TJ 94028, 29 juin 2026, RG 26/00734

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 29 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00734 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WZAH
CODE NAC : 72I - 0A
AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU SIS 23 RUE DE L’ALOUETTE 94160 SAINT-MANDE C/ S.C.I. BANIM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU SIS 23 RUE DE L’ALOUETTE 94160 SAINT-MANDE, représenté par son syndic en exercice la société VAL ANDRE IMMOBILIER dont le siège social est sis 200 rue de Fontenay - 94300 VINCENNES

représenté par Me Anne-Charlotte HUGON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSE

S.C.I. BANIM, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 904 308 608, dont le siège social est sis 6 rue Jean-Baptiste Semanaz - 93310 LE PRE-SAINT-GERVAIS

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 1er Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en procédure accélérée au fond du 3 mars 2023 délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 24 rue de l'Alouette à Saint-Mandé (94160), représenté par son syndic la société Val André Immobilier, tendant à voir condamner la société Banim, copropriétaire du lot n°148 dans ledit immeuble, au paiement de :
- 2 361,62 € au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2025,
- 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

- 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été entendue à l'audience du 2 juin 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil.

Il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l'étude, n'a pas constitué avocat.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d'une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, d'autre part, aux charges relatives à l'entretien des parties communes.

L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Or, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui donne pouvoir au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de statuer sur les charges de copropriétés pose comme condition de l'exigibilité des créances formées de ce chef la justification d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Au cas présent, il est versé aux débats une mise en demeure du 19 novembre 2025, non signée et dénuée d'élément de nature à justifier de sa date de remise à son destinataire, mettant en demeure la société Banim de régler la somme de 2 361,62 € au titre des charges de copropriétés arrêtées au 1er octobre 2025.

Si l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 10 juillet 1965 y est reproduit, cette mise en demeure ne précise toutefois pas qu'à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

En premier lieu, il y est indiqué que: " nous vous demandons de régler cette somme avant le 27/11/2025 ", soit dans un délai de 8 jours à compter de son envoi et non de 30 jours.

En second lieu, il est précisé que : " sans règlement des sommes dues à réception de la présente nous serons dans l'obligation, sans autre avis, de demander à l'avocat du syndicat de vous assigner en paiement devant la juridiction des référés ". Outre la mention erronée de la juridiction des référés en lieu et place de celle du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aucune précision n'est délivrée sur la nature sur les sommes exigibles en cas de non-paiement de la somme sollicitée.

Cette mise en demeure ne permet donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en l'absence de paiement de la somme réclamée dans le délai de 30 jours, il pourra être poursuivi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

La demande ne peut donc être accueillie devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, faute de mise en demeure conforme aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 24 rue de l'Alouette à Saint-Mandé (94160), représenté par son syndic la société Val André Immobilier, sera donc débouté de toutes ses demandes, y compris celle au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens au syndicat des copropriétaires de la résidence 24 rue de l'Alouette à Saint-Mandé (94160), représenté par son syndic la société Val André Immobilier.

PAR CES MOTIFS :