TJ 92050, 27 mai 2026, RG 25/01652

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 25/01652 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZRYB

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[L] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic
SAS PROGESTION
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [Y] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Progestion, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 18 février 2025 aux fins de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Progestion, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [L] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Progestion, la somme totale de 13.898,87 euros, correspondant à :

12.958,87 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

940 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [L] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Progestion, la somme totale de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [L] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Progestion, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [L] [Y], aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions. 

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [Y] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de 12.958,87 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 février 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
-un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [Y] est propriétaire des lots n°18, 61 et 182 de l’état descriptif de division,
-les procès-verbaux des assemblées générales du 27 janvier 2020, 2 octobre 2020, 30 mars 2021, 16 novembre 2022 et 12 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018-2019 à 2022-2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2019-2020 à 2024-2025 et voté divers travaux,
-les appels de fonds adressés au défendeur,
-un décompte de charges et frais du défendeur faisant apparaître un solde débiteur de 10.151,63 euros sur la période du 10 juillet 2023 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Il apparaît sur le décompte produit une ligne intitulée « reprise citya » en date du 1er juillet 2023, d’un montant de 5.709,13 euros. Cette somme, qui correspond aux charges et travaux appelés sur la période du 1er janvier au 1er juillet 2023, ainsi qu’il ressort du grand livre de la copropriété versé aux débats, est justifiée et sera ainsi prise en compte.

En revanche il convient d’exclure des sommes dues au titre des charges les sommes de :
186 euros facturée le 10 juillet 2023, qui correspondent à des honoraires d’avocat,50 euros facturée le 8 décembre 2023, qui sont des frais de mise en demeure,62 euros facturée le 22 janvier 2024, qui sont des frais de relance après mise en demeure.
En conséquence, au vu de ces considérations, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 9.853,63 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés sur la période du 10 juillet 2023 au 1er janvier 2025, que M. [Y] sera condamné à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 août 2022 adressée à M. [Y].

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure par avocat adressée au défendeur le 08 août 2022 sans l’accusé de réception correspondant. Dès lors, les intérêts au taux légal courront sur la somme allouée au titre des charges de copropriété et de travaux à compter de l’assignation du 18 février 2025.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 940 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en versant aux débats un décompte dans la partie « paiement des frais exposés » faisant apparaitre un solde débiteur de 1.126 euros dont 186 euros de frais irrépétibles qui seront étudiés à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 12 mars 2023 au 31 mars 2025, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour toutes les prestations du syndic facturées avant la prise d’effet de ce contrat.

Par ailleurs s’agissant des « frais de mise en demeure » facturés le 08 décembre 2023 et de « rappel de mise en demeure » facturés le 22 janvier 2024, prévus au contrat de syndic, le demandeur ne justifie pas de ces prestations.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriété dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.
Il ajoute que le débiteur expose et contraint en fait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.
Il explique que cette situation cause « un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires », qu’il « n’est pas un organisme financier » et n’a pas à supporter les carences d’un copropriétaire, carences ayant des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [Y] dans le paiement de ses charges de copropriété en l’espèce a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal sur les sommes qui lui sont dues soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées, y compris le cas échéant au titre des frai irrépétibles, seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

III Sur les demandes accessoires

M. [Y], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le défendeur est condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS