TJ 92050, 6 juill. 2026, RG 26/00608

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 JUILLET 2026

N° RG 26/00608 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3Q5T

N° de minute :

S.C.I. NF COLOMBES

c/

S.A.S. BK, exerçant sous l’enseigne [P], [L] [O]

DEMANDERESSE

S.C.I. NF COLOMBES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DEFENDEURS

S.A.S. BK, exerçant sous l’enseigne [P]
[Adresse 2] et [Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [L] [O]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, la société FONCIERE PARIS RIVE GAUCHE, aux droits de laquelle vient la société NF COLOMBES, a donné à bail à la société BK un local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 7 mars 2018, et moyennant un loyer annuel de 64.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance, aux fins d’exercer une activité de restauration avec extraction.

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, Monsieur [L] [O] s’est porté caution solidaire de la société BK pour tout paiement de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation dus à la société FONCIERE PARIS RIVE GAUCHE dans la limite de 201.000 euros.

Par avenant du 8 janvier 2021, les parties ont inclus la location d’un emplacement de parking dans l’assiette du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, la société NF COLOMBES a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail, portant sur le paiement de la somme de 38.431,04 au titre de son arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026, la société NF COLOMBES a assigné la société BK devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :
-          Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 7 mars 2018 à la date du 2 janvier 2025 ;
-          A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;  
-          Ordonner l’expulsion de la société BK ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;
-          Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises garnissant les lieux loués dans un garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la société BK ;
-          Condamner solidairement la société BK et Monsieur [L] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 57.919,43 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation dus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025, date du commandement de payer ;
-          Condamner solidairement la société BK et Monsieur [L] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 33.697,74 euros, provisions sur charges et taxes comprises, indexée suivant l'indice trimestriel des loyers commerciaux tel que prévu au bail à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;
-          Condamner la société BK à lui verser la somme de 279,38 euros au titre des frais d’actes de commissaire de justice ;
-          Condamner solidairement la société BK et Monsieur [L] [O] à lui verser à titre provisionnel la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ;
-          Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
-          Condamner la société BK à payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
 
A l'audience du 4 juin 2026, la société NF COLOMBES, représentée par son conseil, soutient oralement des conclusions signifiées à étude le 1er juin 2026 actualisant à 36.998,10 euros le montant de la dette locative suivant décompte arrêté au 2 mai 2026, reprenant pour le surplus les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance et demandant de condamner la société BK à laisser pénétrer au sein du local du restaurant la société NF COLOMBES accompagnée de la société mandatée et du syndic de la copropriété de l’immeuble, le cabinet COPROSUR, pour procéder aux opérations de recherche de fuite à ses frais exclusifs et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision et autoriser la demanderesse passé un délai de 15 jours à compter de la présente décision à pénétrer dans le local assisté d’un commissaire de justice autorisé à solliciter le concours de la force publique et à s’adjoindre les services d’un serrurier pour y pénétrer, aux frais exclusifs de la défenderesse.

En défense, régulièrement assignées à étude, la société BK et Monsieur [L] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
-  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail du 7 mars 2018 conclu entre la société NF COLOMBES et la société BK au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte dans son article article 21 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 2 décembre 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 38.431,04 au titre des loyers échus dus.

Cependant, ce document ne mentionne ni la nature des sommes réclamées ni les échéances auxquelles elles se rapportent, et le décompte correspondant n’est pas produit à la cause. Il convient de relever que les extraits de compte postérieurs ne précisent pas à quel titre les sommes sont appelées, d’autant que chaque échéance présente d’importantes variations et sont passées à des périodes du mois aléatoires (7.586,81 euros le 1er octobre 2023, 8.255,81 euros le 28 août 2025 et le 10 octobre 2025, outre 6.076,80 euros également appelés à cette même date, 11.232,58 euros le 5 janvier 2026…).

Au vu de cette impossibilité de vérifier le caractère fautif du défaut de paiement allégué en demande, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 7 mars 2018 soit acquis.

Dès lors, la société NF COLOMBES défaillant à apporter la preuve qui lui incombe, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’enlèvement des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, le prononcé de la résiliation excède les pouvoirs alloués au juge des référés et relève de la compétence des juges du fond. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

-         Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
En l’espèce, la société NF COLOMBES produit un extrait de compte faisant apparaître un solde de 36.998,10 euros au 2 mai 2026. Cependant, ce document ne précise pas à quelle titre les sommes sont appelées et n’en comporte pas le détail, ne permettant notamment pas de comprendre les variations de chaque échéance. Ainsi, cet élément est insuffisant pour établir de manière non sérieusement contestable l’existence d’une créance et il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.
-         Sur la provision au titre des dommages-intérêts
La société BK allègue d’un préjudice lié au non-paiement des loyers, en raison des frais d’entretien courant qu’elle supporte. Dans la mesure où elle n’établit pas avec l’évidence requise en référé l’existence d’un arriéré locatif, il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de condamnation au titre des frais d’actes de commissaire de justice

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner au paiement d’une somme d’argent non provisionnelle. De surcroit, les frais de commissaire de justice sont inclus dans les frais irrépétibles et dans les dépens. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’engagement de la caution

En l’absence de condamnation de la société BK au paiement d’une somme d’argent, il n’y a pas lieu à statuer sur l’engagement de Monsieur [L] [O] en tant que caution.

Sur l’accès aux locaux

Aux termes de l'article 835 dudit code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un préjudice ou la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

L’article 1724 du Code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

En l’espèce, la société demanderesse fait état d’une fuite constatée au sein de l’immeuble, sous le local de la société BK, et d’un refus de la société preneuse de lui permettre l’accès aux locaux.
L’article 11 du bail commercial indique que « le preneur devra laisser les représentants du bailleur pénétrer dans les lieux chaque fois que le bailleur le jugera nécessaire, avec préavis d’au mois vingt-quatre heures sauf urgence ». L’article 13 précise que « le preneur devra souffrir et laisser faire sans pouvoir en discuter l’urgence ni prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer tous les travaux que le bailleur jugera nécessaire ».

Or par courrier du 23 décembre 2025 délivré le 29 décembre 2025, le conseil de la société NF COLOMBES a enjoint la société BK de lui communiquer sous 5 jours sa disponibilité pour l’intervention d’un technicien aux fins de recherche de fuite et de réalisation des mesures provisoires qui s’imposent. Dans un courriel du 27 avril 2026, le syndic fait état d’un refus de la défenderesse concernant l’accès au local.

Ainsi, le refus de la société BK de permettre l’accès aux lieux loués est contraire aux dispositions du contrat conclu entre les parties le 7 mars 2018 et entraine un retard dans l’identification des causes du dégât des eaux affectant l’immeuble.

L’existence d’un trouble manifestement illicite étant établi, il sera fait injonction à la société BK d’autoriser l’accès au local loué à la société NF COLOMBES accompagnée du syndic et d’une société mandatée aux fins de procéder à une recherche de fuite, à la condition d’avoir été informée 24 heures avant. Une astreinte de 500 euros par refus d’accès sera prévue, dans la limite d’une période de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Cette mesure apparaissant suffisamment coercitive et aucun élément technique n’établissant l’urgence de cette intervention, il n’y a pas lieu d’autoriser la demanderesse à pénétrer de force dans le local. De même, il n’apparaît pas justifié de mettre les frais de recherche de fuite à la charge de la société BK en l’absence d’éléments établissant que la fuite trouve son origine dans son local.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens dont la liste est fixée par la loi. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société BK.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de condamner la société BK à verser à NF COLOMBES la somme de 1.000 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
           
PAR CES MOTIFS,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation, et d’enlèvement des objets mobiliers ;
 
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et sur la demande de provision au titre de dommages-intérêts ;
 
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre des frais de commissaire de justice ;
 
Faisons injonction à la société BK d’autoriser l’accès à la société NF COLOMBES, accompagnée du syndic et d’une société mandatée, au local loué sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4], aux fins de procéder à une recherche de fuite ;
 
Disons que la société BK devra être informée au minimum 24 heures avant de la date de passage;

Assortissons cette injonction d’une astreinte de 500 euros par refus d’accès, dans la limite d’une période de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons la société BK aux dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la société BK à payer à la société NF COLOMBES la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
 
FAIT À [Localité 5], le 06 juillet 2026.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge