TJ 35238, 3 juill. 2026, RG 26/00448

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
ORDONNANCE DU 03 Juillet 2026

N° RG 26/00448 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MIEB

Ordonnance du 03 Juillet 2026
N° : 26/33

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[K] [X]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me BERGER-LUCAS
copie certifiée conforme délivrée
à Mme [X]
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [K] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 11 octobre 2007, la société AIGUILLON CONSTRUCTION, a donné à bail Monsieur [T] [A] et Madame [K] [X] un bien situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 474,57€, provisions sur charges comprises.
Monsieur [A] a délivré un congé précisant qu’il n’était plus dans le logement depuis le 20 décembre 2017 et la solidarité a pris fin au 26 juin 2018.
Des travaux sont envisagés concernant l’immeuble.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2026 délivré à étude, AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande  à la juridiction de :
- Ordonner la réalisation des travaux préconisés dans le logement de Madame [K] [X]
- Ordonner à Madame [X] de permettre l’accès par la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 3], à [Localité 1], afin d’y réaliser ou faire réaliser les travaux de réhabilitation
- A défaut, autoriser la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier, à pénétrer dans le logement loué à Madame [X] situé [Adresse 3], à [Localité 1], même en l’absence du locataire, afin d’y réaliser ou d’y faire réaliser, par toute personne ou entreprise mandatée par ses soins, les travaux nécessaires , et si besoin avec le concours de la force publique
- Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir
- Condamner Madame [X] aux entiers dépens de l’instance
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026
A cette audience, AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Il est énoncé qu’il y a des travaux de rénovation en cours, un problème d’encombrement du logement. Le bailleur laisse arbitrer sur les frais de procédure.
Madame [X] a comparu à l’audience. Elle précise qu’elle a eu honte d’ouvrir la porte en raison de l’encombrement, qu’elle est d’accord pour qu’ils entrent dans le logement.
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 834 du code de procédure civile dispose que : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que : Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
I) Sur la demande de pénétration dans le logement aux fins de réalisation de travaux
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.  » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;
Il est mentionné dans les conditions générales du contrat de bail du locataire, en son article IX «le locataire ne pourra s’opposer aux visites et travaux nécessaires dans son logement. Il laissera pénétrer dans les lieux loués, les représentants de la société et des entreprises, sur justification de leur qualité »
En l’espèce, le bailleur produit :
- un courrier du 10 mars 2025 mentionnant qu’ils envisagent des travaux de réhabilitation et qu’une rencontre est programmée le 27 mars 2025
- un courrier du 31 mars 2025 précisant qu’il y a un compte rendu de réunion et précisant qu’un questionnaire doit être retourné d’ici le vendredi 02 mai 2025
- un courrier du 15 janvier 2026 mentionnant la présentation du projet de construction à une réunion le 04 février 2026 
- un courrier du 10 février 2026 mentionnant qu’il y a un compte rendu de réunion et avec la présentation du projet retenu
Si le bailleur ne produit pas la preuve de l’envoi de ces courriers à la locataire, le nombre de locataires présents lors des réunions met en évidence que la réunion n’apparait pas restreinte.
AIGUILLON CONSTRUCTION produit un mail envoyé à l’adresse mail « [Courriel 1]» mentionnant qu’un rendez-vous doit avoir lieu dans son logement pour réaliser des travaux obligatoires et qu’elle doit prendre contact avec Monsieur [S] pour fixer ce rendez-vous
Il est produit une photographie d’un avis de passage laissé sur une porte mais la qualité de la pièce ne permet pas de déterminer ce qu’il y avait mentionné dessus ;
Il est produit un courrier du 18 février 2026 mentionnant que le bailleur va se présenter au logement le jeudi 05 mars 2026 pour effectuer la visite technique obligatoire et un courrier du 13 mars 2026 de mise en demeure de laisser accès au logement le 30 mars 2026 afin de réaliser les relevés techniques nécessaires à la réalisation des travaux, l’accusé réception du courrier est produit aux débats.
Le 30 mars 2026, un constat par commissaire de justice a été effectué précisant que personne n’a répondu lors du passage du bailleur et du commissaire de justice le 30 mars 2026 au logement de Madame [X]
Madame [X] n’a pas contesté avoir reçu les courriers envoyés par le bailleur et elle a mentionné à l’audience être en accord pour que la société AIGUILLON CONSTRUCTION puisse rentrer dans le logement pour réaliser les travaux.
Si la locataire précise désormais être en accord avec la demande, le nombre de relance met en évidence que sciemment, la locataire a refusé de laisser accès au logement à de nombreuses reprises pour la réalisation des travaux de réhabilitation nécessaires à l’habitat.

Dans ces conditions, alors même la locataire est tenue de permettre la réalisation des travaux nécessaires à l’entretien du logement en vertu de la loi et du règlement, il sera fait droit à la demande du bailleur de pouvoir pénétrer dans le logement pour procéder aux travaux.
En application des articles L153-1 et R153-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu du nombre d’absence de réponses du locataire aux précédentes relances, il sera prévu que le concours de la force publique sera possible si nécessaire, au besoin avec l’intervention d’un serrurier.

Au regard de l’urgence de la situation face aux échéances et étapes des travaux et de l’absence de réponse de la part de la locataire par le passé, il sera fait droit à la demande du bailleur de dire que les opérations pourront se faire en sa présence ou en son absence.

VI. Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 21 mai 2026
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent, vu l'urgence et par provision,

ORDONNONS à Madame [K] [X] de permettre l’accès par la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 3], à [Localité 1], afin d’y réaliser ou faire réaliser les travaux de réhabilitation

AUTORISONS la SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier, à pénétrer dans le logement loué à Madame [K] [X] situé [Adresse 3], à [Localité 1], même en l’absence du locataire, afin d’y réaliser ou d’y faire réaliser, par toute personne ou entreprise mandatée par ses soins, les travaux nécessaires , et si besoin avec le concours de la force publique

CONDAMNONS Madame [K] [X] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 21 mai 2026 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
           
La greffière,                                               Le juge des contentieux de la protection,