TJ 78646, 22 juin 2026, RG 25/00728

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI CG FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juin 2026

N° RG 25/00728 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIKL

DEMANDEUR :

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE PAYS D’[Localité 1] REP PAR SON SYNDIC SAS FONCIA BRETTE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Justine GARNIER substituant Me Antoine GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES

DEFENDEUR :

M. [J] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Versailles, délégué au Tribunal de proximité de POISSY : Madame Cécile TIBERGHIEN
Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026 par Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat délégué au Tribunal de proximité de POISSY, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me GUEPIN
Copie certifiée conforme à l’original à : M.[A]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [A] est propriétaire des lots de copropriété n°61, 17 et 19 dans l’immeuble situé [Adresse 4], [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 signifié à domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA BRETTE a fait assigner M. [J] [A] devant le tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Poissy au visa notamment des articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de voir :

Condamner M. [J] [A] à lui payer la somme de 5 692,59 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024Condamner M. [J] [A] à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner M. [J] [A] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Ne pas écarter l’exécution provisoire Condamner M. [J] [A] aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 avril 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAYS D’[Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 9 422,32 €, arrêtée au 1er avril 2026 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [J] [A] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il précise que M. [J] [A] a déjà été condamné en novembre 2023 et qu’il ne règle toujours pas ses charges, le dernier règlement reçu remontant au mois d’octobre 2024.

Cité par acte remis à domicile, M. [J] [A], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise avoir eu connaissance tardivement de l’assignation car ce n’est pas lui mais son frère qui résidait dans le logement jusqu’à présent. Il conteste le montant actualisé de la dette et indique avoir effectué des règlements en 2025 mais ne pas avoir apporté ses justificatifs. Il sollicite des délais de paiement.

L'affaire est mise en délibéré au 22 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Par une note en délibéré autorisée reçue le 27 avril 2026, M. [J] [A] a fait parvenir au tribunal les éléments justificatifs des virements mentionnés à l’audience. En réponse le conseil du syndicat des copropriétaires a fait parvenir au tribunal un courrier expliquant et justifiant que, si M. [J] [A] avait effectivement procédé à des virements en 2025, ceux-ci étaient adressés au commissaire de justice chargé de recouvrer une précédente créance arrêtée au 2ème trimestre 2017 et ne concernaient donc pas la réclamation dont le tribunal est saisi.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] verse aux débats:
Un relevé de propriété attestant de ce que M. [J] [A] est propriétaire des lots 17, 19 et 61 situés [Adresse 4], [Localité 3],Un décompte daté du 10 avril 2026, Les appels de fonds des exercices 2023, 2024 et 2025 ainsi que les régularisations de charges des exercices 2021, 2022 et 2023,Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 mars 2023, 3 août 2023, 23 avril 2024 et 25 avril 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [J] [A] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 847,46 € (hors frais) arrêté au 1er juin 2025. Les sommes réclamées à partir de cette date ne sont en revanche pas justifiées.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [J] [A] au paiement de la somme de 4 847,46 €, au titre des charges dues à la date du 1er juin 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation du 29 février 2024 sur la somme de 2 695,57 € et du prononcé du jugement sur le surplus en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] n’est pas fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [J] [A] seul, les honoraire du syndic pour transmettre le dossier à l’huissier et à l’avocat en ce que ces frais relèvent des fonctions de base du syndic. Les autres frais sollicités (coût de la sommation et de l’assignation) ne sont pas justifiés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, l’absence de paiement sans aucun motif par M. [J] [A], déjà condamné par jugement du 13 novembre 2023, des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’à l’exécution des travaux votés par les assemblées générales susmentionnées. Il est ainsi établi qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 800 € répare de manière adéquate le préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires.

M. [J] [A] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PAYS d’[Localité 1] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

II. Sur LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [J] [A] n’apporte aucun élément pour justifier de ses ressources et de ses charges. Il n’est donc pas possible d’évaluer sa situation et de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, M. [J] [A] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [A], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’ il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] la somme 800 € en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS