TJ 65440, 6 juill. 2026, RG 24/01321

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

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JUGEMENT

Dans l’affaire :
N° RG 24/01321 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EM6O
NAC : 30C

DEMANDEUR :

S.C.I. HUBAJEAC
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Marie-Françoise COUSI LETE, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.A.R.L. EKIP’
RCS DE [Localité 2] N° 453 211 393, ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL ESMESA
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

S.A.R.L. ESMESA
RCS de [Localité 4] 803 092 626
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par la SELARL AURELIE PARGALA, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Cyril REPAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

L'affaire a été appelée à l'audience publique collégiale du 07 Avril 2026, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et PICHENOT Lucile, assesseurs, assistées de Madame VERENNES Morgane Greffier,

Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 06 JUILLET 2026;

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et PICHENOT Lucile,, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 06 JUILLET 2026 le jugement , rédigé par GIMENO Véronique, a été rendu ;

Aux termes d'une convention sous seing-privé du 16 juillet 2014, la SCI HUBAJEAC a donné à bail commercial à la SARL ESMESA, un terrain à usage de loisirs situé au [Adresse 3] à PEYROUSE (65), pour une durée de 9 ans, à compter rétroactivement du 5 juillet 2014 pour se terminer le 4 juillet 2023, moyennant un loyer annuel de 27.600 euros.

Le terrain, figurant au cadastre de la commune de [Localité 6] (65) sous les références section A, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], comprend un terrain de camping et diverses constructions ou équipements à usage de loisirs, telles que : une maison à usage d'habitation,
un bâtiment à usage d'accueil et d'épicerie, deux maisonnettes à usage locatif, trois bâtiments sanitaires, une piscine, un local thermique, un chapiteau, un garage atelier, un terrain de pétanque, un terrain de volley, un terrain de tennis, un terrain de jeux et des parkings.

Selon jugement du 23 janvier 2017, le tribunal de commerce de PAU a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SARL ESMESA et par jugement du 1er octobre 2018 il a arrêté un plan de redressement, modifié par jugement en date du 4 janvier 2021. La SELARL François LEGRAND (devenue SELARL EKIP) a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Suivant convention sous seing-privé du 9 janvier 2020, la SARL ESMESA a mis à disposition de la SARL VS CAMPINGS FRANCE, 20 emplacements de camping sur les 118 présents sur le terrain de camping loué à la SCI HUBAJEAC, moyennant un loyer de 2.200 euros HT par emplacement et par mois.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 2 juillet 2021, la SCI HUBAJEAC a sollicité de la SARL ESMESA un réajustement du loyer, considérant que la location d’emplacements de camping constituait une sous-location contrevenant aux dispositions de l'article 7 du bail commercial initial régularisé entre les parties.

En l'absence de réponse et suivant mémoire du 7 décembre 2021, notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la SCI HUBAJEAC a notifié à la SARL ESMESA une demande de réajustement de loyer du bail à un montant de 72.683 euros par an, à compter rétroactivement du 1er janvier 2020 et jusqu’au terme de la sous-location, en raison d’un loyer de sous-bail plus élevé que le loyer principal.

Selon acte d'huissier délivré le 9 février 2022, la SCI HUBAJEAC a fait assigner la SARL ESMESA, et la SELARL EKIP, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL ESMESA, devant le juge des loyers commerciaux de TARBES afin de :

A titre principal :

Fixer le loyer réajusté, en raison de l'existence d'une sous-location, à la somme de 72.683 euros par an, soit 6.056 euros par mois, à compter du 1er janvier 2020 et ce jusqu'au terme de la sous-location,

Juger que le loyer portera intérêt au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

Condamner la partie adverse à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
A titre subsidiaire :

Désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la majoration de loyer à appliquer du fait de la sous-location,

Fixer au montant de 6.056 euros par mois le loyer provisionnel que la partie adverse devra régler à compter de la date d'effet du nouveau loyer,

Voir en telle hypothèse réserver l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Par ordonnance du 13 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de TARBES a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. La procédure de médiation étant demeurée infructueuse, selon jugement 28 septembre 2023, il s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de TARBES après avoir prononcé la mise hors de cause de la SELARL EKIP.

L’affaire a été renvoyée devant le tribunal judiciaire de TARBES selon les dispositions de l'article 82 du code de procédure civile.

Selon ordonnance en date du 18 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire.

Selon ordonnance en date du 11 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de l’affaire au rôle.

Selon ordonnance en date du 17 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 10 mars 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 7 avril 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu'elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 6 juillet 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la société SCI HUBAJEAC demande au tribunal de :

A titre principal,
- qualifier le contrat conclu entre la SARL ESMESA et la Société [Adresse 5] de contrat de sous-location
- fixer le loyer réajusté en raison de l’existence d’une sous-location à la somme de 72 683€ par an, soit 6 056€ par mois à compter du 1er Janvier 2020 au 31 décembre 2022.
- juger que le loyer portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.
- condamner la partie adverse à la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la majoration de loyer à appliquer du fait de la sous-location.
- Fixer au montant ci-dessus de 6 056€ par mois le loyer provisionnel que la partie adverse devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer.
- voir en telle hypothèse réserver l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
- Débouter la société ESMESA de toute demande contraire.

Au soutien de sa demande la SCI HUBAJEAC fait valoir que le contrat de sous location est caractérisé par le fait que la société [Adresse 6] est une société dont l’activité est l’exploitation de terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisir et qu’elle ne saurait être considérée comme un campeur parmi d’autres en ce qu’elle exploite dans les lieux qui lui sont loués par la SARL ESMESA, une activité de location de mobile-homes distincte de celle du locataire principal, qu’elle gère de façon autonome, sous sa responsabilité.

La SCI HUBAJEAC précise également que la convention conclue avec la société [Adresse 6] est arrivée à échéance le 31 décembre 2022, mais que la SARL ESMESA a conclu une convention similaire avec une société ayant le même objet social, la société HOMAIR VACANCES, afin de poursuivre la sous-location.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la société ESMESA demande au tribunal de :
• Débouter la société SCI HUBAJEAC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
• Condamner la société SCI HUBAJEAC à verser à la société ESMESA la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• Condamner la même aux entiers dépens.

La SARL ESMESA ne conteste pas avoir conclu avec la société VS CAMPINGS FRANCE une convention par laquelle elle a mis à disposition de cette dernière vingt emplacements de camping, mais elle expose que cette convention a cessé de produire ses effets et que la nouvelle convention dont se prévaut la SCI HUBAJEAC n'a pas été mise à exécution.
Elle s'oppose à la demande de réajustement des loyers en indiquant que la SARL VS CAMPINGS FRANCE, n'a bénéficié que d'une simple mise à disposition d'emplacements de camping, qui ne peut donc être qualifiée de sous-location, d'autant plus que pour cela, l'objet du bail commercial et l'objet du contrat de sous-location auraient dû être identiques.

La SARL ESMESA soutient, en outre, qu'il ne s'agissait pas d'un contrat de sous-location dès lors qu'elle avait bien gardé à sa charge la gestion de l'intégralité de l'hébergement, la responsabilité relative à la sécurité des installations, le maintien du camping, des haies et des emplacements en bon état d'entretien, les prestations de ménage entre chaque location, l'hivernage et le deshivernage chaque année, l'accueil des clients. Sur le plan fiscal, la SARL ESMESA expose être assujettie à une TVA de 10 %, correspondant à la « location d'emplacement » et non à la « location de terrain aménagé », appliquée pour les sous-locations.

Enfin, elle précise que la commercialisation des emplacements et hébergements d'un terrain de camping par le biais de tour-opérateurs correspond à une activité annexe d'usage de la gestion actuelle des terrains de camping et que ces modalités d'exploitation relèvent du choix économique de l'exploitation du fonds de commerce, dès lors que l'exploitation reste continue, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme de la sous-location.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualification du contrat :

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

La sous-location constitue un contrat de louage consistant en la mise à disposition d’un bien moyennant une contrepartie qui a la particularité de porter sur un bien déjà loué.

La sous-location est caractérisée lorsque le contrat remplit deux conditions cumulatives : d’une part il ne doit porter que sur la mise à disposition des locaux ou, à tout le moins, cette mise à disposition ne doit pas s'accompagner d'importantes prestations complémentaires, et d’autre part il doit assurer au cocontractant du locataire principal une jouissance continue des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale, dont le montant, à défaut d'accord entre les parties, est déterminé selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56 du code du commerce.

La qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients. (Cour de cassation, civile 3eme, 27 juin 2024 n° 22-22.283 et 22-24.046).

Il résulte des éléments versés au débat et plus particulièrement de la convention sous seing-privé du 16 juillet 2014 que la SCI HUBAJEAC a donné à bail commercial à la SARL ESMESA un terrain à usage de loisirs situé à Peyrouse qui comprend un terrain de camping avec diverses constructions comme indiqué dans la partie de la convention intitulée « Désignation des lieux loués ».
En page 7 de la convention, il est indiqué dans la partie relative à la cession et la sous-location, qu’en aucun cas et sous aucun prétexte le preneur pourra sous-louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement expresse et écrit du bailleur.

Il est constant que la société ESMESA a conclu avec la société VS CAMPINGS FRANCE une convention par laquelle elle a mis à disposition de cette dernière 20 emplacements de camping sur les 118 compris dans les biens loués par la SCI HUBAJEAC qui selon l’article 2 du contrat sont identifiés dans l’annexe 2.

L’article 6 relatif aux modalités financières renvoie à l’annexe 5 des «Conditions particulières » pour déterminer le montant du prix de la location des emplacements mais également pour fixer le prix des prestations de services dénommées « forfait d’accueil ».
L’annexe 3 (et non 5 comme indiqué à l’article 6) des « conditions particulières » indique que le prix de la location des emplacements s’élève à 2200 € en ce compris les charges d’eau, le gaz et l’électricité.
L’annexe 5 énumère le montant des prestations supplémentaires susceptibles d’être facturées au preneur par l’exploitant en fonction des besoins des clients de ce dernier.

L’article 2 expose que le détail du camping figure à l’annexe 1 et que la liste des services et des installations est fournie chaque année par l’exploitant au preneur.

Enfin aux termes de l’article 14, l’exploitant s’engage à payer au preneur un montant correspondant au total de toutes les indemnisations versées par le preneur à ses clients en raison de l’absence de services, il s’en déduit que le contrat de location comprend outre la location des emplacements, des services.

Dès lors, il résulte de tous ces éléments que la convention sous seing-privé signée le 9 janvier 2020 entre la SARL ESMESA et la SARL VS CAMPINGS FRANCE contient à titre principal la mise à disposition de vingt emplacements de camping, outre l’accès pour les clients du preneur aux différentes infrastructures du camping ainsi que certains services fournis par la SCI HUBAJEAC (entretien, accueil, sécurité, accès aux espaces communs) outre les prestations d’accueil susceptibles d’être facturées au preneur selon les besoins de ses clients.

Par conséquent la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce ne peut être retenue puisque la convention litigieuse prévoit la mise à disposition d’emplacements moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

Au surplus, le Tribunal relève que la seule production d’une publicité est insuffisante pour démontrer l’existence d’une nouvelle convention signée après le 31 décembre 2022 avec un autre preneur et qu’en l’absence notamment de production de la convention qui aurait été signée par la suite, il n’est pas en mesure de se prononcer sur la nature de cette convention.

En conséquence, la SCI HUBAJEAC sera déboutée des demandes formées au titre du réajustement du loyer ainsi que sur les intérêts afférents.

Le Tribunal n’ayant pas fait droit à la demande tendant à voir qualifier le contrat en contrat de sous-location, la demande subsidiaire aux fins de voir désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la majoration de loyer à appliquer du fait de la sous-location, sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI HUBAJEAC succombant, elle supportera la charge des dépens.

En l’espèce, l’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCI HUBAJEAC à payer à la SARL ESMESA la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS,