TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 26/00162

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00162 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZGE

Minute : 26/00262

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[O] [N]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Madame [O] [N]
Sous-préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représenté par Madame [E] [D], muni d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Madame [O] [N],
demeurant [Adresse 4] [Localité 2]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00162

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [O] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 489,95€, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 9 septembre 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 698,75€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 1er décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [O] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 juin 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 1.069,07€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 532,17€ (445€ pour le logement, 58,01€ pour le garage et 29,16€ pour l’espace extérieur), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [O] [N] du fait de l’absence de contact avec la locataire.

A l’audience du 4 février 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [E] [D] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 681,82€ arrêtée au 31 janvier 2026. Il a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement du loyer courant. Il a précisé qu’il allait intervenir s’agissant des problèmes d’humidité dans le logement rapportés par la locataire.

Madame [O] [N], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Elle a précisé vivre seule dans le logement et percevoir le RSA. Elle a indiqué qu’un échéancier avait été mis en place avec le bailleur au mois d’octobre 2025 selon lequel elle s’est engagée à verser 30€ par mois en plus de son loyer courant. Elle a précisé que le logement était insalubre du fait du niveau d’humidité anormal présent dans le logement.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 2 décembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 9 septembre 2025 et l’assignation délivrée le 1er décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la défenderesse s’est présentée à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Elle a repris le paiement de son loyer courant depuis le mois d’octobre 2025 et a versé des sommes complémentaires qui ont permis de faire diminuer la dette. Elle se mobilise pour régulariser la situation et propose un plan de remboursement adapté à la situation. Dès lors, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif et ce, d’autant que les APL sont maintenues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [O] [N] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 532,17€ (445€ pour le logement, 58,01€ pour le garage et 29,16€ pour l’espace extérieur), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [O] [N] sera condamnée à payer à l’OPH SILENE la somme de 681,82€ arrêtée au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 avril 2025.

PAR CES MOTIFS