TJ 35238, 6 juill. 2026, RG 25/00813

RE F E R E

N°

Du 6 juillet 2026

N° RG 25/00813 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L3GM
30B

c par le RPVA
le
à

Me Jean-marie ALEXANDRE, Me Myriam DAGORN

- copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Jean-marie ALEXANDRE,
Me Myriam DAGORN

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. ANNABELLA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Myriam DAGORN, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

E.U.R.L. [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 27 mai 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 06 Juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte au rapport de Maître [Q] notaire à RENNES en date du 14 octobre 2024, la SCI ANNABELLA a donné à bail commercial à Monsieur [M] [H], agissant au nom de la société en formation dénommée [P], un local situé [Adresse 3] à RENNES (35), à usage de restaurant (pièce n°1).

Le bail a pris effet le 14 octobre 2024 pour une durée de 9 années, moyennant :
- le versement par le preneur d’une somme de 10 000 euros à titre de « pas-de porte », stipulée payable directement entre les mains du bailleur le 31 octobre 2024 au plus tard ;
- le règlement d’un loyer annuel de 18 000 euros HT, soit 1 500 euros HT, payable d’avance, le 1er de chaque mois, et pour la première fois le 1er décembre 2024,
- le règlement par le preneur d’un acompte provisionnel sur charges de 40 euros HT/mois,
- la taxe foncière à la charge du locataire.

Monsieur [H] a ensuite constitué l’EURL [P], laquelle a repris le bail (pièce n°2).

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 22 juillet 2025, la SCI ANNABELLA a fait signifier à la société [P] un commandement de payer la somme de 19 693.09 euros, dont 19 484.80 euros au titre des loyers impayés, du pas de porte et de la taxe foncière, visant la clause résolutoire du bail commercial et l’article L145-41 du Code de commerce (pièce n°3).

La société [P] n’a pas régularisé l’intégralité de sa dette.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2025, la SCI ANNABELLA a fait assigner la société [P] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit à la date du 22 août 2025 du bail commercial consenti le 14 octobre 2024 par la SCI ANNABELLA à la société [P] venant aux droits de Monsieur [H], portant sur un local commercial situé [Adresse 4],Ordonner en conséquence l'expulsion de la société [P] et de tous occupants de son chef du lieu litigieux, si besoin est avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner la société [P] à payer à la SCI ANNABELLA la somme provisionnelle de 19 296,28 euros représentant les loyers, droit d’entrée et charges impayés arrêtés au 22 août 2025, date de résiliation du bail,Condamner la société [P] à payer à la SCI ANNABELLA une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement exigibles pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 22 août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner la société [P] à payer à la SCI ANNABELLA la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 juillet 2025.
Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 27 mai 2026, la SCI ANNABELLA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et sollicite en outre du juge de bien vouloir débouter la société [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société [P] est chroniquement dans l’incapacité de régler son loyer et ses charges, et que la conclusion de partenariats avec des plateformes de livraison n’a nullement permis de redresser la situation obérée de la société [P], laquelle ne règle pas ses loyers courants. La SCI ANNABELLA regrette également que la société [P] ait placé ses liquidités dans l’achat de contrats de livraison et non dans le remboursement de sa dette.
S’agissant des demandes reconventionnelles de la société [P], la SCI ANNABELLA fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une demande tendant à voir prononcer la nullité d’une contre-lettre, et que la société [P] ne justifie aucunement de l’existence de cette contre-lettre.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 27 mai 2026, la société [P], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir :
La recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Lui en allouer le plein et entier bénéfice, Débouter la SCI ANNABELLA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Accorder à la société [P] un délai de grâce de deux ans eu égard à sa situation financière obérée, Reconventionnellement, Prononcer la nullité de la contre lettre relative au pas de porte,Condamner la SCI ANNABELLA à verser à la société [P] la somme de 10 000 euros,Condamner la SCI ANNABELLA à verser à la société [P] la somme de 2 000 euros sur fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le jour de la signature elle a versé la somme de 20 000 euros en liquide à la SCI ANNABELLA, le prix verticalement convenu du pas de porte étant de 30 000 euros, elle souligne que cette contre lettre a un objet illicite et contraire à l’ordre public comme destinée à contourner la législation fiscale.
S’agissant du montant de ses impayés, elle fait valoir avoir versé la somme de 1 800 euros en mars 2025, et considère que les 10 000 euros du pas de porte ont d’ores et déjà été réglés.
Elle motive sa demande de délais de grâce par la récente réorientation de son activité en restaurant de kebab avec partenariats de livraison à compter du mois de décembre 2025. Elle rappelle avoir investi la somme de 60 000 euros dans la réalisation de travaux, et précise n’avoir aucune autre dette.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l'audience utile précitée.

Par suite, la décision a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du contrat de contre-lettre

Selon l’article 1201 du Code civil, « Lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties. Il n'est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s'en prévaloir. »

En l’espèce, il n’appartient pas à la présente juridiction d’apprécier la validité d’un contrat, étant au surplus relevé que la société [P] n’apporte pas la preuve de l’existence même d’un contrat de contre-lettre, de sorte que la société [P] sera déboutée de sa demande de nullité.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers, de la taxe foncière et du pas de porte est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui lie les parties.

La société [P] justifie du versement des sommes de 1 800 euros en mars 2025, 1 500 euros en août 2025, 1 500 euros en septembre 2025, 1 848 euros en novembre 2025 et 1 848.19 euros en février 2026 (pièces n°2 à 6).

Le dernier décompte produit par la SCI ANNABELLA tient compte de ces sommes, et mentionne également un versement de 1 848 euros qui serait intervenu en octobre 2025, et un versement de 1 500 euros en mai 2026.

Ainsi, le décompte des loyers, charges et pas de porte arrêtée au 22 août 2025 après déduction du versement opéré avant le 22 août 2025 fait ainsi apparaître un total des sommes dues de 19 860 euros (pièce n°10).

Toutefois, la SCI ANNABELLA sollicite la somme de 19 296.28 euros.

Par suite, la société [P] sera donc condamnée au paiement d'une provision de 19 296.28 euros au titre des loyers impayés, des taxes foncières et du pas de porte arrêtés au 22 août 2025, en deniers ou quittances valables.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'alinéa 2 de l'article L 145-41 du Code de commerce précité, les Juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment".

Il ressort des pièces versées aux débats que la société [P] régularise régulièrement une partie des sommes dues, et indique que sa situation financière s’améliore progressivement notamment grâce à une réorientation de son activité à partir du mois de décembre 2025. 

Il en résulte que la société [P] peine à faire face à sa dette locative, mais a déjà fait preuve de bonne foi par des remboursements partiels effectués auprès du bailleur. Dès lors, face aux difficultés de paiement rencontrées par la société [P], et aux efforts déjà fournis, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, la société [P] devra régler la somme de 19 296.28 euros par mensualités de 804 euros, pendant 24 mois, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties, le solde étant versé à la dernière échéance.

En revanche, en cas de non règlement de l’intégralité de la dette mensuelle par la débitrice d'une seule mensualité à échéance ou de l’arriéré, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société [P] a conclu un bail commercial avec la SCI ANNABELLA le 14 octobre 2024, prévoyant un loyer annuel fixé à la somme de 18 000 euros HT, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 22 juillet 2025, portant sur la somme totale de 19 693.09 euros, dont 19 484.80 euros au titre des loyers impayés, du pas de porte et de la taxe foncière.

Dès lors, en l’absence de paiement de la totalité des sommes dues, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 août 2025.

Cependant un délai de paiement a été octroyé à la société [P] par la présente décision, de sorte qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai de deux ans.

Si les versements sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit.

La société [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur l'indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de ses conclusions, et en application de la clause résolutoire prévue au bail, le bailleur sollicite la condamnation de la société [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux.

Si la société [P] ne respecte pas les délais de paiement octroyés par la présente juridiction, à défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit.

Le bail étant résilié, il y aura alors lieu dans cette hypothèse de condamner la société [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges contractuellement exigibles, et ce à compter du 23 août 2025 et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [P] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L'équité commande de débouter la SCI ANNABELLA et la société [P] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS