TJ 10387, 3 juill. 2026, RG 25/00731

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 JUILLET 2026

N° RG 25/00731 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FMQM
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
03 juillet 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [G] [Q]
Madame [P] [S]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Madame [V] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

Madame [P] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [Y] [X], auditeur de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 03 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 janvier 2023, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à M. [G] [Q] et Mme [P] [S] un pavillon à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 419.10 €, 21.87 € de provision sur charges et 16 € concernant le jardin.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement en date du 30 décembre 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 octobre 2025 et du 21 novembre 2025, l'OPH TROYES AUBE HABITAT a ensuite fait assigner M. [G] [Q] et Mme [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 mai 2025, l'OPH TROYES AUBE HABITAT, représentée par Mme [V] [T], reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de M. [G] [Q] et Mme [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement M. [G] [Q] et Mme [P] [S] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6242.28 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner solidairement M. [G] [Q] et Mme [P] [S] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;condamner solidairement M. [G] [Q] et Mme [P] [S] au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement M. [G] [Q] et Mme [P] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation à la CAF, de l'assignation et des suites de la procédure ;dire de droit l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT fait valoir que les causes du commandement de payer n'ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette locative à l'audience. Elle précise que l’attestation d’assurance n’a pas été fournie par les locataires.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier remis à personne, en date du 28 octobre 2025, M. [G] [Q] n’est ni présent ni représenté.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier remis à personne, en date du 21 novembre 2025, Mme [P] [S] n’est ni présente ni représentée.

Mme [P] [S] a fait parvenir au tribunal judiciaire de Troyes, par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 12 décembre 2025, un courrier indiquant qu’elle avait quitté le logement loué, le 2 février 2025 et que M. [G] [Q] était resté seul locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

1. Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le congé délivré par le copreneur :

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe que “Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.” et l’article 15 dispose que “[...] Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. [...]Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. [...] Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.”.

De plus, l'article 8-1 de la même loi précise que "VI. — La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.".

Le contrat de bail signé par les parties stipule également en son paragraphe "11. CLAUSE DE SOLIDARITE - "[...] le co-preneur ayant donné son congé restera néanmoins solidairement tenu au paiement de toute somme résultant du présent bail pendant six mois après la date de son congé.”

En l'espèce, Mme [P] [S] justifie avoir quitté le logement en date du 2 février 2025. Il apparait que l’assignation a été remise à Mme [P] [S] que le 21 novembre 2025 et à une adresse différente de celle du logement loué par l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT. Ce qui confirme bien son départ. L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT n’apporte pas la peuve de l’occupation du logement par Mme [P] [S]. Son engagement ne sera retenu que jusqu’à la date du 2 août 2025.

Le bail est ainsi résilié à l'encontre de Mme [P] [S] depuis le 2 août 2025, de sorte que les demande de résiliation du bail et d'expulsion à son encontre sont sans objet.

3. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 24 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 12.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 3276.09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 01 février 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 01 février 2025 et M. [G] [Q] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [G] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [G] [Q] .

4. Sur les condamnations au paiement :

4.1. Sur le montant des loyers et charges

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT verse au débat le contrat de bail en date du 24 janvier 2023, ainsi qu'un décompte démontrant que les impayés de loyers et charges au jour de la résiliation du bail s'élèvent à la somme de 3276.09 €.

Mme [P] [S] n'est tenue solidairement des impayés de loyers et charges que jusqu'au 01 février 2025 soit pour une somme de 2 038.17 €.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [G] [Q] et Mme [P] [S] au paiement d'une somme de 2038.17 € au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 01 février 2025 inclus.

4.2. Sur les indemnités d'occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or, il est constant que des indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

De plus, en l'absence de nouveau colocataire au logement, Mme [P] [S] demeure solidairement tenu aux impayés locatifs jusque six mois après la date de son congé, soit jusqu'au 2 août 2025. De sorte qu’il convient de la condamner au versement d’une somme de 1087.85 € au 2 août 2025.

M. [G] [Q] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 01 février 2025 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Dès lors, il convient de condamner M. [G] [Q] au paiement de la somme de 3116.26€ au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 02 août 2025 au 12 mai 2026 et il convient également de la condamner au versement de cette indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 13 mai 2026 et jusqu'à libération des lieux.

5. Sur les demandes accessoires

M. [G] [Q] et Mme [P] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, M. [G] [Q] et Mme [P] [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,