TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/09461

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 24/09461 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6DQ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]” [Adresse 2] - [Adresse 3] [Localité 2] [Z] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. MOULIN DE LA ROSERAIE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] représenté par son syndic :
Cabinet FONCIA IMMOBILIAS
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004
Situation :

DEFENDERESSE

S.C.I. MOULIN DE LA ROSERAIE
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Moulin De La [Adresse 8] est propriétaire d’un lot au sein de la résidence [Adresse 9] - [Adresse 10] à Meudon La Foret (92360), soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Moulin De La [Adresse 8] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Foncia Immobilias, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 novembre 2024.

Par « conclusions d’actualisation de créance », signifiées à la défenderesse le 03 novembre 2025 et notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la SCI Moulin De La [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] la [Adresse 12], représenté par son syndic Foncia Immobilias, ayant pour enseigne commerciale Foncia [P] :
- la somme, en principal, de 5.096,99 euros - au 29 octobre 2025- 4ème trimestre 2025 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglés avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,
- la somme de 1.366,07 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,
- la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

La condamner à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 5.096,99 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 29 octobre 2025, appel du 4e trimestre 2025 compris.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Moulin De La Roseraie est propriétaire des lots n° 6407 et 6417 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
-les appels de fonds et de travaux adressés à la défenderesse,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2023, 26 juin 2023, 25 mars 2024 et 05 mai 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2023 à 2026, voté divers travaux et élu le syndic actuel,
-un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024 portant solde débiteur de 10.017,02 euros au titre de charges de copropriété impayées dont 1.327,53 euros de frais de recouvrement,
-un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 portant un solde débiteur de 6.436,06 euros comprenant la somme de 5.069,99 euros au titre des charges de copropriété impayées et 1.366,07 euros au titre de frais de recouvrement.

Le syndicat justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 5.069,99 euros (6.436,06 – 1.366,07) au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2025, appel du 4e trimestre 2025 inclus, que la SCI Moulin De La Roseraie sera condamnée à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d'intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 adressé à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer du 25 octobre 2023 adressé par exploit de commissaire de justice à la SCI Moulin De La Roseraie portant sur la somme en principal de 6.668,10 euros.

Il apparaît toutefois que de nombreuses sommes sont venues à échéance postérieurement à cette date.

Les intérêts au taux légal courront donc à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.366,07 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le commandement de payer du 25 octobre 2023 adressée à la SCI Moulin De La Roseraie pour la somme de 6.828,52 euros incluant le coût de l’acte d’un montant de 160,42 euros TTC,
- un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024 portant solde débiteur de 10.017,02 euros au titre de charges de copropriété impayées dont 1.327,53 euros de frais de recouvrement décomposés de façon suivante :
-40 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 20 mai 2022,
-40 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 16 novembre 2022,
-180 euros au titre de « LGF transm. dossier c/ Huissier » facturés le 06 décembre 2022,
-175,44 euros au titre de « SCP [S] commandement de payer 06 décembre 2022 » facturés le 1er février 2023,
-220 euros au titre de « LGF transm. dossier c/ Huissier » facturés le 25 octobre 2023,
-222,09 euros au titre de « [S] commandement de payer aff. SCI Moulin » facturés le 26 octobre 2023,
-450 euros au titre de « transmission. doss avocat » facturés le 20 novembre 2023 ;
- un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 dans lequel les sommes au titre de frais de recouvrement suivant apparaissent :
-108,54 euros au titre de «  [S] commandement de payer aff.SCI Moulin » facturés le 25 novembre 2024,
- 70 euros au titre de «  annulation partielle frais trans. Doss. HJ » remboursés le 24 décembre 2024.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026. Dès lors les prestations de syndic facturées en dehors de cette période contractuelle seront écartées.

Par ailleurs les prestations de transmission de dossier à l’avocat ou à l’auxiliaire de justice font partie des missions de base de tout syndic pour le recouvrement de sa créance. Les frais y afférents doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

En outre, il n’est pas justifié du commandement de payer facturé le 1er février 2023.

Dès lors, seuls les frais du commandement de payer du 25 octobre 2023 facturé le 26 octobre 2023, dont il est justifié, seront comptabilisés.

Le syndicat des copropriétaires est donc détenteur d’une créance de 222,09 euros à l’égard de la défenderesse au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance qu’elle sera condamnée à lui verser.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1240 du code civil.

Il soutient que le paiement irrégulier des charges de copropriété par la défenderesse contraint les autres copropriétaires à supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété et cause ainsi un préjudice distinct du seul retard de paiement. Il ajoute que la carence d’un copropriétaire prive le syndicat des copropriétaires de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’oblige à exposer des frais de recouvrement.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de ses charges de copropriété en l’espèce a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

III Sur les mesures accessoires

La SCI Moulin De La Roseraie, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas les frais d’exécution forcée qui sont hypothétiques.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une indemnité de 1.500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la défenderesse sera condamnée à lui payer.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS