TJ 76540, 3 juill. 2026, RG 26/00438

DOSSIER N° RG 26/00438 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NUZ6

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE
4 Cours Carnot
BP 315
76503 ELBEUF CEDEX
Représentée par Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [N] [S]
29 rue du Puchot
Etg 01 - Esc 1 - Appt 012 - Bât. C
76500 ELBEUF
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date du 30 avril 2024, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a donné à bail à Monsieur [N] [S] un logement situé 29 rue du Puchot, Eta. 01, Esc. 1, App. 012, Bat. C, ELBEUF (76500), moyennant un loyer mensuel initial de 247,63 euros, outre une provision sur charge de 260,24 euros.

Par lettre du 10 juillet 2025 reçue le 31 juillet 2025, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [N] [S].

Un commandement de payer la somme en principal de 1 053,19 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, a été signifié au locataire le 22 juillet 2025.

Par acte du 3 novembre 2025, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location aux torts de Monsieur [N] [S], depuis le 22 septembre 2025 ;
-Constater, en conséquence, la résiliation du contrat de location à la date du 22 septembre 2025 ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [S] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
-Condamner Monsieur [N] [S] au paiement de la somme principale de 2 233,79 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2025, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1 231-7 du code civil ;
-Condamner Monsieur [N] [S] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 7G de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
-Condamner Monsieur [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le contrat de location n’avait pas été résilié, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
-Condamner Monsieur [N] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [N] [S] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, de l’assignation et de ses suites, et le cas échéant aux frais d’expulsion en application de l’article 696 du code de procédure civile ;
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 2 décembre 2025.
À l’audience du 18 mai 2026, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE, représentée par son conseil, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 750,89 euros arrêtée au 11 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Elle précise que le locataire est depuis récemment accompagné socialement.

Elle maintient sa demande en résiliation du contrat de location pour défaut d’assurance et mentionne qu’il y a une suspension des APL depuis le mois d’août 2025, et qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant de la part du locataire au jour de l’audience. Elle s’oppose donc à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [S], comparant en personne, reconnaît la dette, et explique percevoir le chômage depuis mars 2026, pour un montant mensuel de 700 euros. Il explique également avoir des dettes, notamment des amendes majorées, et connaît des saisies sur salaire.

Monsieur [N] [S] précise être addict aux paris sportifs. Il a déposé un dossier Banque de France en début mai 2026. Au jour de l’audience, il montre également sur son téléphone portable son contrat d’assurance auprès du Crédit Agricole depuis décembre 2024. Enfin, il souhaite bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. À ce titre, il propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer résiduel.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, cet article dispose également qu’« à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE a souscrit à compter du 7 mai 2025 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

De plus, il convient de constater qu’à l’audience, Monsieur [N] [S] a montré sur son téléphone portable être assuré au CREDIT AGRICOLE depuis décembre 2024.

Par conséquent, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

La SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 2 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par le bailleur le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [N] [S] le 22 juillet 2025. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 septembre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [N] [S] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 septembre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE verse aux débats un décompte arrêté au 11 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 5 620,31 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 328,65 euros (109,95 euros le 28 février 2025, 88,12 euros le 31 août 2025 et 130,58 euros le 28 février 2026).

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,48 euros, ainsi que des frais d’enquête relatifs à l’occupation du parc social pour un montant total de 30,48 euros.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,48 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE produit une lettre de mise en demeure en date du 7 avril 2025. Cependant, compte tenu du fait que la lettre de mise en demeure a été envoyée en lettre simple, la bailleresse n’apporte pas la preuve de son véritable envoi.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 38,48 euros.

Sur les frais d’enquête du parc social

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 30,48 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un seul courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [N] [S] le 24 novembre 2025, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Monsieur [N] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 5 551,35 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 11 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 1 053,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de production d’une assurance sous astreinte

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

De plus, il convient de constater qu’à l’audience, Monsieur [N] [S] a montré sur son téléphone portable être assuré au CREDIT AGRICOLE depuis décembre 2024.

Par conséquent, la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE sera déboutée de sa demande de production d’une assurance sous astreinte.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce,Monsieur [N] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, il convient de constater, à la lecture du décompte versé, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement datant du 3 avril 2025.
En conséquence, la demande de délais de paiement deMonsieur [N] [S] et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] qui succombe, est condamné aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [S] à payer à la SA HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS