TJ 06088, 3 juill. 2026, RG 25/02077

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 25/02077 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4KG
du 03 Juillet 2026
M.I 26/00000738

affaire : S.C.P. SANTERRE
c/ S.A.R.L. RIVIERA PALACE

Copie exécutoire délivrée à

Me Philippe SAMAK
Me David VARAPODIO

Copie certifiée conforme
délivrée à

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le trois Juillet À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Décembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.P. SANTERRE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. RIVIERA PALACE
C/o SCI LA VOIE DES OLIVIERS
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025, la SCP SANTERRE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL RIVIERA PALACE.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 22 mai 2026, la SCP SANTERRE demande de:
- condamner la SARL RIVIERA PALACE à lui payer la somme provisionnelle de 335 226 euros au titre du retard de livraison, arrêtée au 22 mai 2026,
- désigner un expert judiciaire,
- condamner la SARL RIVIERA PALACE à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL RIVIERA PALACE, dans ses conclusions déposées à l’audience demande :
- le rejet des demandes,
- condamner la SCP SANTERRE à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCP SANTERRE sollicite le paiement d’une provision de 335 226 euros au titre du retard de livraison au motif qu’elle n’a toujours pas été livrée, que le promoteur lui a fait payer 95 % du prix d’un immeuble qui n’est pas hors d’eau ce qui constitue un délit pénal car le paiement progressif du prix est la règle, qu’à ce jour 417 jours de retard ont été cumulés et que ce retard représente 390 587,22 euros. En réponse aux moyens soulevés, elle ajoute que les 45 jours de retard concernant la transformation de la salle de bain en dressing ainsi que les 14 jours de retard liés au décès d’un ouvrier peuvent être déduits ce qui ramène le nombre de jours de retard à 358, que les autres causes alléguées ne peuvent constituer une cause légitime de suspension du délai, que le juge des référés n’a aucune appréciation à effectuer, que l’absence de production d’une lettre du maitre d’oeuvre rend toute contestation non sérieuse et que les motifs listés par le maître d’œuvre dans sa lettre du 2 octobre 2025 produite le 15 mai 2026 ne sont pas visés au contrat.

La SARL RIVIERA PALACE sollicite le rejet de la demande provisionnelle en arguant de l’existence de contestations sérieuses tenant aux causes légitimes de suspension du délai telles que conventionnellement prévues. Elle ajoute que postérieurement à la signature de l’acte de vente, la demanderesse a sollicité de très nombreux travaux modificatifs portant sur la quasi-totalité de l’appartement, qui ont donné lieu à une clause contractuelle et à l’annulation du délai initialement prévu à l’acte de vente remplacé par celui arrêté entre les parties, que parallèlement l’opération a été affectée par plusieurs événements extérieurs caractérisant des causes légitimes de suspension au sens du contrat notamment un accident mortel du chef de chantier, des difficultés techniques de raccordement électrique général de l’immeuble, la résiliation du contrat de l’entreprise titulaire du lot de façades et de peinture et qu’en cours d’instance la situation a évolué car la SCP SANTERRE a été convoquée pour livraison de ses biens et droits immobiliers pour le 23 mai 2026. Elle ajoute que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés car elle relève du juge du fond, qu’elle a obtenu du juge de l’exécution suivant une ordonnance du 16 février 2026 l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur ses biens et que toute créance éventuelle est d’ores et déjà garantie.

En l’espèce, il ressort des pièces aux débats que la SCP SANTERRE a acquis en l’état futur d’achèvement de la SARL RIVIERA PALACE, par acte authentique du 13 juin 2024 trois lots (appartement, cellier et parking) dans l’immeuble dénommé TWIN PALACE, situé à Roquebrune-Cap-Martin, pour le prix de 2.810.000 euros.

L’acte de vente prévoit que :
- le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipements nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2024 sauf, survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Un délai supplémentaire de trois mois est accordé au vendeur pour la livraison, soit un délai ultime au 31 mars 2025.
- en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à la disposition de l’acquéreur, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 1/3.000èmes du prix de vente par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous.

En page 17 et 18, il est prévu au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison notamment: les intempéries, la défaillance ou la liquidation d’une entreprise, le retard entraîné par la défaillance d’entreprise et la recherche d’une nouvelle entreprise s’y substituant, l’accident de chantier, les injonctions administratives ou judiciaires, les retards imputables aux concessionnaires d’énergie, les retards de paiement de l’acquéreur, ycompris au titre des travaux supplémentaires ou modificatifs (TMA).

Il est prévu que ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leurs répercussions sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre.

En cas de travaux modificatifs ou complémentaires il est prévu que par suite de l’exécution des travaux modificatifs ou supplémentaires, le délai de livraison prévu à l’acte de vente se trouvera annulé et remplacé par celui arrêté entre le vendeur et l’acquéreur lors du lancement desdits travaux.

La SCP SANTERRE justifie en produisant un mail du 31 juillet 2024 que, suite à sa demande de travaux modificatifs comprenant notamment la démolition d’une chape, de cloisons, la reconstruction des cloisons, la modification du système hydraulique de la salle de bains et de la plomberie, la SARL RIVIERA PALACE lui a répondu qu’elle n’avait pas eu la possibilité, compte tenu des différents changements sollicités, de procéder à l’avancement attendu des travaux et que le délai actuel était reporté de 45 jours . Elle lui a demandé de valider les devis le plus rapidement possible afin d’éviter un nouveau retard.

La SARL RIVIERA PALACE qui conteste que les parties aient contractualisé un retard de 45 jours, le 31 juillet 2024 justifie cependant que de nouvelles demandes ont été formulées après l’émission dudit devis, que les négociations se sont poursuivies et qu’elle a adressé un courrier par l’intermédiaire de son conseil le 16 octobre 2025, listant les changements sollicités et leur chronologie de sorte que la durée totale de suspension du délai de livraison du fait des travaux modificatifs n’est en l’état, pas clairement déterminée.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de rechercher le nouveau délai arrêté entre le vendeur et l’acquéreur du fait des travaux supplémentaires au vu des contestations soulevées tenant notamment à la durée des négociations.

Par ailleurs, la défenderesse fait état de causes légitimes de suspension pour justifier le retard pris dans la livraison des lots en justifiant notamment d’un accident mortel du chef de chantier le 15 octobre 2024 engendrant une désorganisation de ce dernier et la nécessité de procéder à son remplacement, de la résiliation du marché de l’entreprise FORZA BTP, à laquelle il a été demandé de justifier du respect des règles de sécurité suite au décès et son remplacement par une autre entreprise, des difficultés de raccordement électrique général de l’immeuble, des difficultés rencontrées avec la commune pour obtenir une autorisation de démontage de la grue, la résiliation du marché de travaux de la société ROBAT, chargée du lot façades en raison de malfaçons sur les peintures extérieures et la nécessité de procéder à son remplacement.

Dans un courrier du 2 octobre 2025, le maître d’œuvre ARCHIMED, a indiqué que le chantier subissait certains retards justifiant une prorogation du délai de livraison pour des motifs sérieux et légitimes notamment, des malfaçons affectant les peintures extérieures, des courriers de la mairie attestant du retard à l’obtention de l’autorisation de démontage de la grue, des échanges avec la société ENEDIS et l’entreprise en charge de l’électricité générale faisant état de l’impossibilité de procéder au raccordement final de l’immeuble avant octobre 2025 et la résiliation du marché de travaux avec la société en charge des peintures de la façade et l’intervention de nouvelles entreprises.

Par ailleurs, il est justifié que par courriers recommandés du 8 octobre 2025 puis du 19 janvier 2026 dont la demanderesse a accusé réception , Maitre [V], notaire a informé les acquéreurs de la mise en application de la prorogation du délai de livraison en faisant état de malfaçons dans les travaux, des courriers de la mairie attestant du retard à l’obtention de l’autorisation de démontage de la grue et des échanges avec la société ENEDIS l’entreprise en charge de l’électricité générale faisant état de l’impossibilité de procéder au raccordement final de l’immeuble avant octobre 2025.

Enfin, il ressort des pièces produites aux débats que la SARL RIVIERA PALACE a convoqué la SCP SANTERRE le 23 mai 2026 aux fins de procéder à la livraison du bien et à la remise des clés, en versant un courrier du maître d’œuvre établissant qu’une attestation d’achèvement des travaux a été déposée.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur le bien-fondé des causes de retard du délai de livraison invoquées par le vendeur ni sur le nombre de jours de retard qu’elles ont pu entraîner pour déterminer si indemnités sont dues, ces éléments relevant d’une analyse au fond.

En conséquence, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La SCP SANTERRE sollicite une mesure d’expertise en faisant valoir qu’un débat aura lieu au fond sur la réalité des retards, leur caractère légitime et le doublement systématique de toutes les causes convenues, que leur appréciation nécessite des éléments techniques, que l’attestation de l’architecte du 20 septembre 2024 est mensongère, que les paiements exigibles ne pouvaient excéder 70 % du prix à la mise hors d’eau du bâtiment et 95 % du prix à son achèvement et que les sommes qu’elle a réglées n’étaient pas dues au regard de l’état d’avancement du chantier.

Il ressort des pièces produites que dans l’acte de vente du 13 juin 2024, la somme de 1 967 000 euros a été payée comptant avec cette précision que le surplus soit la somme de 843 000 euros sera payée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il est précisé que 70 % du prix est payé à la signature, 25 % aux finitions et 5 % à la remise des clés.

Selon une attestation du 22 mai 2024, le maître d’œuvre a indiqué que les travaux d’étanchéité du bâtiment A étaient en cours pour mise hors d’eau du bâtiment puis dans une seconde attestation du 20 septembre 2024 que les travaux d’étanchéité du bâtiment A pour mise hors d’eau du bâtiment étaient en cours ainsi que les travaux de finition dudit bâtiment.

Il est établi que le 24 septembre 2024, le notaire a sollicité le règlement de la somme de 702 500 euros représentant 25 % du prix restant, portant ainsi les paiements à 95 % du prix.

La demanderesse soutient cependant avoir payé 70 % du prix lors de l’acte du 12 juin 2024 sur le fondement d’informations inexactes du vendeur dans l’acte de vente car le bâtiment n’était pas encore hors d’eau à cette date puis 25 % du prix restant alors que l’immeuble n’était pas achevé et ce en violation des dispositions de l’article R261- 14 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que les paiements ne peuvent excéder au total 35% du prix à l'achèvement des fondations,70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Par ailleurs, il est constant qu’un litige oppose les parties sur le retard pris dans le chantier, les causes de retard alléguées et leur durée.

Bien que la défenderesse qui s’oppose à l’expertise, soulève à juste titre qu’il n’appartient pas à l’expert de porter d’appréciation d’ordre juridique, force est cependant de relever qu’elle fournit peu d’explications sur la chronologie des appels de fonds contestés par la demanderesse eu égard à l’état d’avancement du chantier et qu’il peut être confié à un expert la mission de donner tous éléments techniques sur l’état d’avancement du chantier, les causes de retard alléguées et leurs répercussions.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments il sera fait droit à la demande d’expertise qui repose bien sur un motif légitime eu égard aux différends opposant les parties sur l’état d’avancement des travaux les sommes appelées par le vendeur sur la base des attestations délivrées par le maître d’œuvre et le retard de livraison.

Les modalités de l’expertise dont les frais seront mis à la charge de la SCP SANTERRE qui intérêt à ce qu’elle soit ordonnée seront précisées au dispositif de la décision.

La demande tendant à confier à l’expert la mission de déterminer la conformité ou non des appels de fonds avec le contrat et les dispositions légales, de donner son avis sur les retards légitimes au sens des stipulations contractuelles et sur l’existence d’un déséquilibre significatif entre l’obligation d’achèvement et de livraison et le doublement contractuel de toutes les causes convenues comme légitimes sera cependant rejetée dans la mesure où ces chefs de mission excèdent les compétences de l’expert qui ne peut pas porter d’appréciation d’ordre juridique.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de l’issue de la nature du litige les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées et les dépens resteront à la charge de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS