TJ 83137, 4 nov. 2025, RG 23/03721

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 23/03721 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MFI6

AFFAIRE :

SCPI KYANEOS PIERRE

C/

[T]

JUGEMENT contradictoire du 04 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me SANCHEZ

Copie : Me FARHAT-VAYSSIERE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 04 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

SCPI KYANEOS PIERRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me SANCHEZ, avocat du barreau de AVIGNON substitué par Me ARTERO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [K] [T]
née le 04 Juin 1969 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me FARHAT-VAYSSIERE, avocat du barreau de TOULON
(AJ totale par ordonnance de la cour d’appel du 21/07/2023)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 octobre 2015, Monsieur et Madame [N] ont consenti à Madame [K] [T] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [Localité 1] (83) [Adresse 4] de choc, moyennant le paiement d'un loyer d'un montant mensuel de 600,00 euros, outre 40,00 euros de provision sur charges, et ce pour une durée initiale de trois ans.

La SCPI KYANEOS PIERRE est devenue propriétaire du bien immobilier le 11 décembre 2019.

Compte tenu de la vétusté du logement, un protocole transactionnel a été conclu entre le nouveau propriétaire et Madame [K] [T], qui prévoyait le relogement de la locataire dans l'appartement situé au 1er étage du même immeuble à partir du 20 janvier 2021, et ce à titre gracieux jusqu'au 27 janvier 2021, le temps de la durée des travaux, et qui a pris fin en réalité le 26 janvier 2021.
A l'expiration de ce délai, Madame [K] [T] n'a pas réintégré son logement et s'est maintenue dans les lieux.

Par décision en date du 26 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de la juridiction de Toulon, statuant en référé, a ordonné son expulsion, qui a été confirmée par un arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence en date du 17 octobre 2022.
Aux termes d'une ordonnance d'incident en date du 13 janvier 2023, la Cour d'appel d'Aix en Provence a débouté Madame [K] [T] de sa demande de sursis à statuer et prononcé la radiation de l'affaire enrôlée.

Par acte délivré le 12 avril 2021, la SCPI KYANEOS PIERRE avait fait délivrer à Madame [K] [T] un commandement de payer la somme de 1 289,00 euros s'agissant des loyers des mois de mars et d'avril 2021, concernant le logement situé au rez-de-chaussée, qui n'avait pas été honorés par la locataire.
Madame [K] [T] a réintégré ce logement le 07 mars 2022.
Un avenant au contrat de location a été régularisé entre les parties le même jour, pour acter la réduction de superficie de l'appartement.

Par acte délivré le 10 mars 2022, le bailleur a fait assigner, en référé, Madame [K] [T] aux fins d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif, la résiliation du bail ainsi que son expulsion.

Aux termes d'une ordonnance de référé en date du 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de la juridiction de [Localité 1] a constaté l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la résiliation du bail, avec toutes ses conséquences, et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, déboutant également la SCPI KYANEOS PIERRE au titre de la provision pour l'arriéré locatif.

Par acte délivré le 04 avril 2023, la SCPI KYANEOS PIERRE a alors fait assigner Madame [K] [T] devant la présente juridiction aux fins d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif, la résiliation du bail ainsi que l'expulsion de la locataire.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 03 juillet 2023.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été utilement évoquée devant la présente juridiction le 09 septembre 2024.
Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il a été expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCPI KYANEOS PIERRE a sollicité de voir:

A titre principal,

retenir que Madame [K] [T] s'est abstenue de respecter le contrat de bail, et n'a pas déféré aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire juger que la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Kyaneos Pierre et Madame [K] [T] est régulièrement acquise juger que Madame [K] [T] est occupante sans droit ni titrecondamner Madame [K] [T] au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel à la date de la décision à intervenir, ce à compter du 12 juin 2021, date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire trouve à s'appliquer en l'absence de toute diligence de la requise dans le délai fixé
A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [K] [T],Condamner Madame [K] [T] au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel à la date de la décision à intervenir, ce à compter de ladite décision,
En tout état de cause,

Condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 3 573,45 euros, à parfaire à la date de la décision à intervenir,Ordonner l'expulsion de Madame [K] [T] des locaux ainsi que de toutes personnes de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,Condamner Madame [K] [T] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre des préjudices subis du fait de la résistance particulièrement abusive,Condamner Madame [K] [T] à lui payer la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [K] [T] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier relatifs à la délivrance du commandement de payer, à la notification de la CCAPEX et à la délivrance de l'assignation.
En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il a été expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [K] [T] a sollicité de voir :

A titre principal,

Notifier à l'audience le diagnostic social ainsi que la date de ce diagnostic social établi par les services sociaux aux fins de prendre en temps utile toutes mesures propres à assurer, le cas échéant le relogement du locataireOrdonner la signature d'un nouveau bail en lieu et place d'un simple avenant, correspondant au nombre de pièces réglementaires

A titre subsidiaire,
Ordonner la communication par la SCPI KYANEOS des pièces justificatives résultant des charges comptabilisées par provisions mensuelles de 40 euros énumérées dans la sommation de communiquer du 05 avril 2024 :. les justificatifs des charges comptabilisées par provisions de 40,00 euros mensuels au débit de la locataire Mme [K] [T] pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023,
. les décomptes annuels des charges récupérables arrêtés pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023, ceci afin d'opérer les régularisations annuelles auxquelles le bailleur s'est illégalement abstenu de procéder, au détriment de la locataire et malgré le défaut de régularisation conclu aux écritures,
. le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5]
. le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement loué
Débouter la SCPI KYANEOS PIERRE de l'intégralité de ses demandes comme mal fondées
Très subsidiairement,

Accorder à Madame [K] [T] un délai de 36 mois pour s'acquitter, via la CAF du Var, de l'APL devant revenir au bailleur
En toute hypothèse,
Condamner la SCPI KYANEOS PIERRE à payer à Maître [Q] [V] [I] la somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sous réserve qu'elle renonce à l'indemnité due au titre de l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024, les parties comparantes ayant été avisées.

Par décision en date du 18 octobre 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à la date du 13 janvier 2025 afin que les parties puissent verser au débat les pièces suivantes :
Un décompte établi au nom du locataire à partir du mois de janvier 2021, comportant une régularisation des charges au titre des années 2021, 2022 et 2023, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et production des justificatifs,L'indication des loyers ayant fait l'objet d'un effacement par la commission de surendettement.
L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 08 septembre 2025.
A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement à une note à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCPI KYANEOS PIERRE sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées lors de l'audience du 08 septembre 2025.

En défense, se référant oralement à une note à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [K] [T] sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées lors de l'audience du 08 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 06 avril 2023  soit plus de deux mois avant la première audience qui s'est tenue le 03 juillet 2023.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 alors applicable aux faits de l'espèce,les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2022 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner sa locataire le 04 avril 2023.

La procédure est donc régulière et la demande la SCPI KYANEOS PIERRE est, en conséquence, recevable.

Il sera précisé que la juridiction ne peut donner lecture du diagnostic social et financier qui ne lui a pas été transmis par les services compétents avant l'audience.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 alors applicable aux faits de l'espèce précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 2 octobre 2015 prévoit en son article XI une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Par acte en date du 12 avril 2021, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait délivrer un commandement de payer, dans un délai de deux mois, au visa de la clause résolutoire, la somme de 1 383,55 euros au titre des loyers impayés outre les frais de l’officier ministériel, faisant référence aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Il convient de relever que la demanderesse produit un décompte des sommes dues seulement à partir du 31 mars 2022, de sorte que la juridiction n'est pas en capacité de s'assurer que la locataire ne s'est pas acquittée des sommes dues dans le délai requis, deux mois, soit au plus tard le 12 juin 2021.

En conséquence, il convient de débouter la SCPI KYANEOS PIERRE de sa demande aux fins de voir acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail, l'expulsion et l'arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 dudit code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Les dispositions du code civil sont rappelées par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, selon lequel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions de l'article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 1729 dudit code ajoute que si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge du fond apprécie ainsi souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués.

En l’espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE produit le bail régularisé avec Madame [K] [T], lequel prévoit le paiement d'un loyer mensuel.

Au soutien de sa demande, la SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte pour la période du 31 mars 2022 au 01 janvier 2024 duquel il résulte que Madame [K] [T] est redevable de la somme de 3 029,35 euros.

La locataire a fait l'objet d'un effacement de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers du Var selon une décision en date du 21 juin 2023.
Le montant ainsi effacé a été arrêté à la date du 16 août 2023, soit la somme de 6 977,57 euros et correspondait aux loyers dus à la SCPI KYANEOS PIERRE.

Aux termes du décompte, il apparaît que les sommes dues mensuellement correspondent au loyer (607,05 euros) outre la provision sur charges (40,00 euros) pour les années 2022 et 2023.
La somme de 6 977,57 euros a été portée au crédit de la locataire le 03 octobre 2023.
S'agissant de la régularisation des charges, si effectivement la demanderesse produit un décompte des sommes dues poste par poste, pour autant il n'est transmis aucun justificatif (détail des calculs mentionnés, taxe foncière, relevés d'électricité,....).
En conséquence, les provisions sur charges portées au débit de la locataire (40,00 euros sur 22 mois, soit 880,00 euros) ne seront pas prises en compte dans le décompte des sommes dues.
Madame [K] [T] reste ainsi redevable auprès de son propriétaire de la somme de 2 149,35 euros.

Force est de constater que Madame [K] [T] n'est pas en capacité de s'acquitter de sa dette locative ni de régler son loyer courant puisqu'elle ne verse mensuellement que 250,00 euros et ce depuis plusieurs mois, peu importe à cet égard le versement potentiel et non acquis d'une allocation logement.

En conséquence, les manquements de Madame [K] [T] à ses obligations contractuelles découlant du bail sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, qui sera en conséquence prononcée à la date de la présente décision.

Madame [K] [T] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCPI KYANEOS PIERRE, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

S'agissant de l'arriéré locatif, la SCPI KYANEOS PIERRE ne réactualise pas sa créance lors des débats de l'audience et il n'appartient pas à la juridiction d'effectuer elle-même cette réactualisation.
En conséquence, Madame [K] [T] sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2 149,35 euros pour la période du 31 mars 2022 au 1er janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 comprise) .

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [K] [T] est désormais occupante sans droit ni titre du logement appartement à la SCPI KYANEOS PIERRE, ce qui cause nécessairement un préjudice à cette dernière qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer par provision le montant de cette indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 647,05 euros par mois non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, dès le prononcé de la présente décision et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande en dommages et intérêts

La SCPI KYANEOS PIERRE ne motive ni en fait ni en droit cette demande, qui sera donc rejetée.

Sur les demandes formulées reconventionnellement par Madame [Z] [T]

Sur la régularisation d'un nouveau contrat de bail

Compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de débouter Madame [K] [T] de cette demande.

Sur la demande en délais de paiement

Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, comme indiqué ci-dessus, Madame [K] [T] n'est pas en capacité ni de régler le loyer courant ni son arriéré locatif, et ce depuis plusieurs années.
Cette situation porte indéniablement préjudice au bailleur.

En conséquence, Madame [K] [T] sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [K] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 avril 2021, la notification de la CCAPEX et de l'assignation délivrée le 04 avril 2023.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS