TJ 92050, 27 mai 2026, RG 25/04676

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 25/04676 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2BTL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis135 [Adresse 1] pris en la personne de son syndic :

C/

[G] [M]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis135 [Adresse 1] pris en la personne de son syndic :
Société [X] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

DEFENDERESSE

Madame [G] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [M] est propriétaire des lots n°124 (chambre), 173 (appartement trois pièces) et 185 (cave) au sein de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l'a faite assigner en paiement, par acte délivré le 7 février 2025 afin d'obtenir paiement de la somme de 21.714,73 euros au titre des charges impayées au premier trimestre 2025, 450 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, 1.500 euros au titre de dommages et intérêts et 1.320 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :
" RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] en ses fins et prétentions à l'encontre de Mme [M],
Condamner Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :
1°) la somme principale de 23.035,81 € à titre d'arriéré de charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2°) La somme de 450 € au titre de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
3°) la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de cette défaillance,
4°) la somme de 1 320 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
5°) tous les dépens qui comprendront notamment les frais d'assignation, les frais de signification de conclusions ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l'exécution du jugement à intervenir. "

Mme [G] [M], assignée à étude, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 3 octobre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur " .

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 23.035,81 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Il justifie par la production d'un relevé de propriété que Mme [G] [M] est propriétaire des lots n°124, 173 et 185 au sein de l'immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales du :
- du 21 juin 2021 ayant approuvé des comptes travaux, les comptes de l'exercice 2020, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2022, voté des travaux et approuvé le principe de la saisie immobilière des biens de Mme [M],

- du 11 juin 2024 ayant approuvé des comptes travaux, les comptes de l'exercice 2023, ajusté le budget pour l'exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2025 et voté des travaux,

- du 12 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2026 et voté des travaux,

-le décompte des sommes dues sur la période du 01 février 2023 au 01 juillet 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 23.035,81 euros au titre des charges et travaux impayés.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 23.035,81 euros au titre des charges impayées au 01 juillet 2025.
Le syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 450 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance dont il indique qu'il s'agit de la facturation du 21 novembre 2024 " au titre de la transmission du dossier d'assignation par le syndic ".

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 12 juin 2024 au 11 octobre 2025.

Ces frais de dossier ne sont accompagnés d'aucun justificatif outre le fait que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, ce qui n'est pas justifié en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Par conséquent, Mme [G] [M] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.035,81 euros au titre des charges dues sur la période du 01 février 2023 au 01 juillet 2025 (appel du 3e trimestre 2025 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l'assignation sur la somme de 21. 714,73 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que le non paiement des charges de copropriété occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu'il fragilise l'équilibre financier du syndicat qui ne dispose d'aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers par tous les copropriétaires des charges dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion.

Il indique que le non paiement des charges l'a contraint à faire l'avance des charges de copropriété et que la défaillance de Mme [M] a mis en péril sa trésorerie, expliquant qu'il a ainsi été conduit à faire voter la saisie immobilière des lots de copropriété de Mme [M] au cours de l'assemblée générale de 2021.

Il ajoute que la jurisprudence constante retient que ces manquements répétés causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l'immeuble, un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et que les manquements d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'un faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il sollicite ainsi que lui soit allouée la somme de 1.500 euros.

Il ressort des pièces produites que Mme [M] a déjà été condamnée par le tribunal de proximité de Courbevoie par jugements du :
-24 novembre 2016, à régler les charges d'un montant de 4.764,06 euros arrêtées au 29 août 2016, outre la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
-26 novembre 2021 à régler les charges d'un montant de 5.106,53 euros arrêtées au 20 septembre 2021, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
-16 juin 2023 pour les charges d'un montant de 7.130,64 euros arrêtées au 01 janvier 2023, outre la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le relevé de compte produit démontre que les impayés se sont poursuivis dès les appels du 01 février 2023, aucun règlement n'ayant été effectué sur toute la période pour laquelle le syndicat des copropriétaires réclame paiement.

Or, malgré ces condamnations, Mme [M] a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprie?taires à l'assigner pour la quatrième fois.

Ainsi, le comportement de Mme [M] qui persiste à ne pas régler ses charges, sans qu'il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, Mme [M] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [M], partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Tenu aux dépens, Mme [G] [M] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.320 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS