TJ 34032, 6 juill. 2026, RG 22/00406

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/371

AFFAIRE N° RG 22/00406 - N° Portalis DBYA-W-B7G-E2RYQ

Jugement Rendu le 06 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Madame [U] [P]
née le 04 Mai 1962 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

Maître [D] [Z]
mandataire judiciaire agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U] [P].
[Adresse 2]
[Localité 4]

Assigné en intervention forcée, représenté par Maître Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DE L’EUROPE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 403 036 825
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]

Représentée par Maître Françoise AURAN-VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,
Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Février 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 04 Mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juillet 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique reçu le 23 avril 2018 par Maître [J] [Q], notaire à MAZAMET, Madame [U] [P] a acquis de Madame [L] veuve [X] un fonds de commerce de tabac, journaux, bimbeloterie, jeux, cadeaux, jouets, boissons, glaces, pêche, vidéo, vente d’articles d’informatique et photographique, exploité dans un local sis [Adresse 3] à SAINT PONS DE THOMIERES (34220) qui appartient à la SCI DE L’EUROPE.

Un nouveau bail commercial portant sur ledit local, reçu en la forme authentique le 16 mai 2018 par Maître [I], notaire à SAINT PONS DE THOMIERES a été conclu entre Madame [U] [P] et la SCI DE L’EUROPE pour une durée de 9 années.

Ayant l’opportunité de faire l’acquisition d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] et d’y transférer son fonds de commerce, Madame [U] [P] a donné congé à sa bailleresse pour le 30 avril 2021 par acte d’huissier du 28 septembre 2020.

Soutenant que Madame [P] n’avait pas parfaitement libéré les lieux à la date du congé, la SCI DE L’EUROPE a fait délivrer, le 17 juin 2021, un commandement de payer aux fins de saisie vente pour un montant de 23 837,48 euros à titre d'indemnité d'occupation.

Un procès-verbal de saisie-attribution, dressé par acte de l'étude d'huissier AJC en date du 30 juin 2021, était dénoncé à Madame [P] pour une somme totale de 24.690,89 euros.

C'est dans ces conditions que par acte du 9 février 2022, Madame [U] [P] a fait assigner la SCI DE L’EUROPE devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins, à titre principal, de voir condamner la SCI DE L’EUROPE à lui restituer la somme de 18 801,55 euros sur le fondement de la répétition de l'indu.

Madame [U] [P] a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de BEZIERS du 28 septembre 2022. La SCI de L’EUROPE a déclaré sa créance d’un montant total de 208 879,49 euros.

Selon assignation en intervention forcée en date du 23 janvier 2023, la SCI DE L’EUROPE a attrait à la procédure Maitre [D] [Z], es qualité de mandataire judiciaire de Madame [U] [P].

Le redressement a été converti en liquidation judiciaire par nouveau jugement du Tribunal de commerce de BEZIERS du 28 juin 2023 qui a désigné Maître [Z] en qualité de liquidateur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Maître [D] [Z], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U] [P], demande au Tribunal de :

DEBOUTER la SCI de L’EUROPE de toutes ses demandes, La CONDAMNER à payer à Maître [D] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U] [P] les sommes de : 24.690,89 euros à titre de répétition de l’indu 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par les saisies abusives 3.813,90 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie. La CONDAMNER à payer à Maître [D] [Z] ès qualité la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI DE L’EUROPE demande au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [P] de ses demandes ; FIXER au passif de la procédure de liquidation judiciaire de Madame [P] les sommes suivantes : 3 786.90 euros au titre de l'indemnité d'occupation, déduction faite des sommes d'ores et déjà perçue par la SCI de l'EUROPE au titre des saisies-attribution, 155 900 euros au titre de l'astreinte 24 607.89 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état des locauxCONDAMNER Maître [Z] es qualité de liquidateur de Madame [P] à régler la somme de 3000euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'actes d'Huissier, dont les justificatifs sont versés aux débatsRAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir
La clôture de l’instruction est intervenue le 26 février 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte

Il est constant que Madame [P] a donné congé à la SCI DE L’EUROPE le 28 septembre 2020 pour le 30 avril 2021. La SCI DE L’EUROPE n’a pas formulé d’opposition à ce congé donné par son preneur commercial.

S’agissant de la restitution des lieux de la remise des clés, le bail commercial litigieux stipule (page 12), que « si le preneur se maintenait indûment dans les lieux, il encourrait une astreinte de 300 euros par jour de retard il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %. Son expulsion pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une ordonnance de référé rendu par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent ».

À ce titre, la société bailleresse soutient qu’à la date fixée dans le congé, soit le 30 avril 2021, Madame [P] n’avait pas libéré les lieux.

Elle se prétend, dès lors, créancière de Madame [P] à hauteur des sommes de :

- 22.803,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation prévue par le bail, sur laquelle il resterait dû 2.440,38 euros après déduction des sommes perçues par elle grâce aux saisies attributions pratiquées,
- 159.000 euros au titre de l’astreinte prévue par le même bail décomptée du 1er mai 2021 jusqu’au 13 octobre 2022, date de vente de l’immeuble objet du bail.

En droit, le preneur est redevable d'une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Cette libération effective se matérialise par la remise des clés. Le bailleur a donc droit à une indemnité d’occupation tant que les clés ne lui ont pas été restituées, même si le preneur n'occupe plus effectivement les locaux.

Au présent cas, il résulte du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie dressé le 6 mai 2021 par Maître [K], huissier de justice, qu’à cette date les locaux étaient vides de toute occupation et que les clés avaient été restituées depuis le 2 mai 2021, à l’exception de deux d’entre elles, ce que Madame [P] reconnait.

Toutefois, la remise, a minima d’un jeu de clés par le preneur le 2 mai 2021, permettait à la SCI DE L’EUROPE de reprendre possession des lieux et caractérise ainsi la libération effective des locaux loués.

S’agissant de l’enseigne « [Adresse 5] », Madame [P] ne conteste pas, tel que soutenu par la société bailleresse, ne pas l’avoir retiré à l’expiration du bail.

Toutefois, le maintien de l’enseigne ne peut être assimilée à une occupation des locaux par le preneur et d’ailleurs l’acte de vente du 13 octobre 2022 entre la SCI de L’EUROPE et l’acquéreur de l’immeuble objet du bail litigieux ne mentionne nullement que les locaux anciennement loués à Madame [P] sont occupés alors que, selon la bailleresse, l’enseigne était toujours présente.

En toute hypothèse et au surplus, la SCI de L’EUROPE fait une interprétation erronée de la clause relative à l’indemnité d’occupation stipulée au bail puisqu’elle prétend que cette indemnité serait d’un montant égal au loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %. En d’autres termes selon elle, l’indemnité d’occupation serait toujours d’un montant égal à un an et demi de loyer majoré, et ce quel que soit la durée de cette occupation.

Tel n’est pas le cas, en effet, même basée sur le loyer global de la dernière année majoré de 50 %, l’indemnité d’occupation ne peut être calculée qu’au prorata du nombre de jours d’occupation.

Ainsi, et à défaut pour elle de rapporter la preuve de la créance invoquée au titre de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte, la SCI DE L’EUROPE sera déboutée de ses demandes en paiement.

Sur la demande au titre des réparations nécessaires à la remise en état des locaux

Il résulte de l’article 1732 du Code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Le bail commercial litigieux prévoit, en outre, que le preneur « devra rendre les locaux en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le cout des travaux nécessaires pour leur remise en état ».

Il est, à ce titre, constant que le procès-verbal de constat établi par maitre [K], huissier de justice, le 6 mai 2021 atteste d’un état dégradé et de saleté général du local loué.

Toutefois, il est stipulé au bail que : « Il sera procédé, en la présence du preneur dûment convoqué ou de son représentant, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur et prévoira un état des lieux complémentaire dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires. Le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord sur ces devis. S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur. ».

Il en résulte que la SCI de L’EUROPE devait notifier à Madame [P] les devis qu’elle avait fait établir et qu’elle ne pouvait faire exécuter les travaux prévus par ces devis et en réclamer le prix qu’après accord de la locataire, ou en cas de silence gardé par celle-ci durant les huit jours suivant la notification.

Or, la SCI de L’EUROPE ne justifie pas avoir respecté la procédure susvisée prévue par le bail commercial en ce qu’elle ne démontre pas avoir notifié un devis de réparation à sa locataire, ce qui ne lui permet, dès lors, pas d’en demander le paiement dans le cadre de la présente instance.

Par ailleurs, s’il est de jurisprudence constante que, tel que le soutient la bailleresse, l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, cette solution ne peut venir contredire les dispositions contractuellement fixées entre les parties.

En l’état de ces éléments, la SCI DE L’EUROPE sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la remise en état des locaux loués.

Sur les demandes en paiement formées par la demanderesse

Sur la demande en paiement de l’indu

Aux termes de l'article 1302-1 du Code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas du doit le restituer à celui de qui il l’a indument reçu.

La SCI de L’EUROPE ayant été débouté de toutes ses demandes, aucune somme ne lui est due par Madame [P] au titre de l’indemnité d’occupation, de l’astreinte contractuelle et des réparations locatives.

Ainsi, la SCI de L’EUROPE sera condamnée à rembourser à Madame [P] représentée par Maître [Z] ès qualité de liquidateur, les sommes qu’elle a perçues à la suite des voies d’exécution qu’elle a mises en œuvre.

A ce titre, selon le décompte de l’étude de commissaires de justice AJC en date du 5 octobre 2022 annexé à la déclaration de créance de la SCI de L’EUROPE, une somme totale de 24.690,89 qui a été prélevée sur le compte de Madame [P] en exécution des saisies attributions successives pratiquées.

Cette somme n’était pas due et devra donc être restituée en application de l’article 1302-1 susvisé.

Ainsi, la SCI DE L’EUROPE sera condamnée à payer à Maître [D] [Z], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U] [P], la somme de 24.690,89 euros.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Madame [P] sollicite la restitution par la société bailleresse de la somme de 3813,90 euros versée au titre de dépôt de garantie dans le cadre du bail commercial litigieux.

Or et tel que le rappelle la SCI DE L’EUROPE, il résulte dudit bail (page 14) que « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tout autre ».

Au présent cas le bail a été résilié unilatéralement par la volonté exclusive du preneur de sorte que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI DE l’EUROPE.

Madame [P] sera, dès lors, déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [P] sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par les saisies abusives mises en œuvre par sa bailleresse.

Toutefois, la demanderesse ne produit aux débats aucun élément permettant de démontrer, tel qu’elle le soutient, que lesdites saisies l’ont amené à cesser son exploitation, faute de trésorerie, puis l’ont conduit à la cessation de paiement et à la liquidation judiciaire.

Madame [P] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI DE L’EUROPE aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la SCI DE L’EUROPE, condamnée aux dépens, devra verser à Maître [D] [Z], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U] [P], une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L'article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Tel n'est pas le cas en l'espèce, l'exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,