TJ 57672, 6 juill. 2026, RG 25/00320

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00320 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D76F

ORDONNANCE DE REFERE N°26/574

DU : 06 Juillet 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06/07/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. GENAXOR, demeurant 21 rue Charles Lindberg - 57155 MARLY
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [A], demeurant 29 rue de la Marne - 57250 MOYEUVRE-GRANDE, non comparant

Date des débats : 05 Mai 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2024, la SCI WOLF a donné à bail à M. [R] [A] un appartement à usage d’habitation de type F3 situé 29 rue de la Marne à 57250 MOYEUVRE-GRANDE pour un loyer mensuel initial de 570 euros outre une provision sur charges de 20 euros.
Par acte notarié du 13 juin 2025, la SCI GENAXOR a acquis le bien susvisé.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GENAXOR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers par acte de commissaire de justice du 12 août 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 novembre 2025, la SCI GENAXOR a fait assigner M. [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :
- Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ;
- Constater la résiliation du bail ;
- Ordonner l’évacuation de la locataire et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner provisionnellement la défenderesse en application de l’article 835 du Code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme de 5.384,39 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 12 août 2025 ;
-Condamner en outre la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 602 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle ;
-Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) ;
-Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-La condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 12 août 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.
La S.C.I. GENAXOR, représentée par conseil, réitère les termes de son assignation.
Bien que régulièrement assigné, M. [R] [A] n’est ni présent ni représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DEFENDEUR
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputé contradictoire.
II. SUR LA RÉSILIATION

- Sur la recevabilité de l’action
L’assignation ayant été délivré le 27 septembre 2025, l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 28 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI GENAXOR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version actuelle de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 8 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article 11. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 août 2025 à M. [R] [A], pour la somme en principal de 3.545 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.
- Sur l’expulsion
En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
L'article L. 412-1 du même Code dispose que l'expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.
L’expulsion de M. [R] [A] sera ordonnée, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.
Toutefois, le bailleur sera autorisé à faire procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien.
III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR
- Sur les charges et loyers impayés
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, le décompte de la dette locative s’élève au montant de 5.384,39 euros au 18 novembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).
Après soustraction des frais de relance de 40 euros, M. [R] [A] reste devoir la somme de 5.344,39 euros.
M. [R] [A], non-comparant à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.
En conséquence, M. [R] [A] sera condamné à verser provisionnellement la somme de 5.344,39 euros au titre des loyers et charges impayés et/ou indemnités d’occupation échues, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

- Sur l'indemnité d'occupation
M. [R] [A] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la SCI GENAXOR qui ne peut disposer de son bien à son gré.
M. [R] [A], sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 24 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 602 euros. Elle sera révisée selon les mêmes modalités et indexations que celles prévues initialement au contrat de bail.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [R] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
M. [R] [A] sera condamné à verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,