TJ 57672, 6 juill. 2026, RG 25/00194

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00194 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D6M3

ORDONNANCE DE REFERE N°26/570

DU : 06 Juillet 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06/07/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. AVENIR III, demeurant Rue du Carcantin - 57685 AUGNY
représentée par Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [D] (changement de nom anciennement [L] [S]), demeurant 14 Rue de Gandrange - 57185 VITRY SUR ORNE, comparante en personne

Date des débats : 05 Mai 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 29 août 2022, la S.C.I. AVENIR III a donné à bail à Mme [L] [S] un appartement à usage d’habitation situé 14 rue de Gandrange à 57185 VITRY-SUR-ORNE, pour un loyer mensuel initial fixé à 500 euros outre un acompte de charges à 40 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. AVENIR III a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, la S.C.I. AVENIR III a fait assigner Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :
-Déclarer la demande de la S.C.I. AVENIR III recevable et bien fondée, et en conséquence :
Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
Mais, dés à présent,
-Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;
-Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti le 29 août 2022 pour l’appartement situé 14 rue de Gandrange à 57185 VITRY SUR ORNE ;
En conséquence,
-Ordonner l’expulsion de Mme [L] [S] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants de son chef et, au besoin, avec le concours de la force publique ;
-Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meuble aux risques et périls du défendeur ;
-Condamner Mme [L] [S] à payer à la S.C.I. AVENIR III une indemnité mensuelle d’occupation de 531,60 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
-Dire que cette indemnité d’occupation mensuelle sera révisée comme en matière de loyer et de charges et qu’elle sera payable dans les mêmes conditions ;
-Condamner à titre provisionnel, Mme [L] [S] à payer à la S.C.I. AVENIR III la somme de 1.186,34 euros correspondant à la dette locative, suivant décompte arrêté au 16 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
-Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de droit exécutoire par provision ;
-Condamner Mme [L] [S] à payer à la S.C.I. AVENIR III la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-La condamner aux frais et dépens y compris les frais du commandement de payer.
A l’audience du 6 janvier 2026, Mme [L] [S] a comparu en personne. Elle indique avoir entrepris des démarches pour inscrire son conjoint sur le bail mais précise que le bailleur lui a réclamé une somme de 270 euros pour effectuer cette modification ; elle souligne toutefois que son conjoint est déjà officiellement déclaré auprès de la Caisse d’allocations familiales comme résidant à cette adresse. Sur le plan professionnel, elle indique être actuellement sans emploi suite à sa démission pour des raisons d’ordre personnel. Elle sollicite la réalisation par le propriétaire de travaux de remise en état du logement, tout en manifestant son intention de lui payer les sommes dont elle est redevable.
Représentée par son conseil, la S.C.I. AVENIR III réclame un montant total de 4.189,98 euros au titre des arriérés de loyers, suivant décompte arrêté au 19 décembre 2025. Elle indique qu'aucun versement n'a été effectué.

Par conclusions datées du 25 février 2026, réceptionnées au greffe le 27 février 2026, la S.C.I. AVENIR III réitère les demandes formées par assignation en actualisant le montant de sa créance à la somme de 4.189,98 euros.
Par courrier réceptionné au greffe le 22 avril 2026, Mme [L] [S] a demandé au tribunal un échelonnement de sa dette locative sur 36 mois ainsi que l’octroi de dommages et intérêts en raison des problèmes rencontrés dans l’appartement.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.
Représentée par son conseil, la S.C.I. AVENIR III maintient ses demandes et actualise sa dette à la somme de 4.771,81 euros. Elle indique que le loyer s’élève à 536,71 euros mensuel. S’agissant des désordres allégués par la défenderesse, la S.C.I. AVENIR III fait valoir qu’il est impossible de statuer sur une exception d'inexécution dans le cadre d'une procédure de référé, précisant que la défenderesse ne s’était pas prévalu de l’existence de ces désordres auparavant. La demanderesse soutient que le diagnostic de performance énergétique est valide et qu’elle n’est pas tenu d’en établir un nouveau. Elle ajoute que le constat d’huissier versé au débat n’établit pas le caractère indécent du logement.
Comparante en personne, Mme [L] [S] précise avoir changé de nom, se nommant désormais Mme [L] [D], ce dont elle justifie en produisant sa pièce d’identité. Elle sollicite un échelonnement de sa dette moyennant un versement mensuel supplémentaire de 170 euros. Elle soutient que le loyer mensuel s'élève à 531,60 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL
- Sur la recevabilité de l’action
L’assignation ayant été délivrée le 24 juin 2025, l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.C.I. AVENIR III justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception enregistré le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail d’habitation signé le 29 août 2022 prévoit une clause résolutoire (article 7. Clause résolutoire), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025, sur la somme en principal de 691,41 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 mai 2025.
II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La S.C.I. AVENIR III produit un décompte aux termes duquel Mme [L] [D], reste lui devoir la somme de 4.771,81 euros à la date du 29 avril 2026.
Après soustraction des frais de poursuite d’un montant de 77,93 euros, M. [L] [D] reste devoir la somme de 4.693,88 euros.
Mme [L] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
Elle sera donc condamnée à verser à la S.C.I. AVENIR III cette somme de 4.693,88 euros, à titre provisionnel, correspondant à la dette locative, suivant décompte arrêté au 29 avril 2026, (mois d’avril 2026 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, le décompte arrêté au 29 avril 2026 atteste de la volonté réelle de Mme [L] [D] de régulariser sa situation. Il ressort en effet qu’elle a repris des versements réguliers de 531,60 euros au mois de mars et avril 2026 avec des versements supplémentaires de 170 euros. Comparante à l’audience, elle a fait part de ses difficultés financières, justifiées par la perte d’un emploi pour raisons familiales.
En conséquence, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements sollicitées, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 130 euros chacune et une 36e qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [L] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.
IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, si Mme [L] [D] se prévaut du caractère indécent du logement en raison de divers désordres, la S.C.I. AVENIR III soutient que cette dernière ne se fonde sur aucune pièce justificative et qu’elle n’établit pas en tout état de cause l’impossibilité totale d’habiter les lieux. Elle soutient en outre que le DPE a été remis à Mme [L] [D] lors de son entrée des lieux
Ces éléments permettent d’établir l’existence d’une contestation sérieuse rendant impossible l’examen des prétentions de Mme [L] [D] dans le cadre de la procédure de référé.
Il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en dommages et intérêts formée par Mme [L] [D].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
La S.C.I. AVENIR III a engagé des frais, dans le cadre de la présente procédure, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
Mme [L] [D] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,