TJ 83050, 3 juill. 2026, RG 24/02681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 1

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DU 03 Juillet 2026
Dossier N° RG 24/02681 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDJO
Minute n° : 2026/

AFFAIRE :

[F] [H] C/ S.C.P. [1], notaires associés, [Z] [U]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : M. Yoan HIBON
Madame Marie HESSLING

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Nasima BOUKROUH, Greffier

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Madame Violaine KACHEROU, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 05 Mars 2026 mis en délibéré au 13 Mai 2026 et prorogé au 03 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

1 Copie exécutoire à la SELARL CLELIA JURIS
1 Copie exécutoire la SCP LOUSTAUNAU FORNO
Copie dossier
Délivrées le
NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marcelle CAUVIN-LAVAGNA de la SELARL CLELIA JURIS, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DEFENDEURS :

S.C.P. [1], notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [Z] [U], notaire associé au sein de la S.C.P [1], pris en sa qualité de rédacteur du compromis, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Après avoir appris que le bien immobilier pour l’acquisition duquel elle s’était engagée en qualité d’acheteur par signature d’un compromis en date du 1er mars 2022 pour le prix de 310.000 euros, avait été évalué par le vendeur au prix de 295.000 euros, madame [F] [H] a fait savoir qu’elle se rétractait.

Suite à échanges avec le vendeur, l’association [2], un nouveau compromis a été signé le 7 avril 2022 en l’étude de Maître [Z] [U], Notaire, pour un prix de 300.000 euros.

Le bien a finalement été vendu à un tiers au prix de 325.000 euros selon compromis du 15 juin 2022.

Faisant valoir que le notaire avait commis une faute ayant conduit à une absence de réalisation de l’achat escompté, madame [F] [H], suivant acte délivré le 28 mars 2024, a fait assigner Maître [Z] [U] et la SCP [1] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ses conclusions dernièrement notifiées le 22 mai 2025, madame [F] [H] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :
-Condamner conjointement et solidairement, Maitre [Z] [U] et la S.C.P. [1], au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu acquérir l’appartement pour lequel elle a signé non pas un mais deux compromis,
• Au paiement de la somme de 150.000 Euros,
• Outre les fonds investis à perte en loyers soit de Juin 2022 à mai 2025 une somme de 22.750 Euros et au-delà mémoire,
-Les Condamner conjointement et solidairement pour le préjudice moral au paiement de la somme de 30.000 Euros ;
-Assortir toutes les condamnations d’un intérêt au taux légal ;
-Les Condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Marcelle CAUVIN LAVAGNA, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le notaire a commis deux fautes :
-d’abord en ne l’informant pas que le procès-verbal du Conseil d’administration de l’association [2] évaluant le bien au prix de 295.000 euros n’excluait pas que celle-ci puisse en obtenir un meilleur prix, ce qui aurait évité qu’elle ne se rétracte en pensant avoir été volontairement induite en erreur par le Notaire du vendeur, Maître [C], lequel lui avait fait savoir que le prix de 310.000 euros n’était pas négociable ;
-ensuite en lui permettant de signer un second compromis au prix de 300.000 euros le 7 avril 2022 alors même qu’il n’avait pas reçu mandat pour ce faire, l’acte ayant été signé par « madame [X] [R], collaboratrice en l’étude du notaire en vertu d’une délégation de pouvoirs par monsieur [J] [G], Président de ladite association », sans que l’existence de cette procuration ne soit justifiée.

Madame [F] [H] souligne par ailleurs que toutes ses sollicitations auprès de Maître [Z] [U] afin de comprendre pourquoi aucune date n’était fixée aux fins de signature de l’acte de vente, sont restées vaines, jusqu’à un rendez-vous du 17 octobre 2022 au cours duquel il lui a été indiqué l’erreur commise par l’Etude, et qu’elle a été contrainte de saisir la Chambre des Notaires afin d’obtenir, le 28 novembre 2022, le dépôt de garantie de 15.000 euros versé lors de la signature du compromis.

Elle estime que ce comportement fautif du Notaire lui a fait perdre une chance d’acquérir un bien immobilier de ce type, à savoir un appartement situé en coeur de ville de [Localité 1], en dernier étage, au prix de 300.000 euros alors même que le prix de ce type de bien est désormais en moyenne de 409.000 euros. Elle a également dû engager des fonds en paiement d’un loyer en pure perte, soit la somme de 650 euros par mois depuis le mois de juin 2022. Sa perte de chance doit alors être évaluée à la somme de 150.000 euros à laquelle elle demande d’ajouter l’indemnisation d’un préjudice moral de 30.000 euros lequel est constitué par le fait de n’avoir pas pu acquérir un bien immobilier à proximité du travail de son fils alors qu’elle est déjà âgée de 76 ans et qu’il s’agissait d’un projet de fin de vie, outre les multiples démarches rendues nécessaires par l’absence de réponse du Notaire à ses nombreuses sollicitations.
Dans leurs conclusions du 3 mars 2025, Maître [Z] [U] et la SCP [1] demandent au tribunal de débouter madame [F] [H] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à leur payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de la SCP LOUSTAUNAU FORNO.

Ils font valoir que madame [F] [H] a directement négocié avec l’Association [2] et la Notaire de cette-dernière, Maître [W] [C], Notaire à [Localité 2] et qu’il n’est donc aucunement intervenu, sauf pour la régularisation des deux compromis, lesquels ont été signés sur la base d’une procuration donnée par la venderesse à Maître [C] le 1er mars 2022. Dès lors, aucun manquement ne peut leur être reproché.

En outre, en se rétractant des suites du premier compromis, madame [F] [H] a permis à un autre acquéreur de faire une meilleure offre. Ça n’est donc pas le défaut d’efficacité du second compromis qui est à l’origine de la perte de chance alléguée par la demanderesse, mais le défaut d’accord du vendeur sur le prix de 300.000 euros.

Enfin, madame [F] [H] n’établit pas ne pas pouvoir acquérir un bien similaire, contrairement à ce qu’elle allègue, pas plus que l’existence d’un préjudice moral dont elle demande réparation.

La procédure a été clôturée au 28 octobre 2025 par ordonnance du même jour et renvoyée à l’audience collégiale du 5 mars 2026, à l’issue de laquelle les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026, prorogé au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur la responsabilité de Maître [U], notaire

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour obtenir la réparation des préjudices allégués, il appartient au demandeur de démontrer l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité reliant ces deux éléments.

Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte juridique qu'il dresse. Au titre de son devoir de conseil, il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
La preuve du conseil donné incombe au notaire, et elle peut résulter de toute circonstance ou document.

En l’espèce, madame [F] [H] et l’Association [2] ont signé un compromis de vente portant sur un appartement de 3 pièces pour une superficie de 70,15 m², sis à [Localité 1], au 3e étage, pour un prix de 310.000 euros. L’Association était représenté lors de la signature de cet acte le 1er mars 2022 par un Clerc de l’Etude de Maître [Z] [U] selon pouvoir établi le jour même donnant expressément délégation pour signer un compromis pour le prix de 310.000 euros.

Par courriel en date du 6 mars 2022 adressé à Maître [Z] [U], avec copie à Maître [W] [C], Notaire assistant le vendeur, madame [F] [H] a fait savoir qu’elle estimait avoir été trompée par Maître [W] [C], lequel lui avait assuré que le prix n’était pas négociable alors qu’elle avait découvert, dans le dossier qui lui avait été remis après la signature du compromis, que le bien avait été évalué à la somme de 295.000 euros et que l’Association était prête à accepter une négociation plus basse. Elle exigeait alors une diminution du prix sous peine d’usage de son droit de rétractation, qu’elle a finalement exercé par courrier recommandé du 8 mars reçu le 10 mars 2022 par Maître [Z] [U], libellé comme suit : « Après réflexion, conformément à la loi, j’use de mon droit de rétractation ; en conséquence, je me rétracte et je n’achète plus l’appartement ci-dessus indiqué ».

Par courriel en date du 23 mars 2022, madame [F] [H] a informé Maître [Z] [U] de l’accord intervenu avec l’Association pour une vente au prix de 300.000 euros et sollicité que ce-dernier prenne attache avec son confrère, Maître [W] [C], aux fins de finaliser la vente. Un nouveau compromis de vente a été signé le 7 avril 2022 au prix de 300.000 euros, avec mention de la participation de Maître [W] [C], l’Association étant représentée par un clerc de l’étude [Z] [U].

Madame [F] [H] s’est rapprochée de Maître [Z] [U] par courriel du 11 août 2022 aux fins de connaître l’état d’avancement du dossier. Or, il s’avère que le bien objet du compromis a fait l’objet d’un autre compromis de vente avec un tiers en date du 3 août 2022, en l’Etude de Maître [Q] [V] et avec la participation de Maître [W] [C].

Malgré la sommation qui lui a été faite par le conseil de madame [F] [H] durant la présente instance, Maître [Z] [U] n’a jamais produit l’éventuel pouvoir qui lui aurait permis de faire signer le compromis du 7 avril 2022 au prix de 300.000 euros.

Si Maître [Z] [U] tente d’échapper à sa responsabilité en faisant valoir que le prix a été librement négocié entre les parties et qu’il n’est donc intervenu qu’en qualité de Notaire rédacteur de l’acte, il convient de rappeler que cette circonstance ne l’exonère aucunement de son devoir de conseil à l’égard des parties et encore moins de celui de s’assurer que l’acte qu’il officie sera efficace.

S’il écrit lui-même dans un courrier en réponse à la Chambre des Notaires qui l’interrogeait sur les difficultés survenues à la suite de la saisine de madame [F] [H] qu’il connaît très bien cette-dernière depuis vingt ans, ce qui l’a d’ailleurs conduit à ne pas prendre d’honoraires lors de la signature du 1er mars 2022 et à en limiter le montant à 500 euros pour la signature du 7 avril 2022, force est de constater qu’alors qu’il a reçu un courriel de madame [F] [H] le 6 mars 2022, soit 5 jours seulement après la signature du premier compromis manifestant son incompréhension et son sentiment d’avoir été bernée par le Notaire assistant le vendeur lors des négociations, il n’a pas pris la peine de lui répondre aux fins de lui expliquer la portée du document qui la conduisait à réagir de la sorte, de la rassurer ou en tous cas, de lui apporter son conseil. Madame [F] [H] a alors mis à exécution quelques jours plus tard sa volonté de se rétracter de son engagement, ce qui, assurément, aurait pu être évité si elle avait reçu les conseils adéquats.

Dès lors, en n’exécutant pas son devoir de conseil à l’égard d’une de ses clientes, qui plus est fidèle de vingt années, alors que celle-ci lui faisait savoir qu’elle envisageait de se rétracter de son intention d’acheter un bien immobilier pour un motif qui n’apparaissait pas solide, Maître [Z] [U] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de madame [F] [H].

En outre, il est patent que Maître [Z] [U] a accepté de faire signer un second compromis en date du 7 avril au prix de 300.000 euros alors même qu’il n’avait reçu mandat du vendeur que pour un prix de 310.000 euros et ce, en vue de la signature du compromis du 1er mars 2022. Il se trouve dans l’incapacité de justifier de l’existence d’un second mandat.

Dès lors, en n’assurant pas l’efficacité juridique du compromis signé le 7 avril 2022 en son Etude sans que le vendeur ne soit présent ou valablement représenté, Maître [Z] [U] a commis une seconde faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de madame [F] [H].

Il est par ailleurs relevé que Maître [Z] [U] ne justifie aucunement avoir immédiatement informé madame [F] [H] de l’erreur qu’il avait commise et des conséquences pour elle, à savoir la perte de tout droit sur l’appartement qu’elle s’était engagée à acquérir par deux fois. Il a en effet fallu que celle-ci revienne vers lui par le biais d’un courrier recommandé puis par la saisine de la Chambre des Notaires pour comprendre que le bien ne pourrait plus être acheté par ses soins. Maître [Z] [U] a également dû être rappelé à plusieurs reprises à ses obligations avant de lui restituer le dépôt de garantie ainsi que la provision sur frais pour un montant de 15.511,17 euros le 28 novembre 2022. Les seules démarches justifiées par Maître [Z] [U] postérieurement à la signature du compromis le 7 avril 2022 sont : une entrevue avec le fils de madame [F] [H] en son Etude le 17 octobre 2022, un courrier en réponse à la Chambre des Notaires en date du 14 novembre 2022 et le remboursement des frais susvisés le 28 novembre 2022. Il avait pourtant été alerté dès le 14 septembre 2022 par courriel de madame [F] [H] de ce que le bien concerné avait été vendu à un tiers.

Cette légèreté blâmable est également constitutive d’une faute à l’égard de madame [F] [H], laquelle a dû multiplier les démarches avant d’avoir la certitude de devoir renoncer au projet dans lequel elle s’était investi puis d’être créditée des sommes inutilement versées à son Notaire.

Des suites de ces multiples fautes du Notaire, madame [F] [H] fait valoir avoir subi un préjudice lié à la perte de chance de pouvoir acquérir un bien similaire, aux loyers et frais engagés du fait du versement, à perte, de loyers pour se loger, mais également un préjudice moral.

Toutefois, si madame [F] [H] produit des annonces de biens immobiliers en vente à [Localité 1] dont elle fait valoir qu’ils sont similaires à celui qu’elle envisageait d’acquérir, force est de constater que plus de deux années se sont écoulées entre le moment où elle a appris qu’elle ne pourrait acquérir le bien convoité et les annonces produites, de sorte que le marché immobilier a évolué à la hausse comme elle le souligne dans ses écritures. Elle ne produit aucun élément permettant de justifier qu’elle n’aurait pas été en mesure, connaissance prise des difficultés survenues, d’acquérir alors un autre bien immobilier dans le courant de l’année 2022, à savoir le prix de ce type de bien à l’époque, outre ses capacités financières.

Dans ces conditions, le préjudice de perte de chance d’acquérir un bien similaire ainsi que celui lié au paiement de loyers en pure perte n’est pas caractérisé.

Au contraire, il résulte directement du comportement fautif de Maître [Z] [U] que madame [F] [H] n’a pas pu acquérir l’appartement pour lequel elle s’était positionnée à deux reprises.

Dès lors, il ne peut être contesté que madame [F] [H] a subi un préjudice moral en lien direct et certain avec les fautes commises par Maître [Z] [U]. Elle produit d’ailleurs un certificat médical en date du 30 mars 2023, soit plusieurs mois après les faits litigieux, précisant qu’elle était alors « très anxieuse en raison de problèmes patrimoniaux auxquels elle (…) dit être confrontée depuis plusieurs mois ; elle se plaint d’anxiété de troubles du sommeil avec cauchemars et multiples réveils entraînant asthénie et troubles de l’appétit justifiant la prescription d’anxiolytiques et compléments alimentaires. »

Il est en outre rappelé que madame [F] [H] était âgée de 73 ans lors de la signature du compromis inefficace.

Ce préjudice moral peut être justement évalué à la somme de 20.000 euros.

En application de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relatif aux sociétés civiles professionnelles (loi 66-879), la SCP est solidairement responsable avec le Notaire associé des conséquences dommageables de ses actes.

Dès lors, Maître [Z] [U] et la SCP seront solidairement condamnés à verser à madame [F] [H] la somme de 18.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Les intérêts au taux légal courront à compter du prononcé du jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Maître [Z] [U] et la SCP, parties perdantes, sont condamnés aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il est fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens au profit des conseils qui en font la demande.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Maître [Z] [U] et la SCP, parties condamnées aux dépens, sont condamnés à payer à madame [F] [H] une somme qu’il est équitable de fixer, au regard de la nature et de la durée de la procédure mais également de l’accord des parties qui évaluent chacune à cette même somme les frais irrépétibles dus pour cette instance, à 6.000 euros.

Maître [Z] [U] et la SCP sont par ailleurs déboutés de leurs demandes de ces chefs.

L'exécution provisoire de la décision est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile sans qu'il soit besoin de la rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS