provisions sur charges en janvier 2026 + 591.90€ de loyer en février 2026 + 43€ de provisions sur charges en février 2026 – 1.66€ de reprise de sole du 31/12/25, soit la somme totale due de 4076.38€
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 4076.38 euros au 01 février 2026. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme, ce dernier ne démontrant pas la preuve d’autres règlements que ceux mentionnés sur les décomptes alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 2 décembre 2025 pour la somme de 2517.46 euros (compte tenu du retrait de la taxe d’ordure ménagère), puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
Monsieur [D] [N] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [A].
 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [N] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2025 entre Monsieur [Y] [A] , d’une part, et Monsieur [D] [N] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 novembre 2025 ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [N] [Z] à verser à Monsieur [Y] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [N] [Z] à verser à Monsieur [Y] [A] la somme de 4076.38 euros, soit QUATRE MILLE SOIXANTE SEIZE EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES, (décompte arrêté au 01 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 2 décembre 2025 pour la somme de 2517.46 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
DISONS que Monsieur [D] [N] [Z] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [D] [N] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [N] [Z] à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                                La juge des contentieux de la protection,