TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/07005

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° R.G. : 24/07005 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOZV

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[D] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], pris en la personne de son syndic
Cabinet JOURDAN
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DÉFENDERESSE

Madame [D] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [D] [W] est propriétaire des lots n° 2 et 39 au sein de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner en paiement, par acte délivré le 16 juillet 2024, afin d’obtenir paiement de la somme de 15.279,52 euros au titre des charges impayées au 02 juillet 2024, 279,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, 1.500 euros au titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025 à la juridiction et signifiée à la défenderesse le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :
« Condamner Madame [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet JOURDAN, les sommes suivantes :
17.741,78 € € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1eroctobre 2025 inclus (après répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 279,72 € au titre des frais nécessaires, 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [D] [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer du 25 octobre 2023 si ces derniers n’étaient pas retenus au titre des frais nécessaires, dont distraction au profit de la SELAFA [Localité 7], conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;
Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Mme [D] [W], assignée à domicile, par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
La clôture a été prononcée le 23 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 24 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 17 741,78 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Il justifie par la production d’un relevé de propriété que Mme [D] [W] est propriétaire des lots n°2 et 39 au sein de l’immeuble susnommé.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales du :
- du 25 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, approuvé des comptes travaux et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,
- du 7 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, approuvé des comptes travaux, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et voté divers travaux, accompagné de son attestation de non recours,
- du 27 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget pour l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, accompagné de son attestation de non recours,
- du 27 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté des travaux de ventilation,
- du 18 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024, approuvé des comptes travaux, ajusté le budget pour l’exercice 2025, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2026 et voté des travaux de traitement des conduits de ventilation,
- le décompte des sommes dues sur la période du 10 février 2022 au 1er octobre 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 18 021,50 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :
- 24 euros facturés le 10 février 2022 au titre de frais de relance,
- 54 euros facturés le 16 novembre 2022 au titre de frais de mise en demeure,
- 24 euros facturés le 03 février 2023 au titre de frais de relance,
- 177,72 euros facturés le 02 novembre 2023 au titre des frais d’huissier pour la délivrance d’un commandement de payer,
soit un total de 279,72 euros.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 27 juin 2024 au 30 septembre 2025 et du 18 juin 2025 au 30 septembre 2026 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de frais de mise en demeure et de relance, facturées avant l’entrée en vigueur du premier contrat, le 27 juin 2024.
Ainsi, seuls les frais de commandement de payer du 25 octobre 2025 d’un montant de 177,72 euros, frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés au dossier par la production de l’acte et de la facture, sont retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 17 741,78 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2025 et de 177,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, Mme [D] [W] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 741,78 euros au titre des charges dues pour la période du 10 février 2022 au 1er octobre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation, sur la somme de 15 279,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.
Le syndicat des copropriétaires explique que l’importance de la somme due par Mme [D] [W] lui cause des problèmes de trésorerie extrêmement importants et que les copropriétaires doivent faire l’avance des charges impayées par ce copropriétaire afin que les fournisseurs soient payés. Il soutient qu’il convient donc de sanctionner ce comportement par l’octroi de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi et il sollicite ainsi la somme de 2000 euros.
Toutefois, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [D] [W] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Mme [D] [W], partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
La SELAFA [Localité 7], qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Tenue aux dépens, Mme [D] [W] est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 17 741,78 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2025, pour la période du 10 février 2022 au 1er octobre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 15 279,52 euros et du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Mme [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 177,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [D] [W] aux entiers dépens de l’instance ; AUTORISE la SELAFA [Localité 7] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE Mme [D] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.