TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 26/00346

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
ORDONNANCE DU 03 Juillet 2026

N° RG 26/00346 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MGNF

Ordonnance du 03 Juillet 2026
N° : 26/30

OPH [Z] HABITAT

C/

[B] [I]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à OPH [Z]
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [Z] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [K], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2000, l’Office Public d’HLM de la ville de [Localité 1], à laquelle vient aux droits l’établissement [Z] HABITAT, a donné à bail Madame [I] [B] un bien situé [Adresse 5], moyennant une redevance mensuelle de 1225,33 francs, incluant les provisions pour charges.
Suite à l’assignation du bailleur, par ordonnance en référé du 24 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a autorisé [Z] HABITAT à pénétrer dans le logement pour procéder à la réparation de la fuite d’eau, autant de fois que nécessaire jusqu’à réparation complète de la fuite ; rejeté la demande du bailleur de procéder au désencombrement du logement
Le 25 février 2026, un commissaire de justice a dressé un procès verbal d’intervention converti en procès verbal de difficultés constatant que le plombier a précisé ne pouvoir intervenir car il ne peut accéder à la fuite, qu’il est constaté un état de logement « très encombré ».
Un deuxième procès verbal de difficulté a été établi par commissaire de justice le 27 février 2026
Suite à la requête du bailleur, le 23 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a autorisé [Z] HABITAT à pénétrer dans le logement de Madame [I] afin de procéder à un constat de l’état d’encombrement, de sécurité et de salubrité du logement dans l’intégralité des pièces dudit logement.
Le commissaire de justice a établi un procès verbal d’intervention le 7 mai 2026.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 juin 2026 délivré à étude, [Z] HABITAT a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande  à la juridiction de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond mais d’ores et déjà de :
- Autoriser [Z] Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [I] [B] sis [Adresse 6], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par [Z] Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder au désencombrement du logement de Mme [I] [B] et ce, autant de fois nécessaire jusqu’à désencombrement total du logement.
- Condamner Madame [I] [B] à payer :
* les frais de désencombrement
* la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
* les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026.
A cette audience, [Z] HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il est énoncé que le commissaire de justice n’a pu entrer dans tout le logement.
Le juge a mis dans les débats la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande.
Le bailleur a précisé que la demande était de la compétence du juge des référés au regard de l’état d’insalubrité et pour la sécurité du logement, qu’en cas d’incompétence, une procédure de passerelle pourrait être envisagée.
Madame [I] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026 ;

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I) Sur la compétence du juge des référés
L’article 834 du code de procédure civile dispose que : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que : Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, il est constaté sur le PV de difficulté du commissaire de justice du 25 février 2026 que le logement est très encombré et que le plombier n’a pas pu accéder à la fuite en raison de l’encombrement.
Il est mentionné dans le procès-verbal d’intervention du commissaire de justice réalisé le 7 mai 2026, que la première pièce à droite est inaccessible en raison de déchets entassés, que l’ouverture totale de la porte d’entrée est impossible en raison de l’état d’encombrement, que le couloir est quasiment rempli de déchets et les photographies produites mettent en évidence un état d’encombrement majeur du logement.
Il est mentionné dans les obligations de sécurité et de salubrité du contrat de bail que le locataire « laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité » « il jouira paisiblement du logement » (point 3 des obligations générales du bailleur et du locataire )
Au regard de ces éléments et du contrat produit, il apparaît une urgence sanitaire concernant l’état du logement dont l’état d’encombrement majeur n’est pas sérieusement contestable et qui créé un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés est donc compétent pour statuer sur la demande
II) Sur la demande de pénétration dans le logement aux fins de désencombrement
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;
Il est mentionné dans les obligations de sécurité et de salubrité du contrat de bail que le locataire « laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur sur justification de leur qualité » « il jouira paisiblement du logement » (point 3 des obligations générales du bailleur et du locataire )
En l’espèce, le bailleur produit un constat de commissaire de justice du 7 mai 2026 qui précise que la première pièce à droite est inaccessible en raison de déchets entassés, que l’ouverture totale de la porte d’entrée est impossible en raison de l’état d’encombrement, que le couloir est quasiment rempli de déchets et les photographies produites mettent en évidence un état d’encombrement majeur du logement.
Il est constaté également que le 25 février 2026, Madame [I] s’était engagée auprès du commissaire de justice de désencombrer le logement pour permettre l’intervention du plombier. Au regard de l’état d’encombrement du logement, cet engagement n’a donc pas été réalisé.
Dans ces conditions, alors même le locataire est tenu de permettre la réalisation des travaux nécessaires à l’entretien du logement et que la réparation de la fuite d’eau n’est pas possible en raison de cet encombrement de logement ; que l’état d’encombrement démontre également un manque majeur d’entretien courant du logement qui incombe à la locataire, il sera fait droit à la demande du bailleur de pouvoir pénétrer dans le logement pour procéder aux opérations de désencombrement.
Concernant la prise en charge des frais de désencombrement, le bailleur effectue une demande non chiffrée et sans aucun justificatif (notamment des devis), sans que la présente juridiction puisse contrôler la réalité et le bienfondé des sommes qui pourraient être réclamées au titre de ces opérations de désencombrement et la demande sera donc rejetée en l’état.

III. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [I] [B] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 09 juin 2026,
 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Z] HABITAT, Madame [I] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés compétent pour connaître de la demande d’[Z] HABITAT ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent, vu l'urgence et par provision,

AUTORISONS [Z] Habitat à pénétrer dans le logement de Mme [I] [B] sis [Adresse 6], sans délai, en présence d’un commissaire de justice et de l’entreprise mandatée par [Z] Habitat, si nécessaire avec le concours de la force publique afin de procéder au désencombrement du logement de Mme [I] [B] et ce, autant de fois nécessaire jusqu’à désencombrement total du logement ;

REJETONS la demande d’[Z] HABITAT de voir condamner Madame [I] à régler les frais des opérations de désencombrement ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à [Localité 5] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [I] [B] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 9 juin 2026 ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                               Le juge des contentieux de la protection,