TJ 92050, 27 mai 2026, RG 25/02374

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 25/02374 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZYVN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Q] [Localité 2]/[P]” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[J] [C], [D] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]/[P]” sis [Adresse 1] représenté par son syndic :
Société CITYA BELVIA RUNGIS
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

défaillant

Madame [D] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [C] et M. [J] [C] sont propriétaires indivis des lots n° 470 et 490 au sein de l'immeuble "[Adresse 2]" [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner, par actes délivrés le 12 mars 2025, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36, 55, 60 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1256, 1240 du code civil, 44, 699 et 700 du code de procédure civile, demande au tribunal de :
“RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, en son action ;
L'EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER solidairement Madame [D] [C] et Monsieur [J] [C], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 14.165,61 euros, correspondant à :
-13.321,38 euros à titre principal, charges arrêtées au 10 mars 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ;
-844.23 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;
CONDAMNER solidairement Madame [D] [C] et Monsieur [J] [C], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Madame [D] [C] et Monsieur [J] [C], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [D] [C] et Monsieur [J] [C], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l'assignation.”
Mme [D] [C] et M. [J] [C], assignés à étude n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
La clôture a été prononcée le 23 octobre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; "
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 13 321,38 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat du 14 juin 2022.
Il justifie par la production d'un relevé de propriété que M. et Mme [C] sont propriétaires des lots n° 470 et 490 au sein de l'immeuble susnommé.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales du :
- du 18 avril 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018, approuvé des comptes travaux, ajusté le budget pour l'exercice 2019, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2020 et voté des travaux, accompagné de son attestation de non recours,
- du 17 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019, approuvé des comptes travaux, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2021 et voté des travaux, accompagné de son attestation de non recours,
- du 10 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020, approuvé des comptes travaux, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2022 et voté des travaux, accompagné de son attestation de non recours,
- du 21 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021, approuvé des comptes travaux, ajusté le budget pour l'exercice 2022, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023, accompagné de son attestation de non recours,
- du 27 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2024, accompagné de son attestation de non recours,
- du 27 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2023, ajusté le budget pour l'exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2025 et voté des travaux, accompagné de son attestation de non recours,
- la mise en demeure du 12 juin 2020 de payer la somme en principal de 8.972,12 euros (arrêtée au 2e trimestre 2020), accompagnée de l'accusé de réception,
- la mise en demeure du 19 septembre 2022 de payer la somme en principal de 16.783,80 euros, accompagnée de l'accusé de réception,
-le décompte des sommes dues sur la période du 01 avril 2020 au 01 janvier 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 14.165,61 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir les sommes de :
-33,60 euros facturés le 15 juin 2020 au titre de " frais de relance LRAR ",
-100,43 euros facturés le 29 septembre 2021 sous le libellé " abc justice CDTCHARG COP",
-184,60 euros facturés le 14 juin 2022 au titre de la délivrance de l'assignation,
-480 euros facturés le 14 juin 2022 sous le libellé " contentieux ",
-45,60 euros facturés le 19 septembre 2022 au titre d'une mise en demeure,
soit un total de 844,23 euros.
Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 28 juin 2024 au 30 juin 2025 de telle sorte qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 28 juin 2024.
Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.
Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 13.321,38 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025, pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).
Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2022.
Toutefois, le montant mentionné dans cette mise en demeure étant supérieur au montant réclamé dans la présente instance, il convient de faire partir les intérêts à compter de la délivrance de l'assignation.
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.
Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs
Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [C] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l'article 5° en page 100 stipule que " dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l'acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l'exécution des conditions du règlement de copropriété. "
Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s'agissant des seules charges, M. et Mme [C] étant condamnés in solidum, pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le syndicat des copropriétaires explique qu'en n'honorant pas les appels de charges, les débiteurs exposent et contraignent en réalité les autres copropriétaires à faire l'avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu'ils contrarient injustement.
Or, il indique que les manquements apportés par un copropriétaire au paiement de ses charges, sans justifier de raisons expliquant sa carence, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l'immeuble, un préjudice financier certain d ont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il ajoute qu'il n'est pas un organisme financier et qu'il n'a pas à supporter les carences d'un copropriétaire, ayant des conséquences inévitables sur la trésorerie de l'immeuble, sa bonne gestion et son entretien.
Enfin, il indique que M. et Mme [C] ont déjà été condamnés pour non paiement de charges, par décision du tribunal de proximité de Vanves en date du 02 décembre 2020, les causes de ce jugement n'étant pas entièrement soldées.
Il soutient qu'il convient donc de sanctionner ce comportement par l'octroi de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi et il sollicite ainsi la somme de 3000 euros.
En l'espèce, M. et Mme [C] ont été condamnés par jugement du 02 décembre 2020 rendu par le tribunal de proximité de Vanves à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8.207,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 2020, outre celle de 300 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Or, malgré cette condamnation, M. et Mme [C] ont de nouveau failli à leurs obligations de copropriétaires en accumulant, dès le second trimestre 2020, de nouveaux des arriérés, aucun règlement n'étant intervenu sur la période, ce qui a donc contraint le syndicat des coproprie?taires à les assigner en paiement une nouvelle fois.
Le comportement de M. et Mme [C] qui, malgré cette condamnation, persistent à ne pas régler leurs charges, sans qu'il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. et Mme [C] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros que M. et Mme [C] sont condamnés in solidum à lui régler.
Sur les demandes accessoires
M. et Mme [C], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement Mme [D] [C] et M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 13.321,38 euros au titre des charges impayées au 01 janvier 2025, au titre de la période du 01 avril 2020 au 01 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 7] à [Localité 6] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement ; CONDAMNE in solidum Mme [D] [C] et M. [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts CONDAMNE in solidum Mme [D] [C] et M. [J] [C] aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE in solidum Mme [D] [C] et M. [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.