TJ 35288, 29 juin 2026, RG 24/00477

JUGEMENT du 29 Juin 2026

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N° RG 24/00477 - N° Portalis DBYD-W-B7I-DOHU

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SITUEE [Adresse 1] [Localité 1]
représenté (à compter du 01/10/2025) par son syndic :
SARL SYNDIC BR & CONSEILS
[Adresse 2]
[Localité 2]

C/

S.C.I. SCI [Adresse 3] société civile immobilière inscrite au RCS de SAINT MALO sous le n°379 692 783.

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Monsieur PLOUX Gwénolé, Président siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 16 Mars 2026

Jugement contradictoire mis à disposition le 29 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE située [Adresse 4]
représenté par son syndic Société KEREDES
dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Isabelle GERARD de la SELARL GERARD REHEL, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

S.C.I. [Adresse 3]
société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 3] MALO sous le n°379 692 783.,
dont le siège social est sis [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

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Exposé du litige
Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représente la copropriété des parcelles cadastrées Section AC n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], situées [Adresse 7] à [Localité 4]. L’immeuble jouxte les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » sur lesquelles était édifié un petit bâtiment à usage de remise et un immeuble de deux étages.
Par jugement du tribunal administratif de Rennes en date du 29 mars 1990, confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes, il a été ordonné la démolition de l’immeuble situé [Adresse 9] à Saint-Malo. Cette démolition a mis à découvert le mur de refend séparant les deux propriétés.
Suivant arrêt rendu le 17 février 2011, la cour d’appel de [Localité 5] a, entre autres dispositions :
- condamné la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » à faire effectuer, dans un délai de 4 mois suivant la signification de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux de confortation du mur subsistant sur la parcelle [Cadastre 4] lui appartenant, selon les prescriptions du devis établi par la société EITA ;
- condamné la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » à payer au Syndicat de copropriétaire du [Adresse 7] la somme de 3.033,59 euros au titre des travaux de remise en état intérieurs.
La cour d’appel de Rennes a partagé le coût des travaux de remise en état de l’immeuble situé [Adresse 7] à hauteur de 40 % pour le syndicat de copropriétaires et 60 % pour la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » compte-tenu du manque d’entretien de l’immeuble de la copropriété. Toutefois, il a été précisé que les travaux relatifs à la confortation du mur subsistant appartenant à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » devaient intégralement rester à la charge de ce cette dernière.
Des travaux ont été réalisés par la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] ».
Toutefois, le 27 octobre 2020, un procès-verbal de constat a été dressé à la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] par M. [A], huissier de justice, aux fins de relever de nouveaux désordres affectant l’immeuble situé [Adresse 7].
Suivant ordonnance du juge des référés en date du 22 avril 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée. Monsieur [U] a été désigné à cet effet.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 décembre 2023.
Par assignation délivrée le 19 mars 2024, le SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], par le biais de son syndic, a assigné la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » dans le cadre d’une procédure à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins notamment de condamnation de la SCI défenderesse à exécuter les travaux de protection préconisés par l’expert sous astreinte de 200 euros par jour de retard, après y avoir été autorisée par ordonnance de la Présidente du tribunal judicaire de SAINT-MALO en date du 15 février 2024.
L’affaire a finalement était renvoyée au juge de la mise en état lors de l’audience civile du juge unique du 3 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2024, le syndicat de copropriétaires de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 7] demande au tribunal de :
- débouter la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention;
- condamner la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à exécuter sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux de protection listés par l’expert judiciaire dans son rapport et dans les délais préconisés par lui, à savoir :
- prévoir une protection systématique de toutes les têtes de mur ;
- prévoir une protection contre les intempéries de tous les murs (pas seulement le mur séparatif) présentant des pierres apparentes ;
- renforcer les contreforts du mur et installer des butonnages en partie haute ;
- supprimer toute la végétation au sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ;
- prévoir un drainage du sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » afin de limiter les pénétrations d’eau dans les caves ;
- prévoir un entretien régulier de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ;
- condamner la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à payer au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété située [Adresse 10] à SAINT MALO (35400), représentée par son Syndic en exercice, la Société KEREDES, la somme de 127 643,34 euros correspondant montant des travaux devisés par Monsieur [W], architecte et Monsieur [Q], soit :
- 5 073,33 euros pour le couronnement des têtes de mur :
- 101 953,42 euros pour l’assainissement des caves ;
- 12 128, 66 euros pour les frais annexes ;
- 8 157,42 euros pour la réhabilitation de l’appartement de Monsieur [Q] ;
- condamner la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 10] à SAINT MALO (35400), représentée par son syndic en exercice, la société KEREDES, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » aux entiers dépens dont ceux d’expertise judiciaire;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 avril 2025, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » demande au tribunal de :
- dire irrecevable et mal fondé le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de toutes ses demandes fins et conclusions ;
- écarter l’exécution provisoire. 
En application des articles 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, le tribunal ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.
La clôture de la procédure a été prononcée le 2 mai 2025, et l'affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026.
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Motifs

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes du premier alinéa de l’article 768 du Code de procédure civile, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. »

Sur la qualité à agir du syndic
Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2019-966 du 18 septembre 2019, « Le Syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. […] ».
En l’espèce, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat de copropriété sur le fondement de l’absence d’intérêt à agir, le syndicat de copropriété ne démontrant pas avoir habilité le syndic à agir en justice pour mettre en œuvre la présente procédure sur assignation à jour fixe.
Or il résulte du texte précité que seul le syndicat de copropriété a qualité pour se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Dès lors, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité sur le fondement du défaut de qualité à agir du syndic.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 10]
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’article 1244 du même Code prévoit que « le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. ».
L’obtention de dommages-intérêts est subordonnée à la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7] sollicite la condamnation de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à exécuter sous astreinte de 200 euros par jour de retard les travaux de protection listés par l’expert judiciaire dans son rapport et dans les délais préconisés par lui, et à lui régler la somme de 127 643,34 euros correspondant montant des travaux devisés par Monsieur [W], architecte et Monsieur [Q].
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7] fait valoir que de nouveaux désordres ont été constatés du fait de l’absence de travaux adéquats de la part de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sur le mur de refend en partie mitoyen.
- Sur les demandes relatives aux têtes de mur
Le 27 octobre 2020, un procès-verbal de constat a été dressé par M. [A], huissier de justice, aux fins de relever les désordres affectant à nouveau l’immeuble situé [Adresse 7], lequel a notamment relevé :
- le caractère apparent de la pierre en partie haute ;
- un trou dans la maçonnerie en pierre en partie basse du pignon, à l’extérieur du mur, côté [Adresse 11].
Dans le même sens, l’expert judiciaire, Monsieur [U], observe en effet aux termes de son rapport d’expertise du 15 décembre 2023 :
- dans le grenier de l’indivision [L], copropriétaire, un éboulement du mur coté séparatif avec la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » mettant en évidence la présence d’un vide de 20 cms, une lézarde entre la pointe du pignon intérieur et le mur séparatif avec la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », un « jour » au niveau du faitage de la toiture à la liaison avec le mur séparatif avec la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », une déformation de la charpente laissant apparaître un soulèvement de la toiture, ainsi qu’une lézarde entre le mur séparatif avec la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » et la mur séparatif avec la parcelle AC64 ;
- une partie non enduite sur le mur séparatif entre les propriétés du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7] et de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] ».
Monsieur [E], dans son rapport d’expertise du 17 août 2005 indiquait que les travaux suivants étaient « urgents à entreprendre » :
- rejointoiement des maçonneries afin de consolider les ouvrages des deux propriétés ;
- traitement des couronnements des ouvrages ;
- réalisation de solins et d’ouvrages en mitoyenneté afin de supprimer les infiltrations.

Un devis de la société EITA, repris par l’expert Monsieur [E], évaluait les travaux extérieurs à la somme de de 16.090 euros HT.
Des travaux ont été réalisés en 2011 par la société [V], soit 5 ans après le rapport d’expertise :
- dégradage d’enduit chaux et plâtre non adhérent sur la maçonnerie de moellons, en partie supérieure,
- application d’un dégrossis au mortier de chaux sur le support existant, suivant repérage photos,
- blocage de la maçonnerie de pierres, en mortier de chaux et ciment,
- façon d’un glacis au mortier de chaux et ciment, en couronnement du mur, sans débord, et suivant le rampant,
- application d’un dégrossis au mortier de chaux sur le support existant, suivant repérage photos.
L’expert judiciaire Monsieur [U] estime en 2023 que les travaux préconisés par l’expert en 2005 sur la base de devis de l’entreprise EITA l’ont été partiellement et imparfaitement.
Les couronnements des têtes de murs, ainsi que les rejointements de murs afin de consolider les ouvrages des deux propriétés, préconisés par Monsieur [E] dans son rapport d’expertise n’ont pas été réalisés.
L’expert exprime un doute sur la réalisation de certains travaux mentionnés dans le devis élaboré dans la cadre de la première expertise.
Ainsi, le devis de EITA prévoyait la pose d’une trame fixée mécaniquement sur un enduit existant sur une surface de 120 m2. L’expert judiciaire explique qu’il ne retrouve pas cette prestation dans la facture de la société [V] qui a finalement réalisé les travaux.
Par ailleurs, il s’interroge sur la « validité technique » du devis de la société EITA dès lors que le document indique que « Le bâtiment démoli doit être reconstruit rapidement afin de pérenniser les murs des parties habitées ». Il constate qu’au jour de la remise de son rapport d’expertise, aucune reconstruction du bâtiment démoli n’a été faite alors même qu’un projet de reconstruction était évoqué dès le premier rapport d’expertise de 2004. Or un nouveau bâtiment aurait permis de contribuer à la protection de l’immeuble voisin du [Adresse 7].
Pour échapper à sa responsabilité, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » fait valoir qu’elle a réglé pour la réalisation des travaux confiés à la société [V] la somme de 18.386, 50 euros HT alors que le devis EITA COUVERTURE validé par l’expert en 2004 prévoyait un coût de 16 090 euros, ce qui démontrerait que les travaux réalisés sont plus importants que les travaux préconisés. Or, dès lors que les deux évaluations sont établies à 6 ans d’écart l’une de l’autre, la facture [V] ayant été établie le 30 mai 2011 alors que le devis EITA date du 20 juin 2005, un écart de prix n’est pas surprenant. Par ailleurs, il convient de préciser que seule la facture qui constitue la pièce 2 produite aux débats par la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » est afférente aux travaux objet du litige, les autres factures de la société [V] produites étant sans relation avec la partie du mur concernée par le présent litige. Les travaux réalisés au titre de la facture de la société [V] comprennent en outre des prestations portant sur d’autres murs que le mur objet du litige.

La SCI « [Adresse 8] [Adresse 9] » fait également valoir que dans son arrêt du 17 février 2011, la cour d’appel de Rennes avait retenu la responsabilité de la copropriété de l’immeuble à hauteur de 40 % des désordres qui avaient été constatés par l’expert judiciaire.
Or, si la cour d’appel de Rennes a retenu que le manque d’entretien de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires concernant les travaux de remise en état de l’immeuble conduit à fixer le partage de ces travaux à hauteur de 40 % pour le Syndicat de copropriétaires et 60 % pour la SCI, elle ajoute que « les travaux relatifs à la confortation du mur subsistant appartenant à la SCI devant en revanche rester, intégralement à la charge de cette dernière, le manque d’entretien de l’immeuble n’ayant eu aucune conséquence sur la dégradation de ce mur ».
En outre, l’expert judiciaire Monsieur [U] estime que « les travaux sont imputables techniquement à la seule SCI [Adresse 8] [Adresse 3] ».
Toutefois, si la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » engage sa responsabilité dans les désordres affectant le mur mitoyen situé entre le fonds appartenant à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » et l’immeuble appartenant à LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7], la prise en charge de ces travaux ne peut incomber à elle seule.
En effet, s’agissant des têtes de mur, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » indique que l’immeuble détruit qui lui appartenait était moins élevé que le mur objet du litige et n’a jamais dépassé les traces de l’héberge encore visibles sur le mur séparatif d’entre les deux bâtiments.
Elle avance, sur le fondement du rapport de Monsieur [X], que la construction de l’immeuble aujourd’hui en ruines n’a pas résolu un problème de déversement du haut du mur mitoyen, lequel était construit moins haut que le bâtiment précédent et ne pouvait le contrebuter dans ses parties hautes. Selon la société défenderesse, la partie haute de l’immeuble de la copropriété [Adresse 7], serait un mur privatif à cette dernière et les travaux concernant cette partie de l’immeuble ne pourraient par conséquent être mis à sa charge.
Compte-tenu de cette demande de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » et sur le fondement du procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites établi par Monsieur [D] le 6 février 2020 et signé par l’ensemble des parties, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7] explique que le linéaire situé sur la partie du mur soit mitoyenne, soit privative à la SCI représente 55 % de la zone de travaux et propose de prendre à charge 50 % des frais liés à la partie mitoyenne du mur.
Compte-tenu de la mitoyenneté du mur et du caractère privatif de certaines des parties le composant, il apparait que le coût des réparations de ce poste de préjudice ne peut incomber uniquement à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] ».
Dans son rapport, Monsieur [U] préconise un certain nombre de mesures :
- prévoir une protection systématique de toutes les têtes de mur ;
- prévoir une protection contre les intempéries de tous les murs (pas seulement le mur séparatif) présentant des pierres apparentes ;

- renforcer les contreforts du mur et installer des butonnages en partie haute ;
- supprimer toute la végétation au sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3]»;
- prévoir un drainage du sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » afin de limiter les pénétrations d’eau dans les caves ;
- prévoir un entretien régulier de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] ».
Il recommande un démarrage des travaux avant fin mars 2024 pour un achèvement avant fin juin 2024.
Il préconise cette solution à défaut de reconstruction de l’immeuble du [Adresse 9].
Or aucuns travaux de reconstruction n’a débuté.
Il importe peu que la reconstruction ait été retardée par des recours du syndicat des copropriétaires ; la reconstruction est en effet préconisée depuis le premier rapport d’expertise judiciaire de 2004. Il appartient certes à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » de décider de la reconstruction ou non de l’immeuble mais son absence ne peut être imputable au seul syndicat des copropriétaires.
S’agissant de la solution à défaut de reconstruction, l’expert ne propose aucune estimation du coût des travaux à réaliser compte-tenu de ce qu’il ne s’estime pas en droit de s’immiscer dans les choix architecturaux ou techniques, notamment en raison des impératifs liés au caractère historique des lieux concernés.
Le coût des réparations liées au couronnement des têtes de mur a été devisé par la société SNPR le 18 avril 2024, à hauteur de 16 771,34 euros HT, soit 18 448,47 euros TTC.
Aucune autre estimation n’est produite par les parties.
Dès lors, ce devis, qui se conforme aux préconisations exprimées par l’expert, sera validé par le tribunal.
En conséquence, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera condamnée à prendre en charge 50 % de montant des travaux de couronnement des têtes de mur, soit la somme de 5 073,33 euros TTC.
En outre, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera condamnée à exécuter les travaux de protection listés par l’expert judiciaire dans son rapport et dans les délais préconisés par lui, à savoir :
- prévoir une protection systématique de toutes les têtes de mur ;
- prévoir une protection contre les intempéries de tous les murs (pas seulement le mur séparatif) présentant des pierres apparentes ;
- renforcer les contreforts du mur et installer des butonnages en partie haute ;
- supprimer toute la végétation au sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ;
- prévoir un drainage du sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » afin de limiter les pénétrations d’eau dans les caves ;
- prévoir un entretien régulier de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ;

Le syndicat des copropriétaires demande que cette condamnation soit prononcée sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans les délais que l’expert a préconisés.
Or ces délais fixés en 2024 sont dépassés.
Par ailleurs, ces mesures de protection faisant parfois double emploi avec les condamnations pécuniaires, et pour certaines d’entre elles, portant sur un entretien régulier incompatible avec une astreinte, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.
- Sur les travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur [Q]
L’expert judiciaire, Monsieur [U] indique, aux termes de son rapport d’expertise du 15 décembre 2023, l’existence de traces laissant penser qu’existent des infiltrations par le mur ainsi que des traces d’humidité dans l’appartement [Q] au premier étage.
Dans son procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2020, M. [A], huissier de justice, indiquait déjà : « Nous nous situons dans la chambre 2 dont le mur correspond à la [Adresse 12]. Nous remarquons une tapisserie dont les lés se décollent, des traces de moisissures sont visibles, au toucher le mur apparait humide, voire trempé en certains endroits en partie centrale.
Le pan de mur côté Nord, côté mer, présente lui-aussi des décollements de lés, le mur est également très humide au toucher, voire trempé à certains endroits ».
Compte-tenu de ces constatations précises et des éléments développés précédemment relativement à l’entretien du mur de refend, il apparait que les désordres constatés dans l’appartement de Monsieur [Q] sont en lien avec le défaut d’entretien du mur de refend.
Le syndicat des copropriétaires produit un devis réalisé à la demande de Monsieur [Q] par la société LEROY MERLIN pour effectuer des travaux afin de réisoler les murs de son appartement, s’élevant à 4 521,81 euros TTC pour les matériaux et 3 966,12 euros TTC pour la main d’œuvre, soit un total de 8 157,42 euros.
Les postes du devis correspondant aux désordres constatés dans l’appartement de Monsieur [Q], il sera fait droit à la demande.
Compte-tenu de la mitoyenneté du mur et du caractère privatif de certaines des parties le composant, il apparait que le coût des réparations de ce poste de préjudice ne peut incomber uniquement à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] ».
Toutefois, pour les mêmes raisons que pour les couronnements de têtes de mur, le syndicat des copropriétaires devra prendre en charge la moitié du coût de ces réparations. En conséquence, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera condamnée à régler 50 % de montant des travaux de remise en état de l’appartement de Monsieur [Q] soit la somme de 4.078,71 euros TTC.
- Sur les demandes relatives à l’assainissement des caves
S’agissant des caves, Monsieur [U] relève, aux termes de son rapport d’expertise du 15 décembre 2023, que dans les caves, du côté du mur séparatif avec la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », des pièces de bois sont humides, un support parpaing est trempé d’eau, des joints de murs séparatifs sont humides, de même que des poutres. Il constate également la présence de verdure sur le sol à ciel ouvert.

Dans le procès-verbal de constat dressé le 27 octobre 2020, M. [A], huissier de justice, relevait déjà l’existence d’’une excavation importante au droit du mur, côté [Adresse 11].
Par ailleurs, il découle d’un procès-verbal de constat des 22 avril et 5 mai 1987 établie par Maître [H], huissier de justice pour la copropriété du [Adresse 7] et Monsieur et Madame [M], produit par la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » que le propriétaire de l’immeuble qui appartient aujourd’hui à la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », Monsieur [N] [P] a entrepris dès 1984 « des travaux importants à l’intérieur de son bâtiment » ayant « occasionné des désordres graves dans l’immeuble de la copropriété [Adresse 7], notamment dans l’appartement du Docteur et de Madame [M] ». L’huissier explique que malgré des courriers adressés au propriétaire afin qu’il interrompt ses travaux, « ce dernier les a repris de plus belle et de la [Adresse 12] il est visible que ces risquent de provoquer tout simplement un effondrement des murs porteurs séparant les différents immeubles, car il creuse dans le sable et au-dessous des fondations ». Il constate également l’existence d’ « un TROU en sous-sol de plusieurs mètres avec affouillement au-dessous des murs mitoyens NORD et EST de ce bâtiment ( ce mur EST est le mur OUEST de la copropriété du [Adresse 7]) ».
Compte-tenu du caractère extrêmement ancien de la zone d’infiltration crée par l’excavation entreprise à la fin des années 80 soit il y a presque 40 ans, il apparait que cet élément constitue la source majeure des infiltrations et des dégâts provoqués au niveau des caves de la copropriété du [Adresse 7].
Il ne peut être reproché à la copropriété du [Adresse 7] un manque d’entretien, lequel n’est pas ailleurs pas démontré, dès lors que toute mesure aurait été vouée à l’échec compte-tenu de l’existence de la cavité source d’infiltration crée par les propriétaires du [Adresse 13]. La SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ne démontre pas notamment que la citerne toujours en eau de la grande cour séparé du sous-sol par un mur pourrait expliquer l’humidité persistante dans cette partie de l’immeuble.
Ainsi, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » ne démontre pas que les désordres constatés dans les caves sont dus à un autre facteur que la proximité immédiate de l’excavation de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », laquelle a provoqué un trou important dans la maçonnerie sur la partie basse du pignon. Par ailleurs, l’expert judicaire indique que « le fait qu’il n’y ait pas de reconstruction au niveau du [Adresse 9] n’est pas étranger à l’humidité dans le sous-sol et dans les étages du SDC [Adresse 7] ».
Dès lors, la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera condamnée à réparer les dommages affectant les caves de la copropriété du [Adresse 7].
L’expert ne produit aucune évaluation du coût cette réparation.
En revanche, il préconise de supprimer toute la végétation au sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », de prévoir un drainage du sol de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » afin de limiter les pénétrations d’eau dans les caves ainsi qu’un entretien régulier de la parcelle de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] ».
A ces mesures destinées à ne pas renouveler les dommages doit s’ajouter le coût de la réparation des éléments de la cave détériorés en raison des infiltrations.

La copropriété du [Adresse 7] sollicite la condamnation de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à lui régler la somme de 101.953,42 euros pour l’assainissement des caves correspondant au montant des travaux devisés par Monsieur [W], architecte.
Les travaux devisés par Monsieur [W] concernent bien les désordres constatés par Monsieur [U], expert judiciaire.
En conséquence, il sera fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 7] et la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » sera condamnée à régler au syndicat de copropriété la somme de 101 953,42 euros au titre de l’assainissement des caves.
- Sur les demandes relatives aux frais annexes
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande la condamnation de la SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] » à lui régler une somme de 12 128, 66 euros représentant la moitié des différents frais liés à l’ensemble des travaux quoi seront réalisés, lesquels frais sont constitués par des honoraires d’architecte, des honoraires du syndic, les frais entrainés par le recours à un coordonnateur et SPS et par un contrôleur technique ais que les frais d’assurance dommages-ouvrage.
Elle soutient que les services de ces prestataires permettront d’éviter toutes nouvelle difficulté.
La complexité des désordres, l’incomplétude des travaux déjà réalisés et les difficultés résultant de l’inscription du bâtiment concerné au titre des monuments historiques imposent ces dépenses.
En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat de copropriété et la SCI « [Adresse 14] » sera donc condamnée à payer la somme de 12 128,66 euros au titre des frais annexes liés à l’ensemble des travaux.
- Sur les autres demandes
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », parties succombant principalement, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SCI « [Adresse 8] [Adresse 3] », parties succombant principalement, sera condamnée à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SITUEE [Adresse 15], représentée par son syndic en exercice, la SARL BR & CONSEILS, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire
Aucune circonstance n'imposant qu'il en soit décidé autrement, il est rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS