TJ 78646, 6 juill. 2026, RG 24/00760

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Juillet 2026

N° RG 24/00760 - N° Portalis DB22-W-B7I-SUJD

DEMANDEUR :

M. [R] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [J] [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Nathalie WOOD
Greffier lors des débats : Mme Charlotte MAUREY
Greffier lors du prononcé : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2026 par Mme Nathalie WOOD, Magistrat eserçant à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me JESSEL
Copie certifiée conforme à l’original à : Me WALTREGNY
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 mars 2022, Madame [X] [W] a donné en location à Monsieur [R] [Y] une maison sise [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 2190,00 euros. Monsieur [R] [Y] a donné congé au bailleur le 14 juin 2022.

Par acte du 3 décembre 2024, Monsieur [R] [Y] a fait assigner Madame [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de POISSY. Aux termes de ses conclusions en réplique n°2 visées à l'audience, Monsieur [R] [Y], représenté par son avocat, a demandé au tribunal de le déclarer recevable et bien fondé et de condamner la défenderesse à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit:

* 2147,74 euros réglés indûment au titre des loyers des mois de juin et juillet 2022 (accessoires compris) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation ;

* 565,16 euros au titre des loyers afférents à la période antérieure au 9 mars 2022, date de conclusion du bail, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation;

* 540,00 euros au titre de la provision sur charge à valoir sur l'impôt foncier qu'il a indument versé en application du bail avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation ;

* 2190,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

* 8760,00 euros arrêtés au 3 octobre 2025 (sauf à parfaire) au titre des pénalités de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de restitution du dépôt de garantie;

* 32.727,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis
avec intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation ;

En tout état de cause

* déclarer Madame [W] irrecevable car prescrite en sa demande de paiement des loyers ;
* débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* condamner Madame [W] au paiement de 13000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts de retard à compter du jugement à intervenir ainsi qu'aux entiers dépens.

En réplique, Madame [X] [W], représentée par son avocat, a, aux termes de ses conclusions n° 2 visées à l'audience, demandé au tribunal :

* principalement, de juger irrecevable la demande de Monsieur [Y] tendant à la condamnation de Madame [W] à lui payer la somme de 29.127,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

* à titre subsidiaire l'en débouter ;

En tout état de cause,

* fixer la dette de trop-perçu de loyer du 1er au 8 mars 2022 à un montant de 565,16 euros ;

* fixer la dette de trop perçu de charges locatives de Madame [W] au profit de Monsieur [Y] à la somme de 540,00 euros ;

* débouter Monsieur [Y] du surplus de ses demandes ;

* condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer 6.004,83 euros à titre de provision sur les loyers impayés dus pour la période du 1er juin 2022 au 23 août 2022 inclus ;

* fixer l'indemnité d'occupation quotidienne due par Monsieur [R] [Y] à la somme de 72,00 euros à compter du 24 août 2022 jusqu'à la libération complète et effective des lieux le 17 janvier 2023 ;

* condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer 10.512,00 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;

* ordonner la compensation partielle de ces condamnations avec les dettes de Madame [W] au profit de Monsieur [Y], à savoir la dette de restitution du dépôt de garantie de 2.190,00 euros, la dette de trop perçu de loyer du 1er au 8 mars 2022 de 565,16 euros, la dette de trop perçu sur provision de charges locatives de 540,00 euros soit une somme totale de 3295,16 euros ;

* condamner Monsieur [R] [Y] à lui payer 2.500,00 euros au titre des frais irrépetibles ;

* condamner Monsieur [R] [Y] au paiement des intérêts au taux légal afférents aux dettes d'origine non professionnelles avec anatocisme ainsi qu'aux dépens.

L'affaire a été plaidée le 15 avril 2026 et mise en délibéré le 6 juillet 2026.

MOTIFS

Sur le délai de préavis applicable au congé

L'article 15, I, de la loi n° 89-462 dispose que le délai de préavis émanant du locataire est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte, comprenant notamment la mutation et la localisation du bien en zone tendue. Dans ce dernier cas, il est constant que le fait pour le locataire de mentionner l'adresse dans son congé et de revendiquer le bénéfice d'un préavis réduit suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis.

Monsieur [R] [Y] fait valoir que, le 16 mai 2022, il a donné congé avec effet au 14 juin 2022 sollicitant le bénéfice du délai réduit en raison de sa mutation professionnelle au sein du Centre Hospitalier de [Localité 3]; que Madame [W] a protesté oralement puis par écrit par lettre du 30 mai 2022 aux effets du congé considérant faussement que le délai de préavis réduit n'était pas applicable. S'ajoute à cela le fait qu'elle a manqué à son obligation de remettre à son locataire la notice d'information prescrite par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle était pourtant de nature à le renseigner utilement sur ses droits et obligations ; qu'en tout état de cause, la commune de [Localité 4] étant en zone tendue, il pouvait se prévaloir du préavis réduit.

Inversement, Madame [X] [W] expose qu'elle a réceptionné la lettre de congé le 23 mai 2022 de sorte que la date de fin du bail renseignée par le preneur du 14 juin 2022 était prématurée; que Monsieur [Y] a invoqué une mutation professionnelle dont il ne justifiait pas; qu'il ne saurait compléter ou modifier le congé en invoquant l'argument selon lequel le logement est en zone tendue car ledit congé ne se réfère pas expressément à la situation géographique du logement. Elle ajoute que la loi ne sanctionne pas le défaut de remise de la notice prévue à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, la lettre de congé de Monsieur [Y] du 16 mai 2022 précise le motif de la mutation sans pour autant en justifier par un document corroborant sa situation. Néanmoins, le congé remplit les exigences plus souples du préavis réduit en zone tendue ne nécessitant que la mention de l'adresse du bien ainsi que la demande de bénéficier du préavis réduit. En effet, d'une part , le courrier mentionne l'adresse du logement, situé sur la commune de [Localité 4], laquelle est en zone tendue en application du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts et, d'autre part, y figure une demande de délai de préavis réduit à un mois. Enfin même délivré pour une date erronée le congé, régulier en sa forme a conservé toute son efficacité. Ainsi, le bail a été résilié un mois après la réception de la lettre de congé par la bailleresse, soit le 23 juin 2022.

Sur la demande de remboursement des loyers de juin et juillet 2022

Selon l'article 1302 du code civil : Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Le loyer était 2190,00 euros et Monsieur [Y] l'a acquitté jusqu'au 31 mai 2022. S'agissant du mois de juin 2022, la somme proratisée du 1er au 23 du mois s'élève à 1679,00 euros.

Madame [W] a mobilisé son assurance loyers impayés, la société Groupe SOLLY AZAR, qui l'a indemnisée des loyers des mois de juin et juillet 2022.

Subrogée dans les droits de Madame [W], la société Groupe SOLLY AZAR s'est retournée contre Monsieur [Y] sur le fondement d'une ordonnance d'injonction de payer du 13 septembre 2022.

Monsieur [Y] a payé 2731,74 euros dans les mains de l'assureur soit 4380,00 euros correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2022 dont sont déduits 2190,00 correspondant à la garantie locative que Madame [W] a conservé par devers elle, outre 541,74 euros de frais et accessoires.

Monsieur [Y] formule une demande de remboursement de ces sommes directement contre Madame [W] et non contre l'assureur. Madame [W] sera condamnée à restituer à Monsieur [Y] 511,00 euros (2190,00 euros - 1679,00 euros) au titre du loyer du mois de juin 2022 outre 2190,00 euros au titre du loyer du mois de juillet soit, au total, 2701,00 euros. Cette somme sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

En revanche, les frais de procédure et des accessoires de la dette ayant été payés à l'assureur subrogé, Monsieur [Y] ne saurait en obtenir restitution auprès de Madame [W].

Sur les dettes de trop-perçu.

Les parties s'accordent pour fixer le montant du trop perçu de loyer du 1er au 8 mars 2022 à la somme de 565,16 euros ainsi que le remboursement de la taxe foncière indument perçue à la somme de 540,00 euros.

Madame [W] sera condamnée à indemniser Monsieur [Y] pour ces deux postes avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur l'indemnité d'occupation demandée par Madame [W]

Il résulte des pièces du dossier que le 25 mai 2022, Monsieur [Y] a proposé la restitution des clefs et qu'il a réitéré sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juin 2022. Madame [W] qui n'a pas donné suite à la proposition de son locataire et, qui ne justifie pas de son maintien dans les lieux, ne saurait dès lors, obtenir une quelconque indemnité d'occupation.

Sur la garantie locative et la demande d'indemnités de retard de Monsieur [Y]

La garantie locative a été compensée avec le loyer de juin 2022 à la demande de Monsieur [Y]. En conséquence, il ne saurait en demander sa restitution ni prétendre à des indemnités de retard.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [Y]

En vertu de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Au soutien de sa demande, Monsieur [Y] se prévaut de comportements antérieurs à la présente procédure déplorant le positionnement de Madame [W] quant à la remise des clés, ses initiatives procédurales non contradictoires devant le Juge des contentieux de la protection qu'il estime déloyales, et les frais d'avocats qu'il a été contraint d'exposer pour sa défense. Il expose avoir subi un préjudice moral en lien avec la multiplication des procédures et deux saisies abusives lesquelles ont fait l'objet de main levées respectivement ordonnées par la Cour d'appel de Versailles le 23 mai 2024 et par le Juge de l'exécution de Versailles le 4 avril 2025.

En l'espèce, les difficultés juridiques liées à la durée du préavis étaient suffisamment sérieuses pour justifier les positions divergentes des parties et le recours au juge pour trancher le litige. De plus, l'abus dans le droit d'ester en justice ne saurait résulter par lui-même du mal fondé des demandes de Madame [W]. S'il est exact que cette dernière a rendu impossible la restitution des clés en mains propres, rien n'empêchait Monsieur [Y] de les adresser par lettre recommandée avec accusé de réception en application de l'article 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi à défaut de démontrer un fait dommageable à l'origine de son préjudice, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande.

Enfin, s'agissant des frais d'avocats les juridictions précédemment saisies ont statué sur l'article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande de Monsieur [Y] se heurte à l'autorité de la chose jugée.

Sur les autres demandes

Madame [W] partie perdante, sera condamnée à payer 2500,00 euros à Monsieur [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En raison du sens de la décision Madame [W] sera condamnée aux entiers dépens.

Il n'y a pas lieu d'ecarter l'execution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS